在今年各地“旧改”出来之前，一些城市的城改已经历经了二十多年。
这期间，充斥着各种“挖个坑就卖楼”、“拍胸脯保办证”、“低首付诱上车”的故事，也不乏数以万计的购房者和建筑队被牢牢拴住，和这些烂掉的楼盘一同鼻息。
当年，以城改之名推平的土地，谁又能想到，在十几年后的今天，依旧不成样子的堆在那里。
今天，大碗就借西安城改项目一事，和大家聊聊
剥离宏大滤镜下的真实城改现状。
事情起因由一个停工14年的烂尾楼展开。
项目名称叫
国际幸福城
，2010年推盘，至今仍在停工状态，被困在里面的就有400多名购房者。
这时候，也许有人想问了，城改不都是从上而下执行的么，怎么会停工这么久？
如果这么想，只能说你还是太天真了。
就说国际幸福城这个项目，它的背后谁也不靠，拿下它的竟然是个什么都不懂的外行“包工头”。
2002年，西安市按照“自筹资金，自我改造，自我发展”的“三自”方针进行城中村改造，改造资金由村集体经济以及村民家庭进行经济投资。
但是，对当时西安大部分城中村而言，他们的经济能力，根本就支撑不了这个重任，另外村里杂事较多，村民也没啥积极性，后面这事自然也就不了了之。
没办法，村里没钱，那就只能想想其他法子，2005年西安再次推进城改，开始尝试政府主导模式。
难道政府想要自掏腰包吗？
当然不是，政府主导，由开发商来付钱。
转折就在2006年，胡绪峰出现了，一个年轻且只承揽过基础建设施工的毛头小子，接过了穆将王村共约785亩土地的城中村改造。
凭借着自己的一腔孤勇，凭借着项目约四十亿元的市场价值，凭借着自己混社会多年的人脉，愣是没凭自己对土地的操盘能力，在启动拆迁后，毫无开发经验的胡旭峰麻烦事是一个接着一个。
首先是村委会的变卦。
在2008年底，穆将王村委会换届改选，村委班子产生变动，这一变动，就彻底打翻了原来的拆迁条款。
第一个变化，是将原来约定的785亩地，收紧为现在的420亩。
第二个变化，是将原来承诺的交付18万平方米的多层（无电梯）安置房，重新换成15万平米的高层（带电梯）。
第三个变化，是将原来拆迁补偿款由2500万元提到到1.4亿元，并且由拆房后才给钱变为一次性付款。
如此一来，本来就是强行占坑的冒险行为，这么一搞，胡续峰手头的资金直接由正转负，也因为土地的手续不全，他也很难从银行贷款。
这时候，胡旭峰才突然顿悟，这个城改就不是普通人能啃得下来的，它里面牵扯的利益主体太多，手续又繁杂，对法务、政策都有着极高的要求，而这些通通抛给他，只剩下浑身乏术。
其次是套路贷的骗局。
债务压身，又向银行贷不了款，走投无路的胡旭峰只好到处寻找民间资金。
2010年，胡旭峰先是向一位熟人质押宏润地产18%的股权，获得8000万元的借款；2011年，为了发工人工资，胡旭峰又向民间借贷公司追加2200万，并以75%股权质押。
此后，胡旭峰便失去了对国际幸福城的实际控制权。
接手项目的新开发商佳馨源实业，就是用这1亿多元直接置换了“国际幸福城”价值数十亿元项目，反应过来的胡旭峰，才发现自己早已是这场套路贷中play的一环。
此后，伴随着利益相关对国际幸福城的争夺，项目施工在历经波折后，最终停工至今。
最后，是街道办的强制干预。
原定于2021年12月交付的首批修复完工140户业主的房子，又因灞桥区红旗街道办以该块土地上开发建设的楼盘因违法没收为由，强行出面干预交房，致使交付工作再次延期。
2019年底，西安国土资源局再对国际幸福城进行行政处罚，没收了宏润地产非法占地建设的2栋住宅楼及其他设施，并处以115416元罚款。
至此，26岁有能力买下一层写字楼的胡旭峰，人至中年，却和这个垮掉的房子一样，不成样子的堆在那里。
如果把国际幸福城看成是西安城中村改造的一个缩影，那么始于20世纪初的城改停工项目，就是小巫见大巫。
截至现在，西安所谓368个棚改项目中，仍有99个项目未完成回迁，涉及群众共有26.7万户、86.8万人。
和国际幸福城一样，西安始终未能等到按时交付的城改项目，还有易合坊、西江月、富铭新一城、时丰中央公园、中环国际城、江林新城、华安紫竹苑等楼盘的业主们。
在它们背后，究其原因是多方利益的冲突和资金链的紧张。
第一，利益的冲突
，
不是开发商和地方政府的简单承包关系，而是牵扯了村民、业主、开发商、民间资本等各种利益纠葛，大家各有诉求，利益格局很难被平衡。
对于产权复杂的村内部，遗留问题太多，以传统的拆建和销售模式去推动，只能是无力应对。
第二，资金链的紧张
，
多半是因为投资主体的实力不足、资金来源单一，导致城改项目最终陷入困境。
由于当年的“市场运作”，让一些没有房产开发经验的人轻松拿到城改项目，这些人虽然大多有着还不错的人脉、人际关系等软实力，但是却不具备资金、开发经验等方面的硬实力。
也因为缺乏足够的了解，让他们一勇当前，哪怕一个城改项目要花100个亿，手头上只有1000万也敢拿下，总之，这其中的巨大收益，足以让他们暂时忘记后续的风险。
例如易合坊项目的开发商四合置业，在2011年获得香王村城改项目建设开发权，但直到两年后的2013年，四德置业才取得相关的房地产开发资质证书。
这样的情况实在是太多了。
另外，还有城改后累积的一些其他并发症。
在近20年历史的西安城改中，卷入的不仅是利益冲突、资金断裂，还有违法销售、手续不全、股权转手、权属纠纷、质量维权等纷争。
比如说，两年前江林新城四期物业欠下2600多万供暖费，居民担心影响供暖上了热搜；
比如说，汇林华城被爆五证不齐就卖房，违规售楼假按揭8000万资金硬上160亿项目，直接上演空手套白狼；
又比如说，城北的汇林华城旁，实事集团下属的施工队为讨要拖欠的几千万工程款，官司一打就是6年。
谁能想到，因为当年的一个错付，让“包工头们”接管开发，最终拆出来的是一个摆烂十几年、至今还未走出产权证泥沼的“城改病号”。
过去的城改之痛，放至今天，还有可能继续存在吗？
我想还是会的。
如果说当年的旧改，最大的变数在于所托非人，那么现在的以旧换新，其实也好不了哪去。
就以它鼓励房企购买意向购房人的存量房模式来说，如何去核实入局的房企资质，监管它后续的资金问题，又或是怎么保证它的建筑质量等，这些目前都还处于一个悬而未决的地带。
即便是由所谓民企或国企开发商兜底收房，也还是无法保证万无一失。
比如说苏州太仓，在两次置换工作结束后，还是存在着学区困扰、一套换一套资金不足、车位车库无法置换、购房人年龄无法贷款的问题。
另外，国资入场虽更靠谱，但它目前也只是作为补充手段，今后的以旧换新注定还是会掺杂着一些鱼目混珠的房企。
最后，我也只能提几个不成熟的小建议。
首先，是政府方面。
作为战略的总前方，还是需要政府加强对回迁项目的监管与指导，确保项目按照计划进行，避免出现因规划调整等导致项目延期的情况。
另外，还得加大对开发商的监管力度，防止其因资金短缺等原因导致项目停滞，可以预先锁定一些建筑成本，确保它能如期完成交付。
其次，关于开发商。
由于前车之鉴，在考虑拿地之前，开发商自己心里也得掂量一下，自己是否有独立开发的操盘能力以及应对未来风险的成本，这其实很关键。
相较于以前的红利期，房地产的利润是肉眼可见越来越低了，想做到不赔本的稳定上升，就得充分预估自己的能力，一旦烂尾，拖垮的何止一个胡旭峰。
最后，关乎购房者个人。
我只想说一句，谨慎入局，价格永远不是先决要素，而是由其建筑房企的信用决定，尤其是一些不知名的小开发商，一定要再三了解其资质再做决定。
当然，假使真摊上这个倒霉事，也不要自暴自弃。
多去积极参与项目的建设和管理，通过业委会等组织共同推动项目的进展，另外，发现问题也多及时反映，这样也能确保项目的顺利进行。
这样的改造，注定是一个长期的过程，
没有最好的办法，只能是不断监督和继续前行，
总之，希望这样的遗憾发生得尽可能少一点。
今天的案例，发生在西安，但以后可能发生在全国的每一个地方，要知道这不会是一件“与你无关”的偶然事件。
拆迁与安置，难题永远在后者，两个月可以拆光一个城中村，但安置可能需要个十几年，过去那些年寻求速度的恶果正在逐步显现。
想要及时追踪现在旧改有关动态，关注一下大碗，群里都是你想听的大实话。
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