我同意贯中教授的基本观点，我认为是需要土地市场的。我也同意赵教授说的，我认为是需要有政府规划的。但是，这其实就意味着我对他们俩人都有保留，下面说说我的观点。
首先，中国需不需要开放土地市场，贯中说中国没有土地市场，赵教授说已经有一个土地市场。我觉得他们俩说的好像都不太完全。房地产市场上，城市居民房子可以卖，企业单位土地可以转让。从这个意义上来讲，有土地市场。但是，这个土地市场是一个有严重缺陷的、不完善的市场，特别是一级市场。当农村土地要转变成城市土地，转变成非农用途的土地时，现在只有一个途径，就是政府征地，然后政府卖地，而且政府是独家卖地。如果说这是市场，那么这是一个独家垄断的市场，对每个地方政府来讲都是一个独家垄断的市场，这样的市场不可能不推高地价，也不可能不推高房价。而且在由政府来支配土地资源使用的情况下，土地资源是很难得到合理利用，很难实现资源的优化配置。
赵教授有一个观点是，现有的城市土地已经够了，83%的人口都可以放进去了。我想可能按数字计算是这样的，但是实践中还有另外一个问题，就是为什么现在超过一半的城镇人口占了83%的土地，还觉得土地不够。原因在于有大量的已经变成城市土地的土地资源是低效率使用的。我们看到很多城市，有超大的广场、超宽的马路，皇宫一般的政府大楼，土地资源的浪费比比皆是。我们能不能假定说，现有的城市土地能容纳未来20年的城市化，再让两亿人，三亿人进城也够了？我觉得不太现实，因为你已经把它变成广场了，已经把它变成马路了，再要住人要付出巨大的成本，要把它挖掉，然后再去开发。
我同意做城市规划需要一定超前性的观点。不能说人都来了，再来建城市。但是有一个数字我不知道是不是准确，就是按照现在每个城市自己所做的城市规划来计算，未来中国城市可以容纳几十亿人。但是，中国没有几十亿人，只有十几亿人。
我觉得如果是这样，那问题就大了，意味着资源巨大的浪费。当然也许鄂尔多斯将来的房子还能有人住，有些空置房还能卖得出去。但是，是不是现在那些空置资源都能得到合理的配置？我心存一个很大的疑问。有很多盲目建设的城市将来是要衰败的。那些资源是长期浪费闲置的。而且现在每个城市都在扩张，每个城市都在扩大自己的计划，都希望多占土地。这里有合理的成分，也有不合理的成分。另一方面，我们也可以看到，农村人口进城以后，农村确实出现大量的闲置土地，而且出现了“空心村”。农村人口进城之后，这块房基地财产永远闲置在那儿，不能有效使用，不允许转让，我认为是不合理的。只有进入市场才能使这块土地资源得到更合理的利用。
所以，从这个意义上来讲，我认为中国现在迫切需要开放土地市场，而且很难说现在不存在农村土地转变为城市土地的问题，我认为这个问题仍然很大。
第二个问题，市场调节和政府规划之间是什么关系？我认为需要有政府规划。因为比如说，深圳当年是一个小渔村，现在是上千万人的大城市。如果说当时政府不做规划，现在深圳是什么样的，我觉得很难想象。不能说谁想在哪儿盖个房子就盖个房子，哪儿想干什么就干什么，把房子盖在马路上或者盖在未来要建马路的地方。如何把一个城市变成一个合理有效布局的城市？从这个意义上讲，我认为是需要有政府规划。
我觉得政府规划是要衔接的，政府规划如果不和市场衔接，往往会造成错误，而错误的政府规划不如不规划，结果可能比不规划还糟糕，因为这造成大量的资源错配。我认为我们不是在讨论一个抽象的问题，不是市场好还是政府好的问题，市场一定是主要的，但是政府也是需要的，关键在于合理的界限划在什么地方。
在这方面恐怕还要更进一步地深入研究，可能所有人现在还存在很大的盲区。土地问题又和一般的市场有不一样的地方，有特殊性。特殊性在哪儿？第一，土地是不可再生的，第二，空间上不能移动，因此会产生外部性，因此会造成一个地方的地价是另一个地方的100倍。在这种情况下，我们需要有政府规划，但是需要有一个更合理的规划，这个更合理的规划一定是要不断地吸收市场信息，参照市场的变动趋势去做规划，去修改规划。
文贯中回应：
王小鲁教授的发言，我基本同意，唯一要声明的是，我20多年来，无论是口头上还是文字上都没有否定过城规和区划的重要性，因为存在负外部性和公共利益，也就是市场失灵（在这点上，张维迎教授也许不同意我的观点）。但是，城规和区划相对市场而言，毕竟是辅助性的。今天的正式发言中，特别是在我的五点建议中，我再次强调了这点。希望王小鲁教授不要先将我划为唯市场论者，然后将我作为靶子来批判。这会冤枉我的。
（本专题内容来自“产权安排与要素流转——农村改革与城市化”研讨会。此研讨会由中国财富管理50人论坛主办，会议主持者为50人论坛秘书长刘喜元。文章系由各位嘉宾发言内容整理而成，并经本人审定，内容刊发时有删节，所有文章均不代表50人论坛观点立场。）
