据统计，2016年-2018年，3年时间，共有15家房企搬迁过总部，而仅2019一年，就有11家房企进行过总部搬迁。
而最近的消息是，万科也准备将总部的部分职能搬迁至上海。
房企越来越爱搬家了，他们去哪儿了？
结合房企选址的研究统计，我们发现了一个有趣的问题：
碧桂园，为什么还窝在顺德？
01
“游牧”的房地产企业
前几日，2020年中央经济工作会议召开了，有人统计过，今年直接针对房地产的内容，
共有236个字。
上一次出现那么多字，还是在首题“房住不炒”的2016年。
文件中的关键点，第一是“解决好大城市住房的突出问题”，第二是坚持“房住不炒”，第三是“土地供应要向租赁住房建设倾斜”。
总结下，非常明确，楼市政策面并未松口，但豁开一道小口，
方向在“大城市”，名字叫“租赁住房”。
这条路指给谁看的？全国存续经营的153万家房地产企业。其实，位于房企金字塔顶端的玩家，早已开始行动了。
我们看到一条有意思的信息，据克而瑞的数据，2016年-2018年，3年时间，共有15家房企搬迁过总部，而仅2019一年，就有11家房企进行过总部搬迁。
房企越来越爱搬家了，他们去哪儿了？以全国销售前五十强房企作为样本，
截止2020年前三季度，26%（13家）的房企总部位于上海，20%（10家）位于深圳，16%（8家）在北京，14%（7家）在广州。
总结来讲，
北上广深，包揽了全国50强房企总部的76%，共38家。
从城市方面来看，北京上海的顶级房企多为外来迁入，广州深圳的顶级房企多为土生土长。
从房企角度来看，不论是近年来流行的“双总部”模式，还是真正的“举家搬迁”，
房地产行业的顶级玩家们，正在拼尽全力与北上广深发生联系。
5天前，有消息称，万科集团总部的部分职能，将从深圳迁往上海，曾经被大书特书的万科大梅沙总部，似乎也变得没那么独一无二。
关于万科总部职能搬迁，其中的原因与细节这里不再赘述，因为总结来讲，无非五个字“逐水草而居”。
如果再聚焦一点，我们又发现了一个很有意思的议题。
据中指院统计的2020年1-11月全国房企销售榜的前十五位，龙湖、新城、华润、世茂、绿地等等14个房企的总部所在地全在北上广深。
唯一独特的，正是榜单第一名——碧桂园。他的总部在广东佛山，准确点说，
在顺德，一个曾经的县级市，现在的市辖区。
那么问题来了，碧桂园为什么还窝在顺德？显然，宇宙第一房企的存在，会将以上“逐水草而居”的表象，击得粉碎。
为了搞明白这个问题，我们先来了解下
去往北上广深的房企，到底在追求什么？
02
“本应出现”的碧桂园
房企的成长与个人发展同样，不同的阶段，追求不同的需要。
根据经典商管理论，企业总部的选址遵循两大原则，
第一近生产，第二近市场。
所谓近生产，指的是靠近生产基地，我们可以看到，类似新城（常州）、龙湖（重庆）、融信（泉州）等等房地产企业，此前都有着很强的区域性标签。
靠近生产基地，意味着企业能更靠近产业链上下游的核心位置
，据测算，在制造业领域中，靠近生产基地的企业，其生产成本的得到13%以上的降低。
从某种方面来说，房地产行业的运行逻辑与制造业相似，
从土拍、建设、销售的角度来讲，深耕一地的优势，在前期是显而易见的。
但也就是上述三个企业，他们分别在2009年、2013年、2016年，将集团总部迁往了北京（龙湖）和上海（融信、新城）。
这就不得不说起企业选址的
第二个原则——近市场
。
所谓近市场，指的是靠近市场前沿，我们注意到，
上述三个房企进行总部搬迁的时间节点，与其全国化进程基本吻合。
对于房企来说，
生产经营的最关键要素并不是土地，而是资金。
而从属于一线城市的融资口人才，以及融资渠道，是房企最想获得的优势资源。
另外，一线城市的信息、交通优势，也是提升“房企大脑”决策效率的关键因素。
总的来说，随着房地产企业的进一步发展，其生产经营的重要性会逐渐被资本运营盖过，
当房地产企业明确成长到“全国型”房地产公司后，“近市场”显得比“近生产”更加重要。
总结来讲，大中型房企普遍将集团总部迁往一线城市，是源于市场的优势因素的集聚之后，吸引企业“闻风而至”。
但我们知道，碧桂园创立于1992年，第一次全国化的动作出现在2004年，并且2007年就已经登陆了资本市场。
按理说我们十余年前就应该在一线城市看到碧桂园总部的身影
，但究竟因为什么，使碧桂园至今还在顺德？
要回答这个问题，我们要从两方面入手，分别深入研究顺德与碧桂园是怎样的存在。
03
一个伪装成“区”的地级市
首先来看顺德，在上面的文章中我们已经提到，顺德是广东佛山市的一个市辖区，具体位置如下：
但实际上早在1999年，
顺德被赋予过地级市的管理权限，并直接对省负责。
简单来说，在碧桂园创业初期之时，顺德市的行政地位，是与周边佛山、中山、江门平齐的，甚至，可能远远强过周边的地级市。
据历史资料，1980年代，广东珠三角区域，曾崛起过四座经济发展迅猛的中小城市，分别是：顺德、东莞、中山、南海。
这四位，
史称“广东四小虎”。
其中按照经济实力排位，顺德，是广东四小虎之首。
现在我们来看顺德，多数的介绍聚焦在人途风貌，或者是美食佳肴，但殊不知历史上的顺德，曾经是全球信息业的制造中心。
2003年1月8日，顺德“撤市力区”并入佛山，
注意，这个时间节点，碧桂园已经在探索全国化进程，不过顺德的行政地位变迁还没有结束。
2009年8月17日 ，经广东省委、省政府正式批复，
顺德再次成为地级市
，两年后的2011年2月11日下午，广东省编办正式通报，将顺德作为广东省“省直管县”试点。
那么顺德虽然作为一个区级行政单位，却享有地级市管理许可权和行政执法许可权，财政体制是与佛山分开的。
以上这么来来回回几次，相信不少读者已经晕了，不过我们仍可以抓住重点：
顺德，是一个伪装成“区”的地级市。
也就是说，顺德名义上是个区，但实际在经济、产业、基建、交通上，拥有地级市的实力。
那么刚刚说到了交通，我们再来看地图：
上面这张图，是完整的大湾区“9市+2区”红圈标注的就是顺德的大概位置，对地理与政策敏感的朋友已经发觉，
顺德几乎处在大湾区的地理中心。
这意味着什么？据官方统计，公共交通方面，1小时到达广州、珠海，3小时到达深圳、江门，1.5小时到达广州白云机场，还有轮渡直连香港。
注意，以上这些
并不是偷换概念的城市边界触达，而是实打实的触及这些城市的核心区域
，另外，相较于公共交通，私乘的时间效率还要缩短三分之一。
总结来讲，顺德确实是一个小地方，但
其200多万人口，800多平方公里的基础条件，容纳了三个世界最强的产业集群，以及40多家超10亿规模的企业，另外还有两家世界五百强总部驻扎。
顺德释放的能量非常“可怕”。
再来看碧桂园，严谨的读者一定会问，既然顺德的条件如此优秀，为什么其他房企不迁入？
这个问题就是我们下面的重点，
碧桂园与顺德，两者“基因”是互补的。
首先我们来看，碧桂园为什么叫碧桂园，据可靠说法，碧桂园创立北滘（jiào）镇，
北滘有条水道叫碧江，江边有座山叫桂山，于是起名碧桂园。
其次，房地产的税收结构相对特殊，属地管理的模式下，简单来说，房地产企业是在哪儿拍地建房销售，就在哪儿贡献税收，实际
总部搬迁对一个城市的税收影响并不大。
这两点总结来说，碧桂园确实对顺德有感情，但顺德并不是缺碧桂园就不可了。
下面，我们再来看碧桂园经营面，大家知道，碧桂园开发的主要打法是“郊区大盘”，这个作战方式被碧桂园甚至照搬到了国外。
曾有业内的某位高管感叹：
碧桂园可以在别的房企都不能赚钱的地方，硬生生刨出利润。
这样的业内评价，源自于碧桂园从上至下的成本管控。
