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读懂地产圈的各种隐秘杠杆

安徽高速，在上海疯狂抢地

杠杆地产 · 公众号 · · 2024-05-29 19:19

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文 | 十一弟文 章来源|拾遗地

上海的购房首付比例，已经下调到了最低两成。

新政次日，上海就顺势卖了四块地，揽金上百亿。

其中，最贵的一块地位于闵行区，起拍价将近50亿。

报名参拍的有四家开发商——

中海，绿城，金茂、首开股份、北京城建联合体，以及安徽安联高速公路有限公司、安徽省高速地产集团有限公司联合体。

在拍卖现场，厮杀了四十五轮之后，触及地块最高限价，总地价被抬高到了逾54亿。

转入摇号环节之前，已经有两家开发商知难而退，地块中签率50%。

最终，安徽安联高速公路有限公司、安徽省高速地产集团有限公司联合体幸运摇中。

这两家企业背后，同属一个大股东——

安徽省交通控股集团有限公司。

它是安徽最大的省属国企之一，主要负责全省高速公路的投资运营管理。

据说，安徽省内九成以上的高速公路，都在它的手上。

房地产是安徽高速的主营业务之一，但收入占比并不高。

去年，安徽高速的营收规模超过了682亿。

其中，收入贡献最大的，还是公路桥梁运营业务收入，占比将近36%。

它的房地产业务收入70亿，营收占比一成左右。

这次在上海拍下闵行地块的安徽省高速地产集团有限公司，是安徽高速旗下地产业务的核心平台。

过去很长一段时间，安徽高速的地产业务，主要集中在安徽省内，尤其是合肥。

2022年，高速地产的销售规模127亿，其中合肥一个城市，就卖了102亿。

在房地产业务上，安徽高速向东挺进，跨省到上海抢地，是从三年前开始的。

早在2013年，它曾经花了11个多亿，在上海嘉定区抢到了一块地。

这块地被开发成了安高·东方御府，并在2016年建成交房了。

但此后的八年时间里，安徽高速就从上海楼市淡出了踪迹，几乎再无出手拿地。

一直到2021年，它又卷土重来了。

那一年，安徽高速一出手，就在青浦区接连拿下了两块地，总地价超过31亿。

到了2022年，它在上海拿地的胃口，变得更大了。

安徽高速拍下了位于浦东新区的一块地，总地价超过50亿。

当时，跟它一同报名参拍的，还有其他六家开发商——招商蛇口、保利地产、中国铁建、金茂、厦门建发、厦门象屿。

但最后，都败在了安徽高速手下，一举摘牌。

这块地楼面价不到4.3万/平米，新房限价7万/平米。

地价与房价之间，每平米有两三万块钱的价格差，利润空间相对充足。

安徽高速将其开发成了安高·申宸院，去年八月份开盘入市。

申宸院的开盘价，与周围二手房价格存在倒挂，买到就算赚到。

于是，项目一开盘，就遭到了上海人民扎堆哄抢——

一期推出来的322套房，吸引了1192组客户认购，开盘当日售罄。

二期加推了308套房，吸引了1091组客户认购，又是开盘当日售罄。

这两次开盘，平均算下来，有三四组客户在抢一套房。

十一弟查了下，按照安徽高速的销售计划，申宸院在今年就能清盘了，总销售额80亿。

通过快周转策略，安徽高速在申宸院项目上尝到了甜头。

它在上海拿地，就更激进、更大胆了。

去年，闵行、杨浦、嘉定、青浦挂牌的几块地，起拍价都在几十亿以上，报名企业里都有安徽高速。

无一例外，地块争抢太过激烈，触及最高限价转入摇号环节，安徽高速运气稍微差了一点，没能中签。

看来，最后能阻挡安徽高速在上海拿地的，也只有摇号机里翻滚的乒乓球了。

加上这次拍下的闵行地块，短短三年时间，光是拿地，安徽高速就已经在上海砸了136亿。

在上海楼市，安徽高速拿地总价越来越高，投资越来越大。

实际上，它的主营业务里，并不靠房地产来支撑营收和利润。

去年，安徽高速营收规模超过682亿。

其中，公路桥梁运营业务收入245亿，占比36%；房地产业务收入70亿，占比10%。

它的公路桥梁运营业务毛利率，超过了45%，远高于房地产业务的21%。

十一弟算了下，去年，安徽高速的整体毛利润154亿。

其中，公路桥梁运营业务毛利润111亿，利润贡献72%；房地产业务毛利润15亿，利润贡献10%。

也就是说，作为主营业务，公路桥梁运营贡献了安徽高速的利润大头。

而之所以要在上海大举抢地，是因为它背后扛着一个巨大的任务——

“5355”奋斗目标。

到2025年，安徽高速的资产规模要达到5000亿，完成投资3000亿，非路产业利润贡献率超过50%。

十一弟看了下，在安徽高速的主营业务里，除了公路桥梁运营与房地产，还有燃油购销、建筑施工、工程勘察设计及咨询服务、工程材料销售、道路物流等上十类业务。

但是，无论是营收，还是利润，跟房地产业务相比，这些业务不成规模，很难拉动实现它的增长目标。

比如，燃油购销业务在去年的收入规模，超过了96亿，比房地产业务更高。

不过，它的毛利率仅为7%，远低于房地产业务。

建筑施工业务、工程勘察设计及咨询服务业务的毛利率，达到了23%、59%，要高于房地产业务。

但这两项业务的营收规模，分别只有20亿、14亿，又远低于房地产业务。

目前，安徽高速的资产规模4111亿，非路产业利润贡献率大约28%。

到明年，若要实现资产规模达到5000亿、完成投资3000亿、非路产业利润贡献率超过50%的增长目标，公路桥梁运营业务之外，就只能靠房地产了。

而留给安徽高速兑现目标的时间，已经不多了，必须抓紧大干快上了。

在上海，一块地动辄都要几十亿的土地款，带来上百亿的销售额。

一咬牙、一跺脚，大手笔抢下几块地，很快就能把企业的资产规模、营收体量滚大起来。

如果房地产都不能拉动安徽高速的资产和利润增长，其他业务就更别提了。

扛着最远大的任务目标，当然要选择最快速的捷径。

毕竟是在体制内，选择总是大于努力。

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