龙湖是今年比较看不懂的开发商之一。
2016年，万科拿下西雅图地块后，再也没有在杭州公开市场拿过一块地。并且，万科上半年在杭州卖了170多亿。但是无奈万科家底厚啊，所以即使万科没拿地但是手里还是有大量货值的。毛估估还有300多亿的货值。
如果说万科凭借着家底按着自己的节奏摇摆，那么龙湖有点偷跑的感觉。
春江天玺、水晶郦城都是大步快跑入市，预售证一拿再拿，推盘一推再推，目前已经基本处于清盘阶段。
回顾土地市场，龙湖也已经很久没有在公开市场主导拿下宅地了。虽然龙湖合伙了几块地，但是并不是龙湖来操盘。所以龙湖这种状态继续下去，基本上在售的楼盘卖完，龙湖可以回重庆避暑或只能弄一弄各种天街了。
我虽然不看好后市，但是从投资的角度来说，一般卖出2块钱要补仓1块钱才是符合标准投资发展的。如果不看好，那么卖3块补1块钱才是稳健的投资，因为未来谁都说不准，所以稍作倾斜就好，而不是应该这种清仓般的大甩卖。
我之前说过，除非龙湖、万科非常看得准后市，认定他们可以以低于现在公开市场上拿到地，不然他们就是要退出杭州住宅开发序列了。
我更愿意相信龙湖、万科对后市的判断是正确的，就是未来他们可以以更低的价格在公开市场上拿到地。
为什么有这样的判断？
首先来看万科，万科之前玉泉已经出现小幅度降价跑路。不要说ZF压价什么的，因为万科玉泉根本不用全款，7成首付就可以，卖的情况也一般般，不差但是也不好。
其实在营销端口看万科玉泉，该项目应该是非常成功的典范，因为他做到了利润最大化的定价了。
关于定价的原则这点，我也是非常佩服万科的。万科的定价逻辑根本不管早期业主多少价格买，唯一的标准就是利润最大化。降价也好、涨价也罢完全是根据市场需求来定。
前面说了这么多万科，只是铺垫，因为万科和龙湖再今年上半年有太多的相似。万科不仅仅在公开市场不拿地，还降价卖房子。龙湖也是如此。
回到今天的正题，龙湖天钜降价跑路。
首先我们要进行判断龙湖天钜是否降价了，因为很多“托”在口水上拙劣的表演实在让人不得不吐槽。
什么中间套涨价拉什么，这是非常搞笑的拿12号2T4户和14号2T5户比，说2T4户的价格比2T5户的中间套贵了几块钱，这不是搞笑么？2T4户可以和2T5户比？
要对比就要有选择。我认为13号楼和12号楼是最有对比意义的。差不多的高度都是33层左右，都是2T4户，和马路都相对近。
我们取中间楼层17楼进行价格对比，我们发现：
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西边套备案价降3000元/㎡，总价下降37万元
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中间套备案价降1000元/㎡，总价下降9万元
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东边套备案价降1500元/㎡，总价下降18万元
西边降价3000元/㎡有一个其他原因是新开的12幢西边套是对着学校的，所以本身就是要损价的。
所以综合来看，备案价肯定是降了，降价范围大概是1000-1500元/㎡，说3000元/㎡的也是过了的。
具体开盘有没其他折扣什么的，我这里不妄加评论，毕竟我没去，不过备案价是可以下浮15%的。
那么龙湖天钜的降价是不是有广泛意义？
其实我们还是要回到这个项目的本身，这个项目位于萧山的东面，从定价来说就是卖给萧山人为主的。但是萧山人的需求量是有限的，所以在江南学府、永兴首府、天钜，白马御府、香悦公馆等众多楼盘相继开盘后压力就来了。
所以天钜的降价，至少说明依托于萧山人的盘未来会非常难受了。两大压力板块分别为：建设二路以南，市心路以东；另一片为金城路以南，风情大道以东。主要就是萧山东和南卧板块。
那么压力是否会蔓延呢？我认为，这取决于上述板块价格愿意降低到多少。
以天钜的这个降价幅度，不会影响到市北西和世纪城等盘的销售，所以也不会对杭州整体有太大的影响。
毕竟天钜的降价，没有使客户群体发生天翻地覆的变化，客户群体还是以萧山人为主。
只有天钜等盘价格降到足够低，低到和市北西等盘抢滨江客户时，降价风波才会蔓延，不然降价只会是小范围的小打小闹。
