太古地产白德利：中国房地产的“黄金时代”远未过去！

来源丨21世纪经济报道（jjbd21）

记者丨张敏 北京报道

作为一家起源于英国，在香港联交所上市的房地产企业，太古地产一直是一个特殊的存在。太古地产于1972年成立于香港，母公司为总部设在伦敦（业务总部位于香港）的太古集团。公司于2002年进入中国内地，目前共布局了北京、上海、广州、成都四个城市，共持有五个物业项目。其中，北京三里屯太古里、成都远洋太古里被称为商业综合体项目成功运营的典范。

近日，21世纪经济报道专访了太古地产行政总裁白德利（Guy Bradley），他详解了太古地产的商业模式、运营逻辑，以及对中国经济、房地产市场的看法。

白德利： 房地产开发有很多种模式，每个开发商都会选择适合自己的模式。比如有的开发商注重规模化，他们希望快速复制，并把布局重点放在二三线城市。但对于太古来说，我们更侧重一线城市，关注核心地段及开发大型综合体。 这种模式的确需要投入更长时间。但我认为，不同的发展模式之间没有好坏之分，只有是否适合自己的战略。

白德利： 对于房地产开发来说，没有一个完全固定的模式。所有的开发商都会根据不同的情况，适当地做出调整及做出他们认为当下最好的选择。

太古也是做商业开发为主，去年我们就出售了香港九龙湾的一个商业物业。这不是太古的核心物业，我们对核心物业都是以长远的眼光来看待。这一原则不会改变。

白德利： 首先我们希望在一线城市有更多的机会，目前在传统一线城市中，我们只有深圳未能布局，所以一直在深圳积极地寻找机会。北京和上海都有着很好的市场，增长潜力很大，我们希望在这两地继续布局。另外，我们在华东、华南、华北以及西部的其他城市，都有当地的团队，并在寻找机会。

需要单独说一下香港，我们目前正在进行一个150亿港元的太古坊重建项目，但因为香港具有经济、金融等各种优势，我们还是希望在香港发展更多的业务。

从地段标准来看的话，我们会选择城市中最核心、最优越的地段，最好有国际化的特点，就像北京三里屯、广州天河、上海南京西路等。

白德利： 我们主要看“门槛收益率”。假如项目的使用权是50年的时间，我们会根据这个时间看现金流的情况，包括投入多少、产出多少。再倒推回来，根据当前的财务数据，计算出需要实现的收益率。

白德利： 投资者主要看增长价值、潜力，这一点跟内地投资者可能一样。但不同的是，有的投资人看短期波动，有的看长期投资价值。对于太古地产而言，我们更吸引持有长期投资理念的股东。

白德利： 经济企稳回升在任何时候都是好事。但对于太古来说，我们不太在意短期的经济上下波动，而是以长远的眼光来看。比如说，中国商业物业的使用权大约在四五十年，所以我们也经常以这个期限来看。

我也不太同意“过去几年中国经济不太好”的说法。因为从我们的项目表现来看，增长都是非常好的。 比如广州太古汇项目，截至今年一季度，销售额已经连续21个季度保持增长。所以，即使经济数据上有些波动，但对我们的业务并没有太大影响。