明源君跟不少北方房企的老总聊天，问他们有没有南下的打算，他们多半会摇头：不敢去，广东人太精明了！粤企确实很牛，中国地产看广东，碧桂园、恒大、万科的总部都在广东而且都是民企！
粤企之外，另一个在房地产领域举足轻重的力量，无疑是闽系房企。福建没有一座一线城市，可是，2016年，闽系房企占了百强的20%，而且在土地市场上攻城略地，令对手胆寒。闽系房企为何这么牛？明源君认为，这既有闽商骨子里敢拼敢闯的基因，又是时势使然。闽系房企最近几年大规模拿地，使其快速完成了布局；闽系房企擅长资本运作，而福建活跃的民间投资令其如虎添翼；更重要的是，其在招揽人才上出手阔绰，舍得放权……
没有土地就上不了规模
没有规模就没有话语权
闽系房企拿地十分凶猛
2016年，全国各热门城市土拍闻“闽系房企”而色变。坊间传言，闽系房企拿地只做初步测算，拍卖时盯其他公司报价，比他们多加一口价拿下就行了。
据不完全统计，11大闽系房企的代表在2016年通过公开出让的方式，拿地总金额超过2240亿元，较2015年增长超过100%！如果将兼并、收购也计算在内的话，总金额将超过3000亿！去年，闽系房企拿下超过50宗地王，在全国地王TOP10当中占了4席！
2016年全国单价地王TOP10
▲来源：CRIC、明源地产研究院
一、大量拿地，让闽系房企快速实现了全国布局
众所周知，今时今日，想要依靠一城一池做大规模已经没有可能，必须跨区域布局。明源君熟悉的一百强房企，此前只在一座城市深耕，但最近，已经将所有手里有点资源的员工都外派出去了，只干一件事——拿地！
布局全国不是说说而已，土地是根本，有储备才有未来，有了实实在在的土地，做出令人信服的产品，才有“深耕”的机会，才能不至于在洗牌中被淘汰。
对闽系房企来说，厦门乃至福建的发展空间有限，由于福建市场的火爆，导致福州、厦门的土地供不应求，价格几乎比肩北京、上海等一线城市。目前，大部分主流的闽系房企处于中国房地产20~50名的阵营，想要谋求更大的发展空间，必须向外扩张。
其实，2013~2015年间，11大闽系房企用于拿地的资金都在千亿左右，只是在去年这样一个地王年的市场环境下，闽系房企拿下太多高价地，因而成为了中国房地产界的网红。虽然这个让其饱受争议，但是已然帮助闽系房企快速完成全国布局。当前，判断一个开发商的品牌价值、实力，销售额和业务规模是重要指标。闽系房企2016年全国范围强势抢地，大大增加了其土地储备，未来一两年内，其规模也将随之大幅提升。
黄仙枝毫不掩饰正荣对规模的看重——规模对于企业发展还是有帮助的，是非常重要的，如果没有规模，在市场中就没有话语权，所有的成本都会变高。
二、专注核心优质的土地，最大限度的降低风险
要拿地，需要大量的钱。但其实土地也是能够创造钱的。宏观经济层上来说，土地市场创造出了大量的M2；对房企来说，则创造了大量资产，增加了继续向市场借钱，而且借到便宜钱的资本。
在拿地的区域布局上，闽系房企主攻长三角等，因为在这些地方才更能接近中国房地产市场的最一线，更接近资本市场，更便于实现其高杠杆、高周转的运营方式。这些地方的地，“只要拿到地，钱不是问题”！
泰禾董事长黄其森表示，无论市场环境、政策环境如何变化，泰禾坚持在一线城市拿地的战略布局。最近三四年，泰禾在北京、上海一线城市拿地金额大概为800亿元，2016年这些土地的价值超过1600亿元。
目前，泰禾集团已经完成了对京津冀，长三角、珠三角等国家重大战略的核心区域的全面布局。2017年到2021年里，旭辉还将力争每年平均新进2个城市，在五年内彻底完成25到30个城市的全国化布局。
闽系房企在一线城市往往会竞买一线城市核心区块，这意味着拿到的是全国最优质的土地资源，虽然贵，但升值前景是最好的。
由于闽商的名声在外，各地政府也十分欢迎他们去当地拍地。当地的银行能够给出十分优惠的贷款条件。
闽系房企擅长资本运作
融资渠道多、成本低
为扩张提供了充足子弹
一直以来，闽系房企被贴上“高杠杆+高周转”模式的标签。高杠杆、高周转意味着对现金流有很高的要求。身处民间资本充沛的福建，在资本市场上长袖善舞的闽系房企可谓如鱼得水……
一、民间资本充沛，擅长资本运作，融资成本低
闽系房企拿地魄力的背后，是对资本市场的高度重视。
福建的民间资本特别充沛，2015年福建的民间资本投资突破了一万亿。
当然，金矿也要有人挖才行。大多数闽系房企普遍拥有雄厚的财团背景，多家房企已经涉足银行、金融等领域，比如融信为了融资涉足保险、与银行合作。
同时，福建房企积极在资本市场布局，包括厦门建发、泰禾、阳光城、融信等在内的国有和民营的地产开发企业均已在国内A股或香港联交所挂牌上市。世茂很早就完成了A股和H股的资本化。
民间资本、公司债、银行贷款、房地产基金、信托、海外融资等一起上，这使得闽系融资渠道多且融资成本低。融信一人士即表示，上市之后我们的融资成本更低，渠道更多。阳光城为了融资，进行担保贷款、股权质押、券商、信托融资、基金公司等。仅2016年，旭辉获得的境内银行授信额度高达710亿元……
相比之下，不少地产的房企显得十分保守。比如浙江房企在内地IPO融资无望的情况下，仅有极少数借壳上市成功的例子，对赴港上市更不上心，由于太过于依赖银行贷款，近年来已经被闽系房企杀到门口。
二、左手融资右手拿地，将资金杠杆发挥到极致
将资金杠杆作用发挥到极致，借用基金、信托等方式来拿地，再通过高周转的方式对冲前期的融资风险，“左手融资，右手拿地”是闽系房企扩张的普遍手段。
事实上，典型闽系房企的发展都经历着“杠杆化扩张—全国化布局—上市—再扩张—稳健发展”的道路。
个别特别激进的房企，资本运作的逻辑是“土地进行高估值→增加净资产→降低负债率→获得高评级→债权融资→再买地→再进行高估值”。这种方式有点像高空走钢丝，但在资产荒的大背景下，热点城市的优质土地是资本所青睐的。闽系房企在全国各地拿地王也正是意图向其资本进行表态与示好，以求更多更强大的资本介入！
此外，闽系房企爱拼敢闯、大多为家族式上市企业善于抱团，这些性格特点跟沿海城市的渔民性格不无关系，使得他们能够相互扶持，抵抗风浪的能力更强。
为了招揽人才
总部说搬迁就搬迁
开出的薪水让人喜出望外
而且舍得放权
如果说，足够多的优质土地是提供了足够长的赛道，充沛的资金是动力十足的赛车，那么优秀的职业经理人就是顶尖的赛车手……最近，一20强房企的高管对明源君感慨，从标杆房企离职的人，一半去了闽系房企！
一、总部搬到人才云集的上海，近水楼台先得月
近年来，多数闽系房企摒弃了福建企业普遍存在的“家族式管理”，而是坚持选用高素质的专业化职业经理人，并给予充分施展其才华的舞台与空间，吸引了全国大批优秀的职业经理人。
俗话说，近水楼台先得月。要想吸引顶尖的人才，首先要去高手云集的地方，否则即便愿意出高薪，人才也未必愿意来（郑州一些百强就跟明源君说，出高薪也很难挖到北京的顶尖人才）。
2017年初，中骏置业宣布其公司总部正式入驻上海。此前，世茂、融信、旭辉、宝龙、禹洲等闽企已经将总部迁至上海，而且都在上海虹桥方圆5KM范围内。搬总部是很大的一件事，但闽系房企说干就干。
黄仙枝即表示，现在的规模效应和人、资本其实都是相关联的，特别是人。同样一个盘，不同的人管理，有的会赚钱，有的会亏本。目前，正荣的住宅地产、商业物业发展都进入了快车道，股权投资如今也找到了生长的土壤，金融资本更关键还是在于人才，正荣搬去上海也是这个原因，因为上海是金融与人才的高地。
正荣早已经推出精英计划，在淘汰一部分人的同时挖掘更多人才，打造属于正荣的精英团队。
其他闽系房企也莫不如此。明源君认为，当企业发展到专注品和文化建设的时期，人才与外部环境的作用就凸显出来了。目前，其他城市的人才显然难以与上海、北京以及深圳这样的一线城市相媲美。
二、舍得给钱，使不少地产人误以为遇到了骗子
早在2016年4月底坊间就传出了消息，华夏幸福副总裁张晋元即将跳槽泰禾集团，担任泰禾集团副总裁。而这距离他加盟华夏幸福还不到10个月的时间。不少业内人士表示，能够理解他离开华夏幸福的决定，但是很难理解他选择去泰禾。
▲泰禾集团副总裁张晋元
明源君却不这样认为。最近几年是闽系房企挖人最狠的时候，挖角对象基本瞄准前30强房企，尤其对万科、龙湖的职业经理人会给出较高薪酬，阳光城是闽系企业中薪资给的较高的一个，而旭辉是员工满意度相对较高的企业。
伴随着闽系房企扎堆进入上海，上海地产圈的猎头市场变得空前活跃，并使得整个行业的薪水上扬。
负责闽系房企人力资源的人，对长三角地产公司的高管以及人士变动了如指掌。而且福建房企挖人，似乎薪水总会让人喜出望外。一些城市总接到猎头公司的电话还以为是骗子，因为开出三四倍的年薪，确实高得离谱！但福建老板跟广东老板一样，只要你能干出成绩，他就敢出大价钱！因此，最近几年，上海的地产精英扎堆的汇聚到福建房企里。
三、舍得放权，让陈凯治下的阳光城3年涨10倍
高薪可以吸引很多人才，但不是全部，比如刘爱明就说，他在中海学会了干活，在万科体会到理想的力量。要吸引明星职业经理人，还要有体系和文化的力量，直白一点地说，就是能给一个足够大的舞台让其施展才华。
明源君接触过不少职业经理人，由于并不十分受公司的信任，因此空有才华，却难有一番作为。
闽系房企在放权这一块，跟广东的房企有得一拼。在正荣已经呆了接近20年的黄仙枝即认为，欧老板是一个很好的人，不会让每一个进入正荣的人后悔。
这方面的典型要数阳光城。2012年2月28日，陈凯到任阳光城。三年时间，阳光城完成了10倍的大跃进（2011年的20亿到2014年的230亿）。这期间，陈凯做了如下一些重要的调整：
▲陈凯在地产创新研习社上演讲
第一，将总部搬到上海。陈凯上任后就开始提要求，将阳光城的总部迁到上海，这在2012年11月就完成了。
第二，城市布局上，陈凯将公司战略浓缩为“高周转、低成本”。收缩管理半径，把武夷山旅游项目卖掉，延缓海南棋子湾项目开发，将项目定位集中在首置和首改上。重金拓展厦门和上海。2012年6月初，阳光城在厦门翔安新城拍得170亩土地。3个月开工，再3个月开盘，当年回款超过20亿。
精选城市、深耕生根的策略后来发挥了作用，目前，上海、厦门已经成为阳光城根据地市场之外的两个大粮仓。
第三，用人上，陈凯砍掉了副总职级，直接面对项目负责人，重用没有思想包袱、有干劲的年轻人。为了减少沟通成本，阳光城高管不配秘书，只设两个行政经理为所有高管服务。加上车队司机在内的行政组也只有5个人。同时，陈凯把员工薪酬涨了上来。他认为，便宜的人可以把事情干得很贵，贵得人能把事情干得便宜，反倒能够省钱。
为了与一线城市接轨，陈凯改变了阳光城的作息时间。此前，阳光城早八点上班，午饭后安排统一午睡，改完之后早上九点上班，中午不休息。阳光城创始人林腾蛟马上就同意了……
以上种种，无一不体现林腾蛟对陈凯的放权和信任。凭借此，林腾蛟也收获了一家早晨九十点钟、朝气蓬勃的企业，目前，虽然陈凯已功成身退，但是阳光城储备货值超1000亿，依然在从容而自信地前行。
大家都知道，彼岸就在那里，但缺少的是渡船上的舵手，以及阳光城林腾蛟这样的伯乐。
作者：明源地产研究院副主编 艾振强。探讨及交流，可添加作者微信：arunme。
点击【阅读原文】，立刻体验移动验房
