2017年以来，北京已成交和正挂牌的所有商品住宅地块均实施了“限房价、控地价”的出让方式，规定了未来的销售均价和最高售价。也就是说，这一批上市的房子，面临全面价格管控
北京控制房价从土地出让做起。据财新记者整理，2017年以来，北京已成交和正挂牌的所有商品住宅地块，均实施了“限房价、控地价”的出让方式，规定了未来的销售均价和最高售价。
以9月1日北京挂出的三块住宅用地为例。位于通州西集镇西集村的地块是自住房用地，本身就限定了房价。位于海淀区西道口、亦庄河西地区的两块商品住宅地块都采取了“限房价”竞拍方式。其中，亦庄地块要求出让宗地中商品住房销售均价不超过52695元/平方米，且最高销售单价不得超过55330元/平方米；海淀西道口则要求销售均价不超过85373元/平方米，且最高单价不得超过89642元/平方米。
2016年“9·30”新政后，北京首推“限房价”地块，于10月13日发布四宗地块的出让补充公告，明确这四宗地块将采用“控地价限房价”的方式挂牌出让。2017年，这一方式成为主流。财新记者根据北京市规土委公告统计，2017年以来，北京共出让（含已挂牌）住宅用地49宗，“限房价、控地价”地块已有29宗成交，其余地块均为自住房用地。
“限房价、控地价”模式下，挂牌出让宗地限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例；同时，还设定有企业自持商品住房面积预设比例，当竞拍达到设定的预设比例时，转入竞争高标准商品住宅建设方案。
中原地产首席分析师张大伟认为，这是北京落实房价调控的系列政策之一。“从价格管控角度来说，这是效果会最明显的一个办法。”北京正加大中小户型房源供给，满足中低端需求。
部分地块出现了限价之后销售价低于现有二手住宅售价的情况。以8月18日开始挂牌的丰台区西局村地块为例，商品住房销售均价不超过77800元/平方米，且最高销售单价不得超过81690元/平方米。而其紧邻的中端的保利百合小区，二手房售价已超8万元/平方米，高端的西宸原著小区则超过10万/平方米。
张大伟表示，因为地价、房价都设定了透明的上限，如此一来，开发商想要盈利只有压缩成本，同时挖掘地下空间做商业增值。“未来开发商可能就不存在产品的竞争了，而是成本管理、成本控制能力的竞争，开发商就变成精算商了。”张大伟说。
至于对楼市价格走向的影响，张大伟表示，核心在于看起供给量。“我们整理过自住房的供给量。从过去几年看，在供应量大的时候，特别是14年，市场调控效果非常好，但后面供应量有所减少的时候，楼市价格又涨起来了。”
有业内人士认为，限定房价或增大权力寻租风险。对此，张大伟认为，如果供给量足够大，市场按照防投资炒作的调控路线走，能降低“限价房”权力寻租的可能性。“供应量足够大的话，价格会上涨的预期会更低。”
根据《北京市2017-2012年及2017年度住宅用地供应计划》，2017年-2021年，北京计划建设住房150万套，其中产权类住房100万套，租赁住房50万套。五年间，住宅用地计划供应6000公顷，其中，普通商品房2450公顷（40.8%），自住房1020公顷（17%），定向安置房1230公顷（20.5%），租赁住房1300公顷（21.7%）。■
