2019年房贷利率将重回7%时代！杠杆断裂风暴即将来袭！

来源：米筐投资（ID：mikuangtouzi）拾叶

从去年9月，笔者对房地产未来一至两年的演变做过两个预测，即房价分化预测与房产成交寒冬预测。随着时间流失，两大趋势愈演愈烈。

现在，笔者对房地产行业未来做进一步延伸分析预测：

第一，笔者继续严重看空未来一至两年的房地产行业，起因由于信贷收缩周期来临，房贷规模被大幅打击。 未来房屋成交量将继续锐减，新房二手房未来一至两年成交套数将继续大幅萎靡。

第二，关于房价，一二线城市与三四五六线城市未来分化将越演愈烈。 一二线城市将呈现螺旋上升的态势，而三四线城市在2017年由于一二线核心城市的限购限贷将出现资金溢出效应而上涨，但难以为继！

补涨之后由于未来没有刚需和改善需求的购买接力，房价在补涨后将进入漫长的无量阴跌周期，要异常警惕！！！

第三， 随着全球加息周期来临，在房贷规模收缩，利率上行周期中，一二线城市房价将进入盘整或部分城市进入回调阶段，即螺旋上升周期中的螺旋回调阶段。

对此，本文将着重讨论第三个问题中关于房贷利率的问题：

到2019年底，伴随美联储加息周期临近高潮，中国央行基准利率将达到3.5%-4.25%区间带，对应房贷利率应到7%以上。那么在去年十月后高位买房的一大批购房者们，你们自己算算还能得起房贷么？

01 美联储到底要加息到多少

如果分析中国央行未来的加息目标，不得不分析美联储未来的利率政策目标。

美元是全球货币的锚，是全球资本的定海神针。 美元的利率周期基本决定了全球的利率周期，中国也不能例外。

不管是美联储的掌门耶伦大妈还是美联储副主席费希尔，过去两年曾在多次场合公开表示过美联储未来加息政策的目标。

而关于美联储副主席费希尔，笔者在这里多说几句。如果你经常看经济新闻却不知道费希尔的话，那么你算白在经济圈混了。

在上个世纪 80年代，费希尔就担任世界银行首席经济学家，是美联储前任主席伯南克的论文导师。

1994—2001年，新兴市场金融危机动荡期间，费希尔担任国际货币基金组织第一副总裁。

进入21世纪后，费希尔又担任国际资本大鳄花旗集团的副董事长。

2005年费希尔又担任以色列央行行长，7年后于2012年 6月卸任。

2014年1月10日美国总统奥巴马提名费希尔为美联储副主席。自此，70岁的费希尔又成为了全球最有权势央行的二把手。

▼ 美联储副主席费希尔

所以从人生轨迹来看，费希尔的声望远高于耶伦，他的言论就是全球资本市场的金科玉律。

费希尔曾多次表示，市场过度关注了美联储什么时候加息，每次会议是否加息，而忽略了最重要的一点——就是 利率最终会达到何处 。根据费希尔对于美联储经济学家预计，未来三至四年，美联储将“逐渐和相对缓慢”地提高短期利率，以便借贷成本能够回归“正常”水平。而美联储利率将可能达到3.25%-4%区间。

这给我们了一个美联储最终利率目标的指引！3.25%-4%！

02 中美利率不可能倒挂

在今年3月份，美联储已经将利率目标区间上调25个基点到0.75%至1.00%水平，而中国目前的一年期基准利率为1.5%。

也就是说，如果美联储每次加息幅度为25个基点的话，再加两次息，中美基准利率就打平了。而联邦公开市场委员会曾声明，2017、2018美联储预计加息6次以上，2019年将加息2次以上。

也就是说，美联储未来三年要加息8次以上。而留给中国利率政策反应的时间，已经迫在眉急。

更另一个更重要的问题是：中美利率可以倒挂么？

答案是：完全不可 能！

一旦中美利率倒挂，大量资本将汹涌逃出境外，这种结果我们根本不能承担也无力承受。

我们能做的只能是——跟随美联储为主的全球央行一块儿被动加息。而根据时间推断，我国加息启动点极有可能在美联储9月或者12月会议之后，而这个时间区域也是在十九大之后进行。

03 三年后，中国房贷利率将进入“7”时代

不得不说，近几年由于国内宽松的货币环境和房贷利率打折的优惠。很多投资者已经麻木了，认为未来相当长一段时间都是大放水和低利率的货币环境。

对此，笔者也曾多次发文和在论坛告诫： 未来一段周期货币是紧缩，不是宽松！利率是加息，不是降息！

那么未来，我们央行的基准利率会到哪里？

笔者告诉你：会在3.5%-4.25%的这个区间里，也就是比美联储目标利率再高一点。

我们看看过去二十余年，中国央行的基准利率和中长期贷款利率，也就是房贷的利率走势：