专栏名称: 老杨地产逻辑

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全国房价收入比连降三年，最高城市为21倍，但已没泡沫了！

老杨地产逻辑 · 公众号 · · 2024-04-24 18:28

正文

房价收入比，是衡量房价水平是否合理的重要指标。

过去多年，老杨一直监测这一指标，全国、主要城市、全球，皆在研究之列。

早在2007年，我曾指导易居研究院的同事，研发了全国第一份房价收入比报告。

早在2013年出版的《楼市探秘》一书中，我已对全球典型国家的房价收入比做过比对性分析。

在超过十几年持续监测与研究过程中，老杨积累了挺多的心得。今年初将其指数化，作为单项细分指标，纳入我们的#全国房地产市场机会与风险监测系统#中，涉及到全国50个主要城市。

今天，给各位老铁分享几张图。

1、全国房价收入比连降三年

我们这里的房价收入比，计算因子是：各城新房均价，按100平米户型计算总价；各城城城镇家庭人均可支配收，按户均3人计算总收入。

全国50个主要城市的总体房价收入比，2021年以来连降三年，2023年为8.8倍，也即8.8年的家庭总收入，可以买套100平米的房子。

在本轮楼市降温之前的2020年，50城房价收入比为9.8倍。

在上一轮楼市降温的谷底，2015年房价收入比为8.3倍。

而过去20多年的最高值，出现在2010年，为10.6倍。

2、房价收入比：深圳最高，重庆最低

2023年，全国一二线城市中，房价收入比最高的是深圳，高达21倍，继续傲视全国。

其次是，上海、北京、杭州、海口，皆为高房价城市。

房价收入比最低的是重庆，只有5.1倍；虽贵为直辖市，但下面很多穷县区，也只能这样了。

另外，南宁、郑州、长沙、呼和浩特、兰州、昆明，也只有5倍多，皆是经济欠发达地区。

需要指出的是，虽然房价收入比是衡量房价泡沫的重要指标，但不宜简单的做国际比较，也不能粗暴的对一国的不同城市之间做比较。

比如，美国全国总体达到6倍，就算是明显偏高了；而在中国全国总体为6倍，则明显偏低了。

再如，纽约达到10倍，就算是明显偏高了；而深圳达到10倍，则明显偏低了。

2023年，深圳房价收入比21倍，但很难说相比5.1倍的重庆，房价泡沫大四倍。

3、深圳房价收入比最高，但已经没泡沫了

接着上面的话题聊。

深圳房价收入比全国最高，仍超20倍，那是否意味着深圳房价泡沫仍大，需要再跌50%，才能回到合理水平？

对于一个小白来说，或许可以这么想。

但对于老杨来说，肯定不能这么简单粗暴的做研究！

那该怎么研究？

将深圳房价收入比指数化之后，就是下图走势。

2015－2022年，深圳房价收入比处于高估状态，也可以说存在房价泡沫。

但经过房价下跌之后，2023年指数已进入负值区间，也即不再偏高了，合理了。

在我们系统中，50个城市，每个城市都有这么一套数据。

4、过去10年房价涨幅：最高者是上海，最低者是郑州

最后，再来看下新房均价。

过去10年的均价总涨幅，也即2023年相比2013年的涨幅。

上海涨幅最大，为256%。

其次是海口、西安、杭州、成都、北京等。

涨幅最小的是郑州，只有112%。

由此，各位就明白为什么上周何副总去郑州调研并召开房地产座谈会了。

此城近几年房价跌得太惨，所以才需要领导去慰问和扶贫。

涨幅较小的还有福州、南宁、太原、兰州、哈尔滨等。

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