文/联商网&搜铺网
郭歆晔 Kaga
近年来，随着硬件设施明显更优的新购物中心项目日益增多，商业竞争日趋激烈，于是存量商场工程优化改造的案例逐年增多。其中不乏改造成功既叫好又叫座的案例，如K11、美罗城、淮海755、百盛优客，堪称商业改造案例四典范，但也有不少项目由于在改造资金、改造理念、商圈、天时、地利、人和、竞品等方面存在缺陷，故改造后却面临不温不火的尴尬。
随着多个市中心黄金地段的大牌项目进入改造年，根据商圈、运营商资质及商业资源、改造方案、投入资金、项目体量多重因素考量，南京东路百联一百商业中心、五角场万达广场、长风大悦城、南京西路恒隆广场无疑是今年恢复营业项目中最有看头的四大改造案例。
这4家存量改造项目，均为各自商圈的龙头项目，改造投资均高达数亿元，改造力度之大，改造范围之彻底非往年可比。这四个改造项目也正好代表着四种完全不同方向的存量商业升级形式。
这座有着68年历史的百货公司不能靠“怀旧”求生，这次改造将是“脱胎换骨”的。新一百不仅将通过架设天棚、飞梯、连廊、平台等方式把原先的第一百货和东方商厦南东店合为一体。改造后的第一百货商业中心将分A（原第一百货商店老楼）、B（原第一百货商店新楼）和C（原东方商厦南东店）三大馆，它们以“家庭购物馆”“餐饮体验馆”和“年轻族群乐活馆”三大不同功能进行错位。
A馆与B馆确立了“大戏院、梧桐、弄堂、夜上海”四大主题，C馆则分为“都市前沿、冬季花园、探索发现、慢生活”四大主题。建设一个“全客群、全时段、全业态、全品类、全渠道”的休闲娱乐购物场所。
六合路将成为新一百的“大门”，采用玻璃棍幕墙打造及夹胶玻璃顶棚，在保证完整商业界面的同时，最大程度呈现第一百货与东方商厦南东店的城市断面，外部装饰“修旧如旧”，但玻璃界面却能映射出周边的商业与艺术氛围。六合路沿面还将通过三部飞梯与七根连廊形成完整丰富的商业客流闭环。
在新一百的计划中，首进上海及南京东路商圈的品牌商户占比约达30％。未来零售占比将由目前76％降为53％———这里不仅将成为融合西式情调、东南亚风情、中华料理于一体的餐饮聚集地，还将营造南京东路步行街上独有的生活美学空间，糅合文化书店、各色文创手作坊、创意摄影、个性健身等各类特色业态。
此外，还将引入海外最新的场景销售理念。例如鞋区按照出席宴会、日常穿着等不同用途打造晚装鞋区、淑女鞋区；家庭生活用品区着重打造居家生活概念，将居家床品、居家服饰、家纺用品等按家庭化生活场景概念方式呈现；儿童类商品也将更多引入衍生服务功能，在互动区域内，小朋友可以学到更多的服饰搭配和玩具使用技巧……
SMG旗下专业从事文艺演出和现场娱乐的产业集团上海文广演艺集团与百联集团达成深度战略合作关系，市百一店的变身将为这两家大型国有企业文商结合的一号案例。一百商业中心第十层将打造为面向年轻人群的“二次元”主题乐园。
该项目以现场演出、虚拟演出、线上直播、线下活动、主题展览等为核心业态，辅以主题餐饮、衍生品贩卖等配套业态，目标是在2018年建成上海互动体验式文化休闲的新地标。
值得一提的是，原第一百货内具有市场优势的老上海品牌都将被保留，通过复古设计，让消费者原汁原味体验老上海品牌的发展历程和新的活力。
在具体落实方面，除了“老上海”青睐多年的熟悉品牌本身会被保留外，更将通过场景升级，重新打造品牌的店铺形象，如服饰类鞋类将使用复古的场景，注入品牌历史沉淀元素，让消费者了解耳熟能详的老上海品牌的发展历程，体验到在新时代背景下焕发的新活力，而第一百货最具有特色、代表着百货业鼎盛时期的骄傲与缩影的风景线——橱窗展示也将继续承担商业中心的“门面”任务。
联商点评：市百一店——老字号迎合新时代的颠覆
市百一店东方商厦作为南京东路商业街老字号，第一百货经营业绩曾连续14年雄踞全国百货之首，但近年来，一直是吃老本在做传统零售商业，虽然调整年年有，但限于历史保护建筑，物业设施难以彻底改造而不痛不痒。虽然南京路年均客流50亿人次，不缺客流，却无法引起新一代消费者共鸣。
此次封店的全馆调整，除了要做出几个已知的主题概念外，更需要在品牌业态的引进上契合，避免走去年八佰伴仅仅让人感觉只是重新装修了一下。
毕竟至少八佰伴是上海百货业绩第一名，零售收益最大化导向也无可厚非，相比之下市百一店已老态尽显，而东方商厦虽然品质可以，但商场定位年龄层也偏高，加上对面世茂广场的整体改造也是虎视眈眈，因此这是一次让消费者重新认识这两家店的机会，改造后务必在气场让人感觉精气神为之一振，这是百联不容有失的一次招牌项目。
一百商业中心如何脱胎换骨焕发青春再现当年大新百货公司在十里洋场的雄风，且看“大戏院、梧桐、弄堂、夜上海”和“都市前沿、冬季花园、探索发现、慢生活”这八大主题及二次元主题乐园如何演绎。
改造范围不仅涉及五栋主力店商业楼的业态品牌调整，还将在景观环境、设施、硬件服务上“大做文章”，连廊架设成最大亮点，此外扩大外广场、打通地铁连接口等等。改造后，五角场万达的定位由最初的中端大众家庭一站式购物中心升级为打造城市级时尚潮流标杆购物中心，品牌将大幅升级换代，立志成为第四代万达广场标杆项目。
五角场万达广场由5栋商场和地下商业组成，每栋商场分别设有一家主力店。以前这5栋楼互相独立，只能地下相连。从项目效果图来看，将在各栋楼的2、3层新增6处连廊，串连起5栋建筑来。原来分布在广场上通往地下层的扶梯也调整了位置，令广场更加开阔。同时，2楼幕墙则将更换为更通透时尚的玻璃。
随着目前通往地下万达城中城的扶梯迁移至新建的连廊扶梯下方，原半层楼高的金字塔型玻璃天窗改为与地面持平的玻璃天窗，项目的外广场随之成倍放大，将为购物中心的各类营销活动提供更广阔的天地，并增加花坛及休闲座椅。
此次调整涉及商业面积高达8万平方米，相当于2座人民广场来福士广场的面积。这8万平方米商铺改造后将划设200个铺位，比原先新增约90个铺位。
优化改造升级后将新增三大均为1万平方米的主力店及多个特色创新业态。
国际时尚中心：引进最受欢迎的国际时尚潮牌全面优化将品牌级次整体提档升级；
国际品牌运动城：通过运动场地材质的地面铺装、地面跑道、攀岩墙、高空立体灯带篮球场、曲线光带引导等打造时尚运动王国。
儿童业态由原单一主力店宝大祥升级为集儿童娱乐体验、教育培训、儿童零售、儿童餐饮等于一体的创新儿童城，营造充满童趣的场景；由宝大祥、宝贝王乐园、宝贝王早教，及创新业态商户糖果总动员四位一体共同构成。
创新特色主力店——新华集团上海书城将打造颜值最高的国有书店，升级成集体验消费、多元化感受为一体的体验式书城，面积约2千方。此外，万达影城则将增加2个特色主题观影厅。
新增多个文创主题街区，以上海风情街、欧洲小镇、街心花园、星座广场、文创集市等丰富体验。
首波新店将于9月22日开业。
联商点评：五角场万达广场——硬件陈旧的再次翻新
五角场万达的改造更类似去年的八佰伴，有巨大客流和营业额作为支撑，但也是无法不对陈旧的硬件设施和落后的商业环境低头，加上合生汇新场的挑战，虽然万达依然是五角场的人气王，但难说几年后消费者会如何取舍。因此，作为万达在上海乃至全国最成功的项目，不破不立也是情理之中。
与八佰伴的差异在于，万达作为半开放式综合商业体，业态品类的合作想象空间要比前者大得多。按五角场目前鼎盛的人气，随随便便都能开一家店的，但是显然仅仅是开“满”是不够的，万达需要做的是在这家标杆店打破万达系固有的模式，让消费者看到一些“不像万达”的创作。
长风大悦城9月15日B1层率先开放 明年5.1全面开业
大悦城去年全资收购建筑面积12万平方米的半开放式街区购物中心——长风景畔广场，并更名为长风大悦城。大悦城计划改造外立面使之更具趣味性增强客人进门的吸引力；室内空中搭建“女主街区”丰富室内商业配置，使之动线与商业尺度更为宜人；室外露天中庭增加雨棚，为消费者创造全天候逛街乐趣。
项目概念定位是：锁定都市时尚女主的AB面型格——职场工作与家庭生活的完美平衡。在空间上会分为四大区块：社交场、美食间、女主生活圈和位于屋顶的运动图书馆（多样化的运动项目）。
调整后，商场店铺数量将有所增加，并提升零售比例占到总业态的50%，引入多家特色潮流品牌。
联商点评：长风大悦城——业主易主后的重新来过
相比老店改造，长风大悦城是易主，完全是不同的性质。对于这家店本身而言，原先打造得不温不火，既有乐高体验中心这类现象级品牌，又能造就一层以上几乎“瘫痪”的局面；既有借毗邻长风公园又是周末车位难求的局面，也有平日午后无人问津的尴尬。
因此，迎来新主人毫无疑问是其最好的结果。而对大悦城而言，相比静安店的步步为营，长风大悦城从概念效果来看就更为激进也体现出品牌在上海市场耕作多年后积累的信心。想法有、概念有、硬件有、大悦城背书有，之后就看该区域是否能聚客，其中还牵涉到开通地铁等关键因素。因此这家店的改造，至少应该分几年来看，首先是硬件改造，其次是软件招商定位，最后是外部环境是否能带来效应。
