几天前，明源君发了一篇稿子，里面提了句“得房率超
100%
的神户型”。没想到
，粉丝们对此表现出极大的热情，几十上百人跑来问明源君，那神户型到底是什么样的。
明源君想说的是，得房率特高的户型现在大多位于三线城市，赠送面积比较大。这种户型在当地能和政府部门和详细规定达成一致，却不一定能在你所在的城市复制。
不过，明源君相信，只要把相关规则和技巧研究透了，一定能让你家项目的得房率最大化。
在
2014
年新版《建筑工程建筑面积计算规范》（以下简称《规范》）实施后，虽然得房率很难再像之前那样做到丧心病狂的
200%
以上，但是在部分地区超过
100%
还是有可能的。
在
2016
、
2017
，明源君见过一些得房率在
90%---110%之间
的不同案例，最终都通过了当地政府的验收。
明源君今天就来说说，
可以让得房率最大化的
5
个途径。先
总说，再分类细说。
“可供住户支配的面积”由5部分构成
通过优化可以极大地提高得房率
首先，明源君来明确一下得房率的概念。
得房率的权威定义是指：
可供住户支配的面积
/
每户建筑面积。
之前，有人简单认为：可供住户支配的面积
=
套内建筑面积；每户建筑面积
=
销售面积。
明源君觉得，这个理解比较传统、片面。如果按照这个理解，就没法提高得房率了。
按照明源君的理解，在
“每户建筑面积”
固定的情况下，
“可供住户支配的面积”
有很大的可操作空间，
“可供住户支配的面积”由
5
个部分构成，通过对这
5
个部分的优化可以极大地提高得房率。
这
5
个部分和操作关键是：
● 1、
增加纯赠送面积。
增加纯赠送面积，而又不能违规，这需要深入研究当地的政策。
● 2、
减少套内墙体面积。
把墙打薄，可以增加使用面积，但同时又需要添加保温隔音层来保证房子的舒适度不受影响。
● 3、
充分利用阳台面积。
根据规定阳台算
1/2
的面积，操作关键在于如何让
1/2
面积实现
100%
的功能。
● 4、
减少、利用公共分摊面积。
这部分操作有
2
个关键点：
1、尽可能减少公共分摊面积。2、让部分公共面积可以“专享”，成为“可供住户支配的面积”。
● 5、
充分利用套内传统使用面积：
这部分操作也有
2
个关键点：
1、减少过道等很难充分使用的面积。
2、增加多功能空间，让
1
平方米的面积，可以有
2
平方米的功能。
特别提醒：
明源君下面要说的这些途径，近两年都曾在各地项目上实践，并最终通过验收上市。但不是所有途径都能在所有地方使用，这些方法能够起作用的前提是和当地政府有充分沟通，达成测绘技术规范等方面的共识。明源君并不提倡在所有地方运用全部这些技巧。
各地政府目前对赠送面积的宽容度，一般是：南方比北方宽容；三四线比一二线宽容。
作为开发商，必须遵守《规范》，但是，也可以尽可能给客户灵活使用的机会。
下面明源君分别来说这
5
个途径。
增加纯赠送面积
关键在于符合规范
又能让客户灵活使用
一、飘窗：实现100%赠送，使用功能也可以很强大
《规范》规定，“窗台与室内地面高差在
0.45m
以下且结构净高在
2.10m
以下的凸（飘）窗，窗台与室内地面高差在
0.45m
及以上的凸（飘）窗”不算面积。
我们先一起来看下图。
左边是某项目交房的时候的样子，窗台属于纯赠送。右边则是客户收房后，装修改造完的样子，也就是说，整个窗台被客户打掉了，房间面积扩大了。不过，现在在大多数城市，这个办法行不通了……
上面这个做法，目前只能在少数三线城市成功，大部分城市不成立，因为大部分城市都执行类似这样的规定
“凸窗（飘窗）指凸出建筑物外墙面的窗户。凸窗的底板需临空，建筑外立面上下两个凸（飘）窗间不应用实体封闭。”
这个规定的意思具体如下图所示：
也就是说，如果客户把阳台砸掉，下面又没有封闭，客户最终得到的将是一个很麻烦的大洞……
那还能怎么办呢？
既然不能把窗台砸掉，就把地面抬高到窗台的位置，做地台或者榻榻米。
地台或榻榻米下面有储藏空间，飘窗的面积也能得到充分利用。如下图所示：
飘窗的进深只有
0.6---0.7
米，但是如果做
2
面大飘窗，还是能给每个房间增加几平方的面积的。如下图所示：
二、露台、花架：核心在于如何保护隐私、实现功能
《规范》规定
“露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件”
不算面积。
除了顶层露台，
层高在
2
层以上的阳台许多地方也视作露台。
现在的核心是不能在露台上装柱子了。对露台的利用，比较成熟，明源君曾经把它总结如下，大家可以根据各地情况的不同进行利用：
露台不算面积，固然很好，但是如果不能封闭，隐私受到影响，在露台上活动也缺乏安全感。对此，建筑设计师可以从角度方面来考虑隐私问题，如果设计师思考不够，后期业主可以自行购买帷幔等设施，创造安全浪漫的气氛。如下图所示：
露台之外，可以利用的还有花架等，如果在上面形成平台加以利用，注意事项与露台类似。
三、设备平台：有客户把空调位变成生活阳台，也有客户进一步把生活阳台变成小厨房
举例来说，下面这块小地方，其实当初是按空调位报建的，不算面积。
但后来有用户把它改成了生活阳台。又有用户进一步把它改建成了小厨房。当然，这些改建要考虑当地政府是否允许，物业和邻居是否能接受。
设备平台一般来说还是比较小，很难单独做什么，但是如果在设计之初就有给客户改造空间的考虑，还是有一些作用的，如下面
2
图所示，一个被客户改入书房，一个被
客户加入阳台一起改造。
四、夹层：牺牲了舒适度，但是获得了寸土寸金的面积
《规定》中说“建筑物内设有局部楼层时……结构层高在
2.20m
以下的，应计算
1/2
面积。”
如果建筑层高比较高，在里面多设一个夹层，还是很实用的。当然，这样的话，每一层的高度有限，舒适度会受影响。但是，在房价如此之高的今天，能凭空获得几十个平方这个优势，足以抵消一切不适。
减少套内墙体面积
核心
在于实现双赢
现在，通过缩短剪力墙等等，确实可以实现套内无墙体。但根据明源君和一些地产大佬的讨论，他们普遍认为，
在现阶段，中国人还是很注重隐私和安全感的，墙还是不能不要。
既然墙还要要，如何把墙搞薄，实现开发商和客户双赢，就成为一个大课题。
一般室内没有承重功能的墙是
30
公分厚，而有家百强做出了
15
公分的墙，再加一层隔音棉和内保温，墙体大约在
20
公分，隔音和保温功能都没有受到影响，甚至还有加强。
20
公分的墙和
30
公分的墙相比，少了
10
公分。
用理想模型计算，一面
4
米的墙，就出来了
0.4
平方，就一个房间而言，
4
面墙就多出来
1.6
平方。
2
万
/
平的房子，客户获得了
3
万
2
的价值，开放商收
1
万
6
，墙的成本多
6000
。
如下图所示，内框是原厚度墙体，外框是减薄之后的墙体。中间蓝色的部分就是省出的面积。
最终，开发商多赚了一万；客户获得了价值
3.2
万的面积只付出
1
万
6
，凭空获得价值
1
万
6的面积
。如果整套房子都这样做，那么获得的溢价很可观。实现了双赢。
充分利用阳台面积
在面积和舒适度之间
实现平衡
《规则》规定，阳台算一半面积。如果客户后期能让这一半面积实现全部功能，那就赚到了。
阳台的利用，核心在于设计之初，就考虑到了多种利用的可能性。如下图所示，客户改造前后，户型变化很大：
下面这
2
个户型对阳台的利用也很经典，实现了
1
房到
2
房，
2
房到
3
房的转换。
明源君还是强调，改建要考虑当地政府是否允许，邻居是否能接受。
上面说的是阳台改变用途。下面说说阳台本身面积的增加。
举例来说，阳台没有封闭算一半，原来只有
1.2
米宽的阳台，现在做到
1.5
米宽。
4
米长的阳台的就多出了
1.2
个平方，相当于送了
0.6
平方米给客户。但是这样会导致一个问题，就是原来太阳能照进来
2.7
米，现在只能照进来
2.5
米，舒适度降低了。
如何在增加面积的同时不让舒适度降低？把阳台上面的梁减薄
15
公分，做反梁上去就可以。
2
万
/
平的房子，一个阳台多出
0.6
平方，等于客户平白获得了
1
万
2
的价值，开发商付出
2000
元成本，向客户收取
6000
。
最终，开发商多赚取了
4000
，客户获得了价值
1
万
2
的面积，里面价值
6000的面积
是凭空获得的。如果按一套房有3-4个阳台算，还是很可观的。
减少、利用公共分摊面积
可能会有意想不到的惊喜
公摊面积太大，是得房率低的一个重要原因，明源君下面讨论
2
个问题：
1
、如何尽可能减少公共分摊面积；
2
、如何让部分公共面积可以“专享”，成为“可供住户支配的面积”。
一、如何尽可能减少公共分摊面积
首先可以在交通核设计上想办法。
运用下列组合方式，可降低公摊面积：
采用对面式设置，电梯井和楼梯间相对设计，这是一种最常用的布局形式。
如下图所示，楼梯休息平台、电梯等候和管井检修共用一个空间，交通空间集中，争取了进深，节约了面宽；同时，楼梯，电梯均能直接采光，比较明亮；但公共空间过于集中，比如管井位置的设置，容易对入户行为造成一定干扰；入户门的设置容易出现正对卫生间门的情况，需要做玄关处理。
采用错位式设置，楼梯、电梯间、入户空间及检修空间合为一体，占用的公摊面积小。
如下图所示，电梯间设于中部，节约了北部的面宽；但电梯离入户门太近，容易造成噪音干扰。不过楼梯、电梯、入户空间均能直接采光，通风性较好；这也是经济型住宅常用的交通核设置方式。
塔式住宅中，如下图这类交通空间组织形式相对而言最节省公共面积。
二、让公共面积成为“专享”，等于实现了面积赠送
下图所示的这个电梯厅就是
2
户共享的，2家都可以使用，也可以划分区域专享。
如果社区主打“社交”概念，把这类区域设计成邻居社交空间是再好不过。
充分利用套内传统面积
让1平方发挥2平方的功能
一、减少套内无用，或者很难充分利用的面积
最典型的很难充分利用的面积是过道。下图中，原方案只是简单地将通向卧室的空间设置成单纯的走道，在修改方案中，将卫生间略作改变，把洗脸池外置，与卧室门前走道复合利用，不仅满足了卫生间干湿分区的要求，同时增大了卧室的面积。
二、让每一个平方有2平方的功能
之前，有很多开发商提出“多变”，也就是在房子里面设置很多可以变来变去的装置，沙发变成床，墙挪来挪去，等等。
不过，明源君和很多地产大佬讨论后，他们一致认为：
1、中国人太忙，精力有限，每天都在家里变来变去不可能。
2、目前国内的五金构件水平不够，比如铰链也很难支持反复使用。
之前名噪一时的某18平公寓，还没被查，样板房那张可以变换位置的床的铰链已经坏了……
所以，让1平方拥有2平方功能的核心，不是让空间可以像变魔术一样改动，而是在不动的情况下，让有限的空间拥有更多功能。
比如，一个
90
平的三房，与其设计
2
个很局促的小洗手间，再设置一个生活阳台洗衣服。不如如下图所示，设置一个四分离的大洗手间，大约
7—8
平方。可以同时满足
4
个人不同使用。
同时分别进行：入浴、“更衣
+
洗衣”、洗脸、如厕
。这肯定更节省面积。
再比如，人其实很少同时使用起居室和餐厅，也不会同时使用厨房和餐厅。
如下图所示，让餐厅和起居室合一，或者让厨房和餐厅合一，都可以在使用单一功能时多出很多面积。现在有很多产品在餐厅实现阅读功能，让那里成为一个临时书房，可以在家长辅导孩子做作业时使用。
最后，当然要考虑的是人生的不同阶段，如何充分利用每
1
平方，下面我们来看看万科的一套可以从少年住到晚年的房子。
下面八张图，分别对应着人生八个阶段，每个阶段，每一平方都有自己的用处，不会浪费。
下面是第一和第二阶段。
●
阶段一：单身狗
为单身狗打造了多功能起居室，单身狗友聚会，宅男的
XBOX
之夜，统统搞定。
●
阶段二：创业咖
这个阶段将多功能起居室改成了办公区和会议室，和好友一起家庭
SOHO
还是很舒适的。
下面是第三和第四阶段。
●
阶段三：创业成功
创业成功后，在家里要接待各种各样的来访人士，在房间内布置出分享空间。
●
阶段四：新婚夫妻
事业有成之后步入了婚姻阶段，好好享受二人世界，男主人的书房，女主的衣帽间都是不可或缺的。
下面是第五和第六阶段。
●
阶段五：三口之家
第一个小孩出生了，独立规划出的宝宝房，让宝宝得到细心的照料和关爱。
●
阶段六：三代同堂
父母要过来照顾宝宝，得准备一间房间给两老，两室变三室。
下面是第七和第八阶段。
●
阶段七：当包租公也不错
新买一套房，旧房出租，独立出一套小户型，一房变两房，两份租金。
●
阶段八：该安享晚年啦
无障碍的适老空间，就是晚年生活最重要的保障。
其实提高得房率的技巧还有很多，篇幅所限，先写到这里。
如果充分利用上面所有技巧，相信造出得房率超
100%
的房子并不难。这篇就算明源君抛砖引玉吧。
作者：明源地产研究院
天风
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