在特色小镇刚刚兴起的时候，由于有众多政策利好，各地开始纷纷上马新项目。与此同时，为了「借势」这一风口，也有不少产业园区摇身一变就成了特色小镇。其实，传统的产业园区与特色小镇存在着根本上的区别，要转型特色小镇并不是「换个招牌」那么简单。
本期我们选择了一个由产业园区转型特色小镇的成功案例，与大家一起探讨一下此类特色小镇的产业定位与产业生态构建。
玉皇山南基金小镇：从文创园区到特色小镇的转型
玉皇山南基金小镇位于杭州市玉皇山南地区，北临玉皇山，南俯钱塘江，东接南宋皇城遗址，西到虎跑路，总占地面积 5 平方公里。基金小镇以美国格林尼治小镇为标杆，以重点发展私募证券基金、私募商品（期货）基金、对冲基金、量化投资基金和私募股权基金为特色的私募基金集聚区，打造具有全国影响力的私募基金发展样本区域和示范中心。
玉皇山南基金小镇俯瞰图
项目区位：自驾 30 分钟到达萧山机场，高铁 40 分钟可达上海
玉皇山南基金小镇距离上海国际金融中心 175 公里，高铁 40 分钟可到达，具备与上海进行金融产业分工协同的同城效应。
项目背景：抓住杭州金融中心兴起的机遇，文创产业园转型基金小镇
传统的产业园区存在规划设计粗放，缺乏系统的功能分区等问题，特别是生活配套和生态空间严重缺乏，难以吸引企业入驻，而特色小镇是产业、生活、生态一体化的空间经济平台，不仅具备产业园区的集聚生产功能，并且强调生活空间、生态环境一体协调。既符合产业发展要求，又能够满足人居需求，比较具有发展潜力。这种由产业园区到特色小镇的转变，可以说是玉皇山南基金小镇诞生的大背景。
▷ 2007 年废旧仓库
2009 年起，废旧的仓库改建成文化产业园区，在政府的引导下，一些轻资产的文化创意企业进驻园区，实现了产业的第一次更新；
▷ 2012 年文化创意园
做文化创意园是迎合当时「全国都在做文创」的潮流，文化创意产业以创意取胜，但起步阶段，资金的短缺问题凸显；
▷ 2014 年基金小镇
2010 年，浙江赛伯乐基金顺势进驻，成为首家进驻小镇的金融企业，解决文创企业的融资困难。杭州是全国第五大金融中心，在浙江金融业的发展规划中，定位是「中小企业金融服务中心」和「民间财富管理中心」。上城区政府眼看着金融机构自己找上门来，调整发展思路，打造基金小镇。
项目定位：承接上海金融中心的辐射效应，打造中国第一基金小镇
玉皇山南基金小镇仿效「格林尼治-纽约」的错位发展模式，借力和对接上海国际金融中心、杭州金融中心、南京国际金融中心，与上海重点发展的公募基金进行错位发展，进行金融产业分工和协同，目标打造一个以私募金融产业为核心的中国版格林尼治小镇。
项目特色：五大特色，践行「绿水青山就是金山银山」
| 产业特色
以股权投资类、证券期货类、财富管理类投资机构为核心产业，以金融中介服务组织为补充，形成完整的新金融产业生态链；
| 生态特色
背靠玉皇山，南临钱塘江，坐拥四大生态主题公园，林木水系覆盖率 70% 以上，「朝闻稻花香，夜听蛙鸣声」是小镇生态的真实写照；
| 文化特色
承吴越、南宋千年历史文化遗韵，融陶瓷文化、铁路文化、现代艺术文化、金融文化为一体。象征丰收与财富的五福牛成为小镇鲜明的金融文化符号；
| 社区特色
立足核心产业，先后打造国际医疗中心、国际学校等配套设施，辅以便利的公共交通和居住环境，形成完整高效的服务体系；
| 建筑特色
保留原有建筑肌理，将建筑、景观、文化有机融合，打造出仿宋建筑、民国建筑、江南民居、新中式等风格迥然、形态各异的建筑群。
产业生态：打造国内最完善和高效的私募基金产业链和生态系统
玉皇山南基金小镇在产业内容上瞄准私募基金产业以股权投资类（创业投资、股权投资、并购投资）、证券期货类（对冲基金、量化基金）、财富管理类投资机构为核心产业，以金融中介服务组织为补充，形成完整的新金融产业生态链，产业链上下游不断充实完善，形成有效互动。
玉皇山南基金小镇产业生态
资料来源：公开资料
上城区政府在培育和引进各类私募（对冲）基金等核心业态时，配套引进与其业务密切相关的私募中介服务机构、辅助性产业、共生性产业和配套支持部门等，共同构成五层次生态圈，打造私募（对冲）基金与上下游企业的「零距离」战略关系，构建完备的私募基金产业链和生态系统。
项目布局：小镇分四期建设，整体布局如北斗七星
玉皇山南基金小镇整体布局如北斗七星之形，天枢、天璇、天玑、天权构成的北斗之「魁」，恰好是小镇的二期和四期位置，玉衡、开阳、摇光构成北斗七星的「杓」，串联起了小镇的一期、三期。北斗七星在中国儒道两教文化中具有很高的地位，寓意财富集聚、吉祥尊贵。这也大大提升基金小镇的整体品位，以及对机构的吸引力和公众识别度。
一期片区已初步形成产业集聚
一期八卦田公园片区投入 50 亿元建设。基金小镇的一期位于八卦田公园两侧，投入使用面积 5 万平方米，目前，入驻的金融类企业有敦和投资、浙江赛伯乐、龙庆投资、舜业投资、易支付等，初步形成了产业集聚；
二期片区为核心，是主流私募基金聚集区
二期海月水景公园片区是整个玉皇山南基金小镇的核心和代表区块，物业空间约 3 万平方米，包括安家塘、甘水巷、海月水景公园南北、樱桃山生态公园，目前主体建筑已基本完工，这里环境优越，建筑密度低，全部为独栋、合院和低层建筑，风格形态优美，历史文化风情浓郁，莫言文化村、杭州联创落户于此。规划为国内、国际私募对冲基金的龙头企业集聚区，通过领袖型企业入驻的影响力和号召力，为整个小镇塑造集聚氛围，构筑集聚效应；
三期片区三角地为仓库片区
位于杭州瓷器品市场西，占地约 1.8 万平方米，规划建筑面积约 3.3 万平方米，是相对建筑体量比较集中的围合式办公空间。该区块配置私募基金孵化器空间，同时适合大型机构整栋租赁或初创型机构、辅助服务机构等分散合租；
四期片区为机务段片区，与二期无缝对接
占地约 5.6 万平方米，总建筑面积在 3.3 万平方米以上，紧邻二期主流私募（对冲）基金集聚区，将对大型金融机构和看重人脉氛围的中小私募机构形成强有力的吸引力。
政策支持：省、市、区政策叠加，从财政支持到人才引进多方面助力发展
税收奖励政策：根据浙江省政府《关于加快特色小镇规划建设的指导意见》，省财政将对特色小镇规划空间范围内的企业，给予前 3 年全额返还、后 2 年返还一半给当地财政的政策支持。杭州市、上城区也将出台相应更优的配套政策对小镇企业进行扶持。
省市区扶持政策叠加：上城区出台《上城区打造玉皇山南基金小镇扶持意见》，对符合条件企业，自形成地方贡献之日起五年内，按形成的地方贡献给予最高达 100% 的项目资助。
人才购房补贴政策：高级管理人员购房次月起按每人每月 1500 元的标准给予三年住房补贴。其子女入托、入（转）中小学,参照在杭留学回国等人员子女办理。
高级人才落户政策：高级管理人员可享受杭州市人才引进政策，本人及其配偶和未成年子女按政策向有关部门申请办理本市常住户口；为其子女入托、入（转）中小学提供便利。
办公用房补助政策：新购建的本部自用办公用房，按每平方米 1000 元的标准给予一次性补助；租赁办公用房按房屋租金的 30% 给予三年补贴。
发展成绩：入驻机构是两年前的近 10 倍，管理资产两年翻了 20 倍
根据最新的 2017 年数据，玉皇山南基金小镇已有 1667 家企业入驻，资产管理规模达到了 8750 亿元，到 2017 年 6 月，税收总额已达到了 11.309 亿元。
小结
从产业园区到特色小镇的转变不止是换个名字而已，在基金小镇的建设中，政府的相关政策支持占据非常大的作用，这是玉皇山南基金小镇得以成功的一个重要因素。但我们也看到，从产业集聚园区走向“小镇”，需要的不只是单一产业的集聚，更要对产业之外生活配套进行完善，真正将产业园区变为宜居宜业的生活单元。在这一点上，玉皇山南基金小镇和更多产业小镇一样，都还走在路上。
丨地产创新研究之「产业地产特色小镇」系列丨
模式研究
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