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我是冯仑，我被晓波拉进“大头帮”，开起了公号，做起了脱口秀，但我想用“浅入深出”“似非而是”的方式，聊风马牛不相及之事，与你一起酒后听段子，行走看世界。点击阅读文章《曾经有一次，冯叔一下飞机就被盯上了》
自从我们在 9 月底发出文章《一起进特训营：学先进，长本事，好赚钱 》，邀请大家和冯叔一起去纽约参加 “特训营” 之后，出乎意料地，仅仅半个月的时间，30 席已然售空！不过有些学员因为签证等等的原因，不得不放弃这次机会，所以，现在还有 8 个席位坐等领走。
关于这个 “特训营”，吴老师和冯叔聊了一番，吴老师对这个针对房企培训的初衷表示：“我深以为然。”
在报名的过程中，我们还遇到了很多热情学员提出的特殊需求。比如——
“我们夫妻两人都在美国，可以一起参加吗？”
“我可能只能参加前 6 天的课程，这样可以吗？”
“我前几天人在台湾，赶不及参加前半段的课程了，怎么办！”
“我们公司想报名的组了个 20 人团，不知道是不是可以包团？……”
“时间太赶，来不及办签证了，我能预约第二期的课程吗？”
“突然看到这个课程实在是太惊喜了！正好有需要！想知道冯叔怎么出现得这么及时！”
前面这些问题，风马牛小二（ID：flfmn001）已经妥善地解决了，最后一个问题，就交给我们吧！为此，我们特地邀请冯叔视频连线，来仔细聊聊，为什么他愿意来做这个纽约 “特训营” 的向导。
点击播放，和冯叔视频连线
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以下为文字实录
中城联盟和纽约大学房地产研究院共同举办了 “特训营”，这两个机构为了中国房地产企业下一步的转型、升级和发展，安排了很有针对性的课程和实战的案例。而我这回非常有幸，作为这个特训营的向导，替大家引个路。
我接受这个角色，主要是因为我对美国的房地产有很多近距离的观察，也在中国的房地产中从业了 25 年了；这次课程，提供了很好的机会让我们去拜访一些长期了解、关注，甚至是非常推崇的一些标杆企业。
从 2002 年开始，我去纽约做世贸中心的项目，前后飞纽约将近 60 次。在这个过程中，我拜访学习了很多不同类型的房产公司，而且观察了美国整个房地产的发展规律。在这个过程中，我发现有几个非常重要的、值得我们在这次学习中特别关注的特点，这些特点和规律，引导了我们中国，乃至于亚洲地区房地产行业不断的跃升和进步。
举个例子，10 年以前，在中国房地产行业的住宅领域快速发展的时候，其实我们的经验并不足，当时万科就专门研究了美国的一个标杆企业 Pulte Group，后来有很多人把这家企业的书翻译到中国，名字就叫《帕尔迪》。
当时，这家公司是全球最大的住宅公司，覆盖了美国所有的中产阶级家庭；包括新房、二手房在内，一年的销售量达到将近 10 万套；同时，它用不动产配合经营，做一些装修贷款以及二次交易。万科研究了这家公司以后，就把自己的目标定为 “中国的帕尔迪”，也就是把 “建立全球最大的住宅公司” 作为自己的愿景。
10 多年以后，万科果然就做到了。而且万科 80% 的住宅模式跟帕尔迪是一样的：以新房销售为主，同时以不动产金融带动家装、二手房交易以及社区运营等等。
10 多年以前，中国的企业学习了美国的一个模式，把它作为标杆；今天，这个企业就发展成了大家公认是最好的一家住宅公司。
最近几年，国内的 “互联网+” 出现之后，出现了像房多多、途家、销冠这样的一些企业。这些企业之所以能够成长起来，很大程度上得益于他们 5 年以前在美国的一些观察，比如美国的房地产和互联网之间发生了一些什么样的事情，比如美国互联网在房地产当中的应用。
当时，美国已经有了像 Airbnb 这样的短租市场，虽然还没有上市，但也差不多已经有了将近 300 亿美金的市值；另外还有 HomeAway、Zillow 等等平台，实际上也是把大家多余的房子进行出租；其他还有一个专注于众筹的品牌。
所以，我们在过去 5 年的 “互联网+房地产” 中成功的企业，就是学习了这些美国模式，通过借鉴中国的一些市场特点之后，把他们本土化，然后再借助中国市场的广大客户群，迅速把业务发展起来。
再往远了说，即便是倒退回 30 年以前，亚洲地区的新加坡也好，香港也好，当时发展起来的最大的房地产公司，实际上也是学习了美国的模式。
比如新加坡的凯德置地，当时他们面临的问题就是，新加坡当地除了住宅以外，还要发展大量的商用不动产，如果用原来的开发模式去销售，那么资金和时间都很紧张。于是，他们开始借鉴美国模式， “三分开一统一”，也就是把开发、运营、投资这三个环节适度地分开，再用一个开发体系将三者统一起来。
这样一来，凯德置地既管理基金，又主导开发，同时还支持运营，就能用很少的资金先去买一块地，然后发售不同的纵向基金和横向基金。纵向基金比如有土地基金、建设基金、开发基金，然后孵化基金、持有基金；横向基金有住宅、写字楼、酒店公寓，还有医疗不动产、仓储物流等等。自己主导上市公司，和这些资产做有效的互动。
这种模式发展形成了今天的 “凯德模式”，大概 12 年的时间，凯德置地就成了全球商用不动产绝对领先的位置，到目前为止都非常成功。
显然，在亚洲 “后发达地区”，在每一个房地产专业领域里的成长、转型和升级的过程中，我们都要有一双 “向外看” 的眼睛，去学习一个成熟的市场，才能在本土市场领先。过去 5 年、10 年甚至 30 年的故事，都证明了这一点。
今天，中国目前的房地产又面临着一个转型升级的阶段：从大规模的住宅销售开发，逐步进入细分领域。
住宅领域的细分市场，除了简单的经济适用房之外，一般的商品住宅进入到养老、度假、学生公寓、短租和场租等细分市场；另外，非住宅领域的细分市场包括工业地产、仓储运输、教育研发的不动产、医疗健康的不动产、写字楼、酒店、公共物业等等，还有一些特种物业。
而这样的细分市场中，实际上是以运营为导向，而不是以建筑开发为导向的。所以在未来的竞争中，中国的房地产转型主要是 “细分市场＋运营导向＋低成本的财务安排能力”。这三个方面做得最好、最成熟的，无疑是美国市场。
这次我们去美国，对大量的房地产企业转型来说是一个特别好的契机，我们会针对性地把一些企业确定为标杆，学习他们，由此来启发国内转型的路径、模式和方法，同时找到在中国成长的新空间。
我特别愿意把自己去了 60 次纽约的经历和经验、观察和了解到的美国房地产发展模式和标杆企业的案例介绍给大家，让大家在中国的本土业务发展得更好。或许在这个过程中，我们通过彼此的互动、我们和美国企业的互动，就找到了在美国投资的机会，以及回到中国之后彼此之间共同创新、转型、发展的机会。
总之，纽约大学房地产研究院作为纽约最大的一个土地拥有者、物业拥有者以及资产的管理者，中城联盟作为国内最大的房地产策略联盟机构，他们二者本身的经验，加上我作为向导能够分享给大家的东西，我相信对正在前进中的房地产企业、面临转型推动压力和需求的房地产企业来说，都是一个特别好的机会。我也愿意在这个过程中跟大家一起学习、分享，共同寻找未来的发展机会。
祝愿大家这回纽约之行能够顺利圆满！
1. 美国房地产市场不可忽视的发展规律
2. 中资企业在美国投资房地产的机会和挑战
3. 中国房地产未来可能出现的市场机会
4. 美国房地产投资信托的经验对国内企业的启示（REITs）
5. 写字楼物业
6. 工业和物流地产
7. 互联网地产和房地产众筹
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