热点小区参考均价达到15万，而二手房指导价仅9.7万？
日前，广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，规范二手住房市场交易秩序，推动二手住房市场运行更加健康平稳。
广州住建局指出，建立二手住房成交参考价格发布机制，是贯彻落实房地产调控要求、构建房地产长效机制的重要措施，有利于进一步提升广州市二手住房市场信息透明度，为二手住房交易提供市场参考，规范交易秩序、稳定市场预期。
据媒体报道，已有商业银行在广州二手房指导价出台之后公布商业银行房贷评估细则。广州市住房政策研究中心也同步公布了首批96个热点区域住宅小区的二手住房交易参考价格。
图源：广州市住房和城乡建设局官网
对于建立二手住房交易参考价格发布机制有关事项，《通知》提出两点规定：
一、成交活跃的热点区域，以住宅小区为单位，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格，视市场运行情况在我局官方网站、微信公众号等适时发布。
二、房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。
据南方+报道，民生银行广州分行已在广州二手房指导价出台之后公布商业银行房贷评估细则。据悉，民生银行广州地区二手住房按揭抵押物价值核定一直按照“评估价格和网签交易价格孰低”的原则执行。在孰低的基础上，再按照借款人的家庭名下住房套数、征信按揭记录、婚姻状况、收入水平等限购限贷政策要求核定贷款成数和贷款金额。
根据该原则，买卖双方在交易时不得不进行选择，由于二手房指导价往往低于挂牌价，若根据参考价放贷，则申请的可贷额度将会有所减少。若根据网签交易价格放贷，则卖家需要支付更高的首付款。
在明确建立二手房指导价的同时，广州市住房政策研究中心发布了《关于发布首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格的通告》，公布了首批96个热点区域住宅小区的二手住房交易参考价格。记者注意到，首批名单中，二手房指导价最高为96957元，最低为28056元。
图源：广州市住房和城乡建设局官网
在首批名单中，位居广州二手房指导价首位的保利心语花园交易参考价接近9.7万元。而记者根据安居客广州网站查询结果，位于广州珠江新城的保利心语花园的9月挂牌均价超15万，小区户数1743户，绿化率36%。链家广州网站查询结果也显示，该小区7月参考均价超15万。
图源：安居客广州
图源：链家广州
对于首批发布热点区域成交活跃的小区楼盘，广州住建局表示，下一步将继续加强对二手住房市场运行的监测分析，按照调控要求结合市场运行情况适时发布其他热点区域小区的交易参考价格。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，广州出台二手房指导价符合预期。一方面，广州属于一线城市中房价上涨动力略强的城市，一手房管控后，二手房存在明显炒作。另一方面，积极出台二手房指导价是近期各大城市房地产稳定的重要政策，各类城市普遍都会出台。另外，此类管控主要以成交活跃的热点区域为主，尤其是一些学区和地段较好的项目。
广州本次建立二手房指导价机制，意味着继深圳之后又一个一线城市拥抱二手房指导价，据记者统计，广州也是全国第13个拥抱二手房指导价的城市。今年以来，深圳、西安、成都、三亚、东莞、宁波、无锡、金华、绍兴、温州、合肥、衢州以及本次广州都分别建立了二手房指导价制度。
根据国家统计局数据，7月份各线城市二手住宅销售价格整体环比涨幅回落或转降，不仅是深圳在出台二手房指导价后二手房市场得到明显调整，多地二手房市场都有明显降温。
中原地产首席分析师张大伟表示，对于一二线城市来说，二手房市场已经占据了市场的主体地位。二手房市场占据了一线城市市场成交量的80%以上，相比新建住宅的价格管控，二手房房价管控是过去的市场空白点，今年从深圳等城市开始，二手房市场重启定价管控。
中指研究院指出，8月二手住宅方面，各主要城市群中长三角二手住宅价格涨幅收窄。长三角区域内部分城市如上海、宁波、无锡等受前期出台二手房价核验、二手房成交参考价等影响，楼市表现不及往期，本月长三角二手住宅价格环比涨幅收窄0.19个百分点至0.45%，为2021年3月以来最低水平。
易居研究院指出，8月二手住宅成交量加速下滑。8月易居研究院监测的13个城市二手住宅成交量约为5.7万套，环比大跌17.9%，同比暴跌36.6%；年初累计成交量同比增速为7.6%。主要原因是大部分热点城市响应中央要求，加强了对房地产市场秩序的持续整治。目前易居监测的13城中，已有深圳、东莞、成都、无锡4城出台了二手房成交参考价；北京、深圳、杭州、成都、金华、无锡6城因房价上涨过快或市场过热被住建部约谈。预计下半年热点城市二手住宅市场继续降温。
