楼盘「宿命论」：进击的保利面粉厂，受伤的琶洲南TOD

面粉厂的拍地故事尘埃落定——花落保利，楼面价6万7。

面粉厂地块，其强属性有哪些呢？珠城东、南向江景、新规产品（超高实用率）。

抛开员村村景，这里的地段价值和产品力价值可以说是二者兼得。

「食材是好食材，就看厨师保利准备给市场做出怎样的菜肴了。」

于是我们来开个脑洞：

如果员村天珺均价10万（假设这个价格无泡沫），那么面粉厂应该卖多少钱呢？

如果琶洲南TOD二期均价13万（也假设无泡沫），那么面粉厂又应该卖多少钱呢？

有人给出答案——应该卖14~16万。

结论是什么？结论就是保利拿下面粉厂地块赢麻了呀。

毕竟，130%的实用率，可以间接把总价约束线降下来。

无论是拿地价格还是实用率，面粉厂都占据了成本优势——以保利过往的风格，不卷一卷竞品楼盘，是不可能D。

据吹风消息：面粉厂最小面积200㎡，主力户型280㎡。

如果按照130%的得房率，200*1.3=260㎡，280*1.3=364㎡。

也就是说，200方的可以做出接近250㎡的空间感，280方可以做出接近350㎡的空间感。

不管吹风消息是否属实——可以肯定的是，做的是大面积户型，且定位江景豪宅。

从版块来看，面粉厂身处金融城西区，和员村天珺勉强算是同一板块，但两个盘终究是不同物种。

后者是高端改善，而前者是豪宅。

面粉厂真正的竞品，是沿着金融城往东，臻溋名筑、金融城壹号等大户型江景盘。

鹏瑞壹号是个异类，其入门级产品都要6000万起步——已是顶豪，跟面粉厂错位竞争，买这两个盘的人是两拨客户来的。

随着这一轮出清，金融城很多江景新盘已经偃旗息鼓，在市场上没了声量。

目前比较火热的，是珠江对岸、跟金融城叫嚣的琶洲版块——比如琶洲南TOD。

面粉厂所在的金融城西区，是整个金融城发展最成熟的区域，唯一的bug是城市界面有点「村」。

而TOD位于琶洲南版块，琶洲南能级弱于琶洲西，且琶洲南是没有江景的。

从版块能级来看，琶西肯定是强于金融城西区的；但是如果是琶洲南和金融城西区比较，则两者在伯仲之间。

因为有了江景加持，还非常靠近宇宙中心珠城，因此我认为，面粉厂的地段价值是高于琶洲南TOD的。

有人说，琶洲南TOD之前怎么抢，以后就怎么填坑。

事实上真的是这样么？目前看，是的。

但这是结果，而并非原因。

为什么当初买入琶洲南TOD的业主们，这么大的资金体量，而且很多业主也不是楼市小白了，还会买错面临亏损呢？

如果把楼盘的选筹思路当做一次解答应用题的过程，那么已知条件不变，还可能求出最优解或者接近最优解。

这里的已知条件，指的是整个版块或者区域是存量不变，即没有发生供需变化。

若是已经条件变了，之前的答案就有了偏差。

上行市场，偏差是可以被抹平的（反正都是涨）；下行市场，偏差就成为错误答案了。

现在来看，无论之前怎么选，都是错——因为没人知道后面拍出那么多地，还是核心区域的地。

要命的是，还是价格便宜的地。

有人又要说了，当年的琶洲南TOD溢价是明摆的事实，安全垫就不高。

这是原因吗？不，这是后视角结论，马后炮谁不会啊。

当年琶洲南TOD面世的时候，正值市场火爆，且核心区域的新盘很少。

如果这个市场是存量市场，3000万的资金预算，怎么选都绕不开珠城的二手或者琶洲的一手。

怎么选，都会有很大概率选到琶洲南TOD，大家纠结的不过是买TOD还是琶洲樾罢了。

买入TOD就是错误么？站在那个时间节点，如果硬要买入一手，貌似没有太多选择。

事实上，溢价楼盘就是「天资产」，追求的就是地段产品力稀缺性，比如上海最近兴起的风貌别墅。

安全垫楼盘就是「地资产」，在房价不涨的预期下，以租抵供，追求的是高租息，比如老破小。

你看你的投资风格是选择进攻型的，还是防守型的。

人其实是环境的产物。

这么几年长熊下来，很多人心态已经从激进变成保守，从买房追求资产增值变成能保住阶层不滑落即可。

然而，最近股市大热，三根阳线改变信仰，恐惧和贪婪的心理预期切换得如此丝滑。

2900点离开的人，会在3500点回来。楼市亦是如此。

不可否认，追捧地段稀缺性和溢价，结果就是风险系数陡增。

但是，风险的另一面是利润，其偏好是寻求暴击；你要安全稳定，买个老破小咯，反正就是理财产品——

俗称，「强储蓄」，强于储蓄的意思。

每个人的风险偏好不同，「左侧」的砒霜也是「右侧」的蜜糖。

大家都喜欢谈价格，说楼盘无论是什么属性，安全垫高不高，还是得看是什么单价买入。

9万买琶洲南和14~16万买琶洲南，还是天差地别。

价格是显性的结果，而不是隐形的原因。原因是什么？是买入的时间节点。

之前我们接触到一位天河公园的业主，有房无贷，还手握1000万现金准备买房。

问其如何积累的财富？他说，无它，全是时代的红利。

很多60后或者70后的人生为什么看上去顺遂，每一步都踩在时代的大节奏上？

大概是因为他们的人生「建仓」的时刻是「情绪低点」，所以被动地却又完整地吃到了时代的「主升浪」。

你把这套逻辑投射到房子上面，就会看明白了。

琶洲南TOD诞生于上一次的阶段性顶点，时间线往后走的，大概就是下坡路。

因此短期来看，上一波冲进去买的，被套是正常的，只能继续长持了。

而保利面粉厂被拍下的，刚刚好是这一次的阶段性底部，也是广州楼市的情绪低点，躺着就赢麻了。

楼盘命运尚且如此，个人也是一样。

我们挣到的大部分钱，首先是顺着国运的大贝塔而来，其次就是你爸爸是谁，另外就是你运气好撞上了。

这个市场永远在变，要以动态的眼光来看待——

过去的买房逻辑早就变了，必须重新推翻重来，否则还是会买错。

昨天大家还在谈论中海观澜一套100平的房子成交价多少。

我说，大家可以盲猜一下成交单价，反正业主至少亏损10%以上。

推算逻辑很简单，根据当年观澜开盘时候的广州楼市均价，以及当下的广州楼市均价。

至于这套房子具体开盘多少钱，现在成交又是多少钱，基本不用看。

阿尔法是水位，贝塔是浪尖。

当年的水位（广州楼市均价）比现在的水位高多了，观澜这个盘无论怎么抗跌，都抵不过大势往下。

你观澜怎么蹦跶，也不过是在大盘均线上下波动。

所以亏损是正常的，毕竟这个盘开盘的时候，也是楼市的「情绪顶点」啊。

还是那句话，只有看清楚价格背后的本质，才算入了投资的门槛。

要关注稳定的现金流，主要是关注现金流获得的「久期」。

同样，购买（投资）房产，不但要考虑收益，也要考虑「久期」。

房龄多久？贷款能贷多久？房子持有多久？如果卖出会是哪些对手盘接受，他们又能住多久？

这就是关于房子的久期。

如果你自己当下认知不够，认为自己无法做好决策，那就寻找高手。

这个世界，没有救世主。

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我是吴大，专注广州楼市咨询；如果你也有购房疑问（置换、学位房、改善等），欢迎添加下方微信进一步咨询，我们下期再会。