专栏名称: 老杨地产逻辑

研究房地产市场，追踪数据是基本，构建逻辑是核心，探究规律是手段，预测未来是目标。而宏观经济、货币政策、地产调控、制度变化等只是外围因素。终极目标：研究成果影响并有益于市场主体。

比房价泡沫更大的泡沫，你知道是什么吗？

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2017-01-20 19:12

正文

当前，高层对于中国少数城市出现了房地产泡沫，应该基本达成共识。否则，也不会在中央经济工作会议公报中，明确提出：抑制房地产泡沫。

那么，房地产泡沫是否就等于房价泡沫呢？如果简单考虑，也可能这么说。但若深究，则会发现：比房价泡沫更大的，是地价泡沫！

1月20日，易居研究院接待了上海统计局相关研究人员，交流、探讨了房地产领域的研究，以及未来可能的合作研究。同日，国家统计局发布了2016年度全国经济与房地产宏观数据。

易居研究院研究人员快速撰写了全国房地产行业月报。老杨仅摘出两组数据，让大家比较一下房价泡沫与地价泡沫。

2016年，全国新建商品房销售面积157349万平方米，比上年增长22.5%，全年商品房销售量创历史新高。之前我曾撰文分析过，这个数据，大概率会成为中国新房成交量历史大顶。但，交易量并不能反映泡沫。泡沫主要体现在价格！

先看房价

2016年，市场整体处于复苏态势，部分热点城市房价上涨较快。全国商品房成交均价7476元/平方米，同比增长10.1%。

从历史数据看，2001年以来，商品房成交均价整体上呈现上涨趋势。在2005年之前房价增幅稳步上升，从2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。随后在2005-2006年的房地产调控影响下，上涨趋势得到遏制，但随后的2007年又开始大幅上涨。在金融危机的影响下，2008年成交均价曾一度微幅下跌。但是2009年在救市政策的拉动下，成交均价出现了23.2%的超高涨幅。

2010年，国家实施严厉调控政策，成交均价涨幅再次受到压制，增幅均低于年度平均值。2010-2013年，房价增速基本稳定，保持在7%左右。2014 年受行业调整及楼市库存压力较大的影响，房价增速明显回落，仅略好于2008年。2015年在楼市复苏的背景下，房价增长稳定，同比涨幅回升到7%以上。2016年，楼市继续回暖，房价增速进一步回升，创近七年最高。

2016年，中国GDP增长6.7%，但新房均价上涨10%，房价增幅明显高于GDP增幅，以及5.6%的城镇居民人均可支配收入。而且，10%的房价增幅，明显高于2010年以来的均值！

可以定性分析：2016年全国房价上涨幅度偏大，经济与收入支撑力不足。其背后是，少数城市房价暴涨，出现暂时性泡沫。

再看地价

2016年，全国房地产开发企业土地购置均价4145元/平方米，再创历史新高，同比增长24%，

2005年以来，全国开发企业购地价格总体呈上涨态势；其中，2009-2010年，楼市火爆，地王频现，带动土地平均购置价格连续两年处于高位。2011年，在国家楼市调控背景下，市场转冷，开发商拿地更显谨慎与理性。2012年，在房地产市场出现反转的大环境下，土地市场也表现出先抑后扬，带动全年土地平均购置价格触底回升。2013年，楼市持续升温,市场竞争激烈。2014年，土地价格整体呈现平稳上行态势，价格继续创历史新高。2015年，地价不断创历史新高。

2016年，由于一线及部分热点城市市场火爆，地王数量史无前例之多，面粉贵过面包的地块数量很多，导致地价涨幅较大，成为过去十多年的第四高。