拐点，加强信心的开端——对财政部新闻发布会的点评

财政部召开新闻发布会，是继央行新闻发布会和政治局会议后，又一重要会议，在此前态度转变的基础上进一步明确，有望创设更多的财政工具，再次提振信心。

回顾9月24日央行新闻发布会和9月26日政治局会议内容，对房地产行业政策思路有了较大转变。 针对房地产行业的金融特点，我们认为9月24日已是政策的转折点，过往，政策大多针对居民侧，例如放松限购限贷、首付比例调整等政策，但针对土地市场或企业端的政策相对较少，而央行新闻发布会上，提到引导利率下行并研究收储房企的闲置土地，正面回应了当前行业的主要矛盾，且在一定程度上改变了过往对利率的态度。同时，在9月26日政治局会议当中，再次明确了实施有力度的降息和收储土地，政策思路的转变已经确认。

本次财政部新闻发布会，针对前述内容，有了进一步的加强。 本次会议，重点在于继续明确房地产要止跌回稳，同时，对于收储土地有了具体的操作指南。不仅指出当前有较多的闲置土地，打破了市场一贯认为的库存过少的误解，还提到了由中央支持土地收储，给房企提供现金流。这将极大的改善房企的资金压力，避免进入房价和去库存之间的负向反馈。

思路的拐点已经出现，接下来就是加强信心，并在会议中提到“我再补充一点，逆周期调节绝不仅仅是以上的四点，这四点是目前已经进入决策程序的政策，我们还有其他政策工具也正在研究中。” 可以展望的是，一旦思路有了新的变化，预期的变化将快于基本面的变化，自上而下的决策将更加凸显。

政策思路有明显转变，尽管还暂未涉及房企重启扩表，但稳定去杠杆将正式拉开序幕，并带动经济中的价格信号企稳。 按照二十届三中全会的要求，房企需要改革融资模式，因此，重启扩表周期还尚早，但，我们认为也将结束过往以来的“去杠杆-价格承压-去杠杆承压”这样的负反馈。以实际利率作为收益率的锚，并传导至价格，预计将迎来收益率要求下降、价格止跌回稳的周期。市场的关注点也将逐步从价格信号导向信用工具，从重估导向复苏增长。

风险提示： 市场需求加速下行。