容积率1.76，
规划了
6栋
住宅+1栋3层的商业，其中1#、5#、6#栋为16-17层的小高层，2#栋8层洋房，57#栋为25-26层高层。
一共也才
335套房子，可以看湘江的城芯小高层！！！
△项目公示的效果图
面积段以刚改为主：
90-150㎡的为260户，大于150㎡的有75户。
据说只有两个户型，143㎡和175㎡，依旧是0公摊。
网传143㎡的布局和梅一的邦泰璟和的一样，只是内部尺寸稍有差别。
△
邦泰璟和143平户型图
新中式风格外立面，大面积的蓝灰玻璃+香槟金金属百叶
，要的是：
南北外立面基本一致！不存在北向大面积漆或涂料的情况。
△项目外立面材料示意图
S1的楼面价8200元/㎡，与周边的君悦文昌、华发四季相比更便宜，但卖多少钱是去化的关键！！！
现在只是公示阶段，要开盘也要等明年了。
除此之外，2025年长沙还有不少主城新盘要掀桌子，明年的竞争比今年更激烈。
PS：旧规产品，在以下这9个楼盘没上市前，能跑量赶紧跑量吧！
1、南湖新城一线临江低密洋房+小高层
昨天，南湖新城083#地块挂牌，纯住宅用地，起始楼面价约7000元/㎡，比邦泰S1要低。
具体位置就在万科紫台C区的西侧，
一线临江，北边可远看岳麓山、橘子洲，南向可眺望大王山，近南郊公园和湘江风光带。
△地块位置示意图
总建面约2.6万㎡，
容积率仅有约1.75
，限高24米和50米。也就是说，未来这里大概率会是洋房+小高层。
虽然地块不大，大约也就是5栋住宅的样子，但
二环旁+一线临江+低密+洋房+小高层！
△空间效果示意图/仅供参考
2、二环内
一线临江200米D标盘
南湖新城067#地块同样在挂牌中，配套更好但瞰江略有不足：
与保利国际广场一路之隔，地块旁就是4号线碧沙湖站，正对橘子洲头。
△地块位置示意图
商住地块，住宅占比95%，起始楼面价约8562元/㎡，
容积率约4.83
（挺高），预计是
高层+200米
超高层D标建筑。
△空间效果示意图/仅供参考
3、新开铺——天心国资·中建·天序1958
9月份被天心国资+中建五局+葛洲坝联合拿下，楼面价6226元/㎡。
项目位于润府的北面，靠近京广铁路和南二环，距离南郊公园不足500米。
总建面约13.9万㎡，容积率约3.1，规划了一共10栋30-32层的高层住宅。
项目旁边的S6地块规划了9年制中小学用地，未来或可配套。若落地，中建又打造了一个学区房！
4、省府北门061#地块
就在省府北门，与1号线友谊路站不远，往南800米可以到湘府文化公园、三馆一厅等，西北方向不远处是龙湖天街。
总建面约24.71万㎡，
容积率约2.8，需要配建一所小学
，起拍楼面价6364元/㎡，地块方正体量不小。
旁边的商业部分已经被建投拿下，住宅部分
建投
会不会拿下？
建投在长沙打造了象山国际和向江徕两个盘，都还可以，但都是刚需盘。
是不是建投？下周见分晓。
5、市府观沙岭071#
就在建发观云的北侧，总建面约8.97万㎡，住宅容积率约2.9，起始楼面价约8979元/㎡。
配套几乎和观云一样，配套几乎和观云一样，距离远近的微小差别，据说绿字头的房企感兴趣。
觉得观云价格贵的朋友，不妨关注下这个地块。
△地块位置示意图
6、开福城芯MINI盘
开福寺边、文昌阁旁“商改住”地块，
正是原来的黄兴北路中央文化商务区的S2#地，原本计划打造150米D标，容积率高达6.5。
调规后拆分成两个小地块，东侧部分为公共用地，西侧部分为纯住宅地。
净用地仅约7.6亩，超级袖珍地块，不过，
地块容积率降至2.5、限高80米，整体来看，仅够打造2栋住宅！
主要看后期产品定位
，周边的青煕中心、瑧湾汇、君樾文昌、运达S10、建发养云、邦泰S1等基本主打改善。
如果像云樾府一样，主打刚需，预计关注的人不会少。
△地块位置示意图
7、
开福
城芯棚改地块
也就是六锥子棚改地块，已经
被湖南
同辰拿下。
位置在
营盘路与黄兴北路交汇处的东南角，
距离1号线培元桥站约200米。
楼面积6991元/㎡，容积率约2.4米，限高80米，预计是
高层住宅，地段核芯就是地块的形状不太规则。
△地块位置示意图
8、北辰D4旁的临江地块
南边是紫凤体育公园，东北侧为清水塘北辰实验小学，
西侧一线临江，可以看岳麓山+滨江新城的夜景。
同时紧邻银盆岭大桥匝道，或有拥堵和噪音影响。
△地块位置示意图
容积率约3.5，
起始楼面价6500元/㎡，
总建面约2.2万㎡
，商住比3：7，
限高100米，自持2000㎡+商业，预计能打造2-3栋江景大平层。
同时还要求配备集中供冷供热系统，目前长沙可实现集中功能的板块，仅有梅溪湖、洋湖、会展、大泽湖，以及其他片区个别楼盘。
9、雨花东塘，小高层+高层新盘公示
今年5月份，长房底价拿下的
东塘华狮地块
，楼下是4+7号线“砂子塘站”，一路之隔为湖南中医附一，北边挨着市工人文化宫，西边是国防科技大学社科院。
雅礼本部、中雅培粹、砂子塘等名校也在附近。
根据公示——
总建面约13.68万㎡，
一共8栋住宅，1#栋为回迁房（100户），3栋高层、4栋16层的小高层组成，一共约775户。
定位刚改，其中90-150㎡有599套，90㎡以下的有50套，150㎡以上的有126套。
又一个市中心的小高层！
△项目公示平面示意图
细细数来，这10个纯新盘，要么在公示阶段，要么地块正在挂牌中，但大概率2025年都会上桌！
产品上，预计大部分将是新规0公摊，公建化立面+统一封窗；
地段上，不是一线江景，就是地段真正的城中心，学铁商都是现成的，不用吃饼！
那些远郊盘亦或旧规楼盘，拿什么和这些项目竞争？
PS
：老周从业19年，是长沙最老的房产博主，全网粉丝50万+，如果有买房（新房和二手）方面的任何问题，添加我的微信，一对一咨询。
免责申明
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①本文系作者观点，仅供参考；未注释图片系排版需要，与内容无关联，不代表任何楼盘；未标注实景则为效果图；面积指建筑面积。②物业服务均指交付入住后，目前未实现。③学校信息非承诺入学，仅供参考,招生政策以教育部门公布为准。④其他规划配套、价格及优惠信息等仅供参考，以政府部门批复或楼盘公示为准，有效期截至2024年12月1日。
