近期，有网友问我日本房产是否值得购买。我的分析如下，供大家参考。
1、日本楼市的泡沫史，我曾专门研究过，在我《楼市探秘》一书中有讲到。这里大道理不多说了，只说要点。1986年至1990年，日本房价暴涨，产生大泡沫，1991年地价房价见顶。其后，一直下跌，2005年以来，才见底，盘整。当前六大都市圈的地价，还只有高峰时的四分之一至三分之一。越是大都市， 当年泡沫越大，房价跌幅越大。
2、泡沫破灭后，下跌幅度这么大，持续时间这么长，这是全球第一例。 别无分店。与之相伴的是，过去几十年 ，日本经济低迷不振，经济增速在发达国家中一直排后几位。市场会超涨，也会超跌。基本上，当前可以认为日本房价跌到底了，但什么时间会大涨，则很难说。
观察近几年数据（如下），2015和2016年，日本房价有所反弹，比如 2016年首都圈的房价，相比前一年上涨了13%，这算是1991年之后很大的年度涨幅了。
3、从全球视野看，2012年以来，欧美国家的房价多数都呈上涨态势，相较之下，日本过去两年的上涨幅度，不算很大。主要是2008年之后，全球实行超宽松的货币政策，自然刺激了房价上涨，连过去三十年房价基本平稳的德国，房价也涨了不少。德国的人口数量变化和老龄化情况，与日本类似。因此，日本房价上涨是合理的。
4、过去两年，也有部分中国人去日本买地买房。从投资上讲，一方面，长期趋势来看，日本房价应会上涨，毕竟超跌了； 短期来看，在货币宽松背景下，还会上涨两年左右，应无问题。
另一方面，日本大都市，比如东京的租金收益率很高，可达到5%左右，远高于当前京沪的1%左右。在成熟市场中，租金是衡量房产投资价值高低的核心指标。据此，我认为可以长线投资东京都的房子（23区与多摩）。买之前，一定要比较计算一下租金收益率，哪个板块或小区高，就买哪个。
5、另外，还应考虑两个因素：一是持有税成本，二是汇率趋势。长期看，可以不必考虑汇率。但持有成本，也即持有税、管理费之类的，还是要测算一下。在计算租金收益率时，最好是剔除持有成本，我一朋友说，东京市区房产每年的持有税费，相当于一个半月的房租，并不算高。
6、如果想在日本买房，还含有自住需求，那就更没必要担心了。如果纯属投资，还应考虑到家庭总资产的配置，可以将主要资产配置在国内一二线城市，少部分资金尝试性的在东京配置一些，毕竟日本经济增长乏力、房产的增值性不够强。
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