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“租售同权”火了，可没房的年轻人依然搞不定丈母娘 | 分享·观点

分享投资 · 公众号 · · 2017-11-23 17:43

正文

租赁同权之前，丈母娘选女婿的标准之一就是有没有房。 那么问题来了！如果落实租赁同权，年轻人能否依靠长期租房搞定丈母娘？

分享君访问了多位北上广深等一二线城市的适（chi）婚（gua）青（qun）年（zhong），他们是这么认为的：

主流回答：没房结什么婚？

@Lynn

男票就是因为没买房被我妈嫌弃了，说：华为的又怎么样？没房就是不行！

（嗯，说完她扔来一张图(○´･д･)ﾉ

@5%的海阔天空

房产代表财富，财富代表个人的能力与背景。

@WZY

肯定不能，即使我现在有个女儿，也肯定要找物质丰富的，不然生活很受委屈。

像招聘一样，丈母娘们以房为门槛，也算是个择优标准了，毕竟无房的大牛潜力股，始终是少。丈母娘要房，根本上是物质基础，跟房子绑定的“权”无关。

@舒婷233333

房子跟户口强绑定，孩子读书之类的也要考虑，即便说同权，但相信国家还是会更侧重和照顾有房的人。而且，一旦租售同权，意味着租金更贵了，那还不如在一线城市郊区买了算了，归根到底还是要买的。

@小左

同意楼上。想要真正实现租售同权恐怕不可能，买了房那一部分中产或者说富豪阶层，是不会轻易接受的，无论在哪一个社会，有资本的少数人肯定想要掌握更大的权利啊。

理想主义派：自由和爱情更重要

@momo

我妈是个很天真的人，她觉得只她天真的认为有情饮水饱，只要两个人一起努力，总会幸福的，没钱也幸福的要对我好，人品好，有上进心，其他都是浮云。

@Unique唯空

干嘛不同意呀，结婚不就是因为相爱么？

@夏ZH

这点理想主义都不怀有，那是否太悲观了。

@猫头鹰不怕蟑螂

我跟男朋友是打算以后租房结婚的，租好一点的舒适一点的房子。也不是买不起的问题吧，就是喜欢自由，想搬就搬，想换就换，不想过上被房子束缚的人生。

颜值党是这么认为的。。。。。

@释

看长相，如果丈母娘家钱已经不是事了，要找人改善基因，那么没房子还是可以的！

还有人一脸懵逼地问分享君：到底啥是“租售同权”？同的是什么权？

是时候说正事儿了，我们正在出品《租赁生态链创新》系列研究报告。报告的开场篇，就会谈到目前全国各地多个城市出台的相关政策，包括其突破性和局限性。同时，分享投资大居住基金分析师张星对国外的政策进行了分析和解读。

实际上，上述采访对象的担忧也反映了目前的现状，我国离真正的“租售同权”还有很长的一段路要走。

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INTRODUCTION

引言

今年以来，政府密集出台新规鼓励“租售同权”，十九大报告更是明确提出“房住不炒”。房地产租赁市场会发生什么样的变化？蕴藏着哪些商业与投资机会？国内外有何值得借鉴和学习的经验？

分享投资持续关注“大居住”领域，为此策划了 《租赁生态链创新》系列研究报告 ，从政策、公司、创新赛道等多个角度聊聊分享投资的观察和理解。

各地政策尚未明确、统一

总结2017年以来的相关政策措施，可以看出以下特点：

先“住”后“权”目标导向明确，对相关公共服务权利界定采用：先入住，后确权，不争论的态度来解决问题。

住房租赁相关政策重点是要解决外来人口“有的住”的问题，而其他相关于房子上的“公共服务权”则成为引导人口流动，平衡城市规划的政策工具。所以，地方政府在出台自身地区的“租售并举”政策细则的时，在增加租房供给、加强租房市场吸引力、解决基本“有的住”的问题同时，在“公共权”的具体政策界定和确权程度确认上存在较大差异， 但总的来说采取了“先入住，后确权，不争论的态度”。

土地出让政策开始向鼓励租赁用地倾斜，鼓励企业自持物业。

在土地供应方面，由于政府采取大量的限购措施，导致企业对商品房上拿地难度大大增加。因此很多房地产企业在自持物业和保障房面积方面展开了大量的并购和激烈竞争。6 月，万科在佛山南海桂城平洲一宗 5.51 万平方米的住宅用地拍卖中，在达到最高限制地价后承诺禁售 70 年。随后，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地，开启只租不售的土地出让模式。政府土地出让政策向租赁用地倾斜具有明显的信号，而且很容易被推广。

换句话说，在一二线城市中大概率会被采用，更多租赁用地未来将会被推出。 考虑到对普通商品房和地价的影响，租赁用地在绝对量上不会太多，但在平衡住房供需方面能够起到有效的调节作用。

因地制宜，具体分析的差异化地区城市政策

从城市规模和地理环境的角度来说，目前一线城市资源集中、房价水平高、人口流入快、供需矛盾特别突出，急需通过发展租赁市场来调节，因此需要增加租房所挂钩的公共服务来提高租房吸引力。

二线城市本身人口基数已经较大，且长远来看也是城镇化人口集聚的主要方向，因此在制定鼓励租房政策吸引目标人才群体时虽然会实现将租房和户籍挂钩，但具有一定的门槛，形成有条件的“租售同权”。

在三四线城市和部分经济增长趋缓的地区，本身存在着较大的房地产库存压力，所以“租售同权”本身对这一类城市不存在较大影响。

从各地出台的政策来看，同“权”大致可分为五类：一是有条件的“租房可落户”，包括无锡、济南、郑州等；二是有条件的“租购同分”，如杭州；三是办理居住证享基本公共服务，如深圳、上海等；四是符合条件的承租人可享受基本公共服务，如广州、南京等，五是未明确提及承租人权利，如厦门等。

“租售同权”政策落地面临的困难

租售同权对于促进房地产租赁市场发展是重大利好，但“租售同权”就会一帆风顺吗？对此问题市场或许需要更为理性的认识。

首先，在我国相关法规对“购”的权利非常清晰，但“租”仅依靠租赁合同约束相关权利义务。 购买住房便拥有对房屋的所有权，所有权人有权在自己的不动产上设立用益物权和担保物权。同时，拥有房屋所有权可以享受房价上涨的资本利得和房租上涨带来的收益增厚。

而租赁市场主要通过合同界定交易双方的权利和义务，租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等均视合同具体内容而定，承租人只有经出租人同意，才能对租赁进行改善或者增设他物以及将租赁物转租给第三人。租赁合同内容存在甲乙双方的博弈，承租人往往处于弱势地位，常常被动接受房租上涨。

其次，我国现行社会环境中的购房在享有公共服务权利上远超租房房屋产权。 我国的公共服务主要是以户籍为载体，而户籍制度变相的和房地产所有权相关联，因此而户籍所能享受的公共服务权利要比非户籍人口多得多，例如在优质教育资源稀缺的大环境下，公共教育是附加在产权房上最关键的公共服务。而各地落户政策倾向于房屋所有权，截止目前政府没有在较大城市针对于租赁的落户的户籍问题进行明确规定。

虽然部分城市可以通过购房直接落户，如武汉、重庆、成都等，但是前置条件也非常高，即使积分落户，买房积分也远大于租房积分，如深圳积分落户，自有住房满一个月后，每满一个月积 1分，而租房满一个月后，每满一月只能积 0.2 分。

国外“租售同权”模式对比

虽然租售同权在中国发展将面临诸多制约因素，但是前景还是较好，符合当前房地产政策要求。其实，住房和对应捆绑的社会公共福利问题不仅仅在中国存在着痛点，在海外地区和其他国家同样是非常重要的社会问题，不同国家均会根据本国具体情况制定符合本国国情乃至历史文化传统的住房租赁政策，借鉴海外地区支持房地产租赁市场发展的一些政策措施，有利于更好推进我国房地产租赁市场。

整体来看，欧洲大陆国家由于历史传统原因，其租售同权相关社会福利较多地依靠政府组织和国有企业承担相关责任；而英美等国家则更依赖于市场本身的力量来解决相关问题, 其住房所有权本身不绑定太多公共服务。我们此处选择具有代表性的德国、美国进行分析。

德国模式：政府性主导，租赁性住房为主，租售同权

德国房价较低，并保持长期稳定。德国房价指数从未出现大起大落，房地产价格指数1990 年至 2014 年年均复合增速仅为 1.62%。房价收入比也较为合理，柏林仅为 9.6 倍。

德国住房自有率较低，其租赁市场是欧洲最大、最成熟规范的市场。2014 年，德国住房自有率为 52.4%，超半数居民选择租房居住。这是由于德国政府明确把住房政策看作国家社会福利体系的重要组成部分，淡化房地产作为支柱产业的地位，住房市场拥有完善的法律制度设计。

《住房建设法》、《租房补助金法》、《住房租赁法》、《私人住房补助金法》分别为保障型住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住房提供法律保障，被称为德国住房政策的“四大支柱”。

从供给角度看：德国税收制度使住房空置成本高。德国住房的保有环节税收较高，按照统一征税值的 3.5%再乘以当地的税率计算，而将自有房子出租可以补贴税收，同时还能享受政府的福利优惠。

德国的住房市场具有较为稳定的投资回报率，长期稳定在 4%-5%之间，且以房租收益为主，房租回报率约为 4%，房价增值约为 0.5%。与其他投资工具相比，住房投资回报率具有一定的比较优势。

从需求角度看：租售同权，政策明显向保护承租人倾斜。

德国没有户籍制度，买房和租房享有相同的公共权益（包括教育、医疗、养老等），德国的教育采取的是“报户口”制度，对产权房和租房一视同仁，医疗实行全民医疗，具有强制性。

对于“可居性” ，德国建立住房安全与健康标准的评估体系，包括面积、生活设施、生理心理需求等多个评定标准；规定中介费、房屋修缮费等全部由房主承担，且规定承租人有权将租赁房屋的一部分转租给第三人。

此外，德国还颁布了租金管制制度保护承租人利益，稳定租赁市场预期。德国《租金水平法》规定，德国各州政府制定租赁市场的“价格参照表”，该表具法律效力。如果房租超过合理价格的 20%，就算违法，超过 50%，可入狱 3 年。租金管制表面看会影响机构投资租赁房和私人出租房屋的积极性，但实际上稳定了租赁市场的预期，保证租赁供给。

美国模式：市场化主导，完善的税收和金融支持租售同权

美国房价较为合理。美国房价指数从 1987 年至 2017 年 3 月上涨 1.66 倍，涨幅低于我国，房价收入比也相对较低，纽约的房价收入比为 10.3 倍。美国租赁市场占比 37%，住房空置率和出租空置率均较低。美国住房自有率、房屋空置率、出租空置率自 2005 年呈下降趋势，三者 2017 年 6 月分别为 63.7%、1.5%、7.3%。

从供给层面而言：美国的租赁供给特点是市场化程度较高：而且由于金融自由化的发展，美国的供给侧体现出极高的金融流通支持和资产证券化的特点。

美国租赁市场由三部分构成：私人和房地产开发商提供的市场化出租房，保障性的联邦政府资助住房，政府与社会资本合作、享受税收抵免政策的租赁住房。其中私人和房地产开发商提供的市场化出租房占租赁市场 81%，保障性的联邦政府资助住房占比 12%，政府与社会资本合作、享受税收抵免政策的租赁住房占比 7%。

由美国政府主导的LIHTC 计划，又称低收入住房返税计划，规定任何私营业主、REITs 等若投资符合政府标准的保障性住房建设，政府将在 10 年内给予住房造价对应比例的税收减免。

美国强大而畅通的融资渠道也是租赁市场的优势：ABS 和 REITs 的发展，为租赁运营商提供充足的低成本融资。1980s 美国 ABS 大量发行，为公寓运营商提供大规模、低成本的融资。

由于企业以 REITs 上市比以股票上市条件更容易满足，没有资产、收入等限制，且可以通过定向增发、发行可转债、公司债等多种方式进行融资，REITs 的指数型爆发，使住房供应企业的资金端大幅改善。

从需求层面来讲：由于美国本身没有户籍制度，所以不存在租售同权的问题。美国同样采用市场化的手段调节公共服务和租户间的关系。

美国政府主导的HCVP 计划始于 1974 年，最初覆盖人群为收入在城市收入平均水平的 80%以下的居民，参与该计划的居民可以自由选择租住房屋，最初补贴标准为居民家庭收入的 25%至公平市场租金部分，居民可以选择高于公平市场租金的住房，但超过市场租金部分需自己承担。

在租赁房屋处置方面，由于租约期限比较长、租约有法律保障，租客可以对房间进行装修改造等，且不会面临被驱逐危机。在教育方面，美国也有学区房，全国大概有 15000 个学区，但美国的划片入学对学生的户籍没有做特别要求，租房学生仍可就近入学。

美国的学校差别主要在于公立学校和私立学校，美国私立学校收费一般是公立学校的5 倍以上，能够支付高昂学费的家长的子女优先享受优质教育资源，在医疗方面，美国买房、租房医疗费用都很高。

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