YY | 地产微观速递（July）：万科多笔银行贷款落地，远洋公布境外债重组方案

评级调整： 2024年7月，YY评级将 中国金茂 的主体评级由4+下调至4、 金茂投资 主体评级由4下调至4-，因其销售下滑明显；23年拿地金额较高，土储结构一般，新增土储去化存优；盈利能力持续下滑。将 金茂集团 的主体评级由4-下调至5+，因其有息债务增加，资产负债率上升，且固定资产受限率上升，再融资空间缩窄；控股股东中国金茂及其重要子公司金茂投资基本面走弱，公司获得关联公司潜在支持及市场认可度下降。

重点主体舆情： 万科 多笔银行贷款落地，出售上海南翔印象城MEGA48%股权，“鹏金所”部分产品出现延期兑付。 本月代表券“22万科GN001”（0.9863Y）的成交净价由上月末的84元上涨至88元。

路劲基建 多笔境外债获得展期。 本月代表券“路劲6.00%N20250904”（1.1014Y）成交净价由上月末的35元震荡上涨至44元左右。

龙湖 回购两笔境外债，“19龙湖04”提前兑付。 公司回购4.02亿美元3.95%优先票据及2.20亿美元3.85%票据，向市场传递一定信心。本月代表券“20龙湖06”（1.0328+2Y）的成交净价小幅震荡上涨，7月26日价格为96.29元。

其他债券尚未发生展期/违约的地产民企 中， 豫园股份 合同会社YCH16拟接手裕海所持株式会社新雪的全部股份，交易对价初定约18.27亿人民币。据彭博消息， 新世界发展 将尝试明年兑付永续债。 重庆华宇、卓越商业、金地 等出现商票逾期舆情。

央国企方面 ， 格力地产 拟对原重组方案进行重大调整，置出所持有的上海、重庆、三亚等地相关房地产开发业务，置入珠海免税集团不低于51%股权。 天地源 控股股东高新地产的控股股东由高科集团变更为高科地产，公司的实控人不变。 中交地产 定增股票上市，募集资金约4.38亿元，其中2.22亿元来自中交房地产集团，体现股东支持。

展期违约仍在接连发生 ， 方圆地产、景瑞地产、雅居乐 拟继续展期或设置宽限期。 已展期违约主体中， 大连万达 子公司万达商管出售东莞厚街万达广场，接手方为阳光保险；公司新增股权冻结信息，冻结股权数额1亿人民币。 旭辉集团 进行“PR旭辉03”第三次分期偿付，偿付比例为本金3%。 厦门禹州 进行“20禹洲01”第六次分期偿付，兑付本金1.125亿元。 远洋集团 收到香港法院的清盘令。 债务重组方面， 龙光集团 债务重组法律顾问盛德辞职； 远洋集团 公布56.36亿境外债重组方案，但债券持有人核心小组对该方案表示反对。

净融资： 7月净融资规模排名靠前的多为国央企，其中 住总集团、首开股份、保利置业、越秀地产 净融资规模靠前，净融资规模分别为33亿元、20亿元、19.63亿元、16.9亿元。民企方面， 凯德商用 新发行定向债务融资工具10亿元。 豫园股份 新发行超短融6亿元和资产担保定向工具3.6亿元。 金辉股份 新发行中债增担保中票5.5亿元。 样本央国企新发行债券票面利率呈下降走势 。 金融街 新发行5（3+2）年期、7（5+2）年期公司债票面较1个月前发行的同类型同期限债券票面分别降16bp、25bp。 首开股份 新发行5（3+2）年期中票票面较4个月前降76bp。 首创置业、华侨城、建发地产 新发债票面较5、6、7个月前降45~245bp。

到期压力： 重点关注的未违约房企中，存续债规模排前三分别是 万科、龙湖 和 绿城 ，分别约666.88亿元、414.18亿元和371.13亿元。 万科 、 合生创展 和 平安不动产 未来三月内 行权到期金额排前三，分别为100.15亿元、74.49亿元、55.68亿元。

一、评级调整

2024年7月，YY评级将 中国金茂 的主体评级由4+下调至4、 金茂投资 主体评级由4下调至4-，因其销售下滑明显；23年拿地金额较高，土储结构一般，新增土储去化存优；且盈利能力持续下滑。将 金茂集团 的主体评级由4-下调至5+，因其有息债务增加，资产负债率上升；固定资产受限率上升，再融资空间缩窄；且控股股东中国金茂及其重要子公司金茂投资基本面走弱，公司获得关联公司潜在支持及市场认可度下降。

二、期间重要舆情及重点主体成交情况

首先跟踪万科、路劲基建和龙湖等热点主体的舆情及债券成交情况。

万科 多笔银行贷款落地，出售上海南翔印象城MEGA48%股权，“鹏金所”部分产品出现延期兑付。 融资方面， 据调研，截至7月9日，公司本年度合计新增融资、再融资超600亿元，对应偿还超过500亿元，上半年经营性物业贷新增149.8亿元。7月公告获得境内银行贷款合计278.4亿元及境外52.4亿港元，其中一笔贷款额度高达120亿元，抵押物为深圳九州名下的土地（深圳龙岗综合体项目）。另外，公司已从国家发改委获批中长期离岸债务发行配额，以帮助滚续其8月份到期的52.4亿港元（6.71亿美元）俱乐部贷款2.5年。 资产交易方面， 印力出售上海南翔印象城MEGA48%股权给GIC，仅保留了2%股权。 负面舆情方面， 公司投资的互联网金融平台“鹏金所”部分产品出现延期兑付，表明项目层面存在非标融资且目前项目回款出现困难。本月万科旗下债券普涨，代表券“22万科GN001”（0.9863Y）的成交净价由上月末的84元上涨至88元。

路劲基建 多笔境外债获得展期。 彭博消息透露，公司五只美元债已获得持有人的足够支持来进行展期。本月代表券“路劲6.00%N20250904”（1.1014Y）成交净价由上月末的35元震荡上涨至44元左右。

龙湖 回购两笔境外债，“19龙湖04”提前兑付。 公司回购4.02亿美元3.95%优先票据及2.20亿美元3.85%票据，向市场传递一定信心。“19龙湖04”提前兑付并摘牌，该期债券发行金额15亿元，发行期限7年（5+2），本次回售金额14.931亿元。此次兑付后，龙湖本年剩余30亿境内债待兑付（按行权计）。本月代表券“20龙湖06”（1.0328+2Y）的成交净价小幅震荡上涨，7月26日价格为96.29元。

其他债券尚未发生展期/违约的地产民企 中， 豫园股份 合同会社YCH16拟接手裕海所持株式会社新雪的全部股份，交易对价初定约18.27亿人民币。据彭博消息， 新世界发展 将尝试明年兑付永续债。 重庆华宇、卓越商业、金地 等出现商票逾期舆情。

央国企方面 ： 格力地产 拟对原重组方案进行重大调整，置出所持有的上海、重庆、三亚等地相关房地产开发业务，置入珠海免税集团不低于51%股权。 天地源 控股股东高新地产的控股股东由高科集团变更为高科地产，公司的实控人不变。 中交地产 定增股票上市，募集资金约4.38亿元，其中2.22亿元来自中交房地产集团，体现股东支持。

展期违约组方面， 大连万达 子公司万达商管出售东莞厚街万达广场，接手方为阳光保险；公司新增股权冻结信息，冻结股权数额1亿人民币。 龙光集团 与 合景泰富 或为香港豪宅项目贷款达成再融资协议。 旭辉集团 进行“PR旭辉03”第三次分期偿付，偿付比例为本金3%。 厦门禹州 进行“20禹洲01”第六次分期偿付，兑付本金1.125亿元。 远洋集团 收到香港法院的清盘令。

债务重组层面， 龙光集团 债务重组法律顾问盛德辞职； 远洋集团 公布56.36亿境外债重组方案，但债券持有人核心小组拒绝签署协议。

另外，展期违约仍在接连发生，“以时间换空间”的展期手段难以抗衡行业下行背景下出险主体流动性压力持续攀升的困境。

方圆地产 将“20方圆01”未兑付的回售本金展期1年，并增加60个自然日宽限期。 景瑞地产 “21景瑞01”本息展期至2029年5月31日，并增加30日宽限期，方案进一步恶化。 雅居乐 对“PR上雅优”相关兑付安排设置兑付宽限期。