文
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凯风
又到了关键的节点性时刻。
十月下旬即将召开的重要会议，不仅对权力格局意味着全新的开始，对于经济和楼市也有着深远的影响。
未来，经济将向何处去，房价又会怎样走？房地产税会否出台？楼市调控会否进一步升级？租房体系能否颠覆现有的房地产格局？
站在时代之河的激流中，每一个人都在畅想未来。面对诸多的不确定，我们能把握多少，就在于能不能洞察先机。
1
国际形势：美联储缩表与区域不稳定
讨论未来的走势，我们必须认识中国所面临的国际环境。
上一个五年，欧美从金融危机和债务危机的泥淖中走出，美国经济实现复苏，时隔九年之后，美联储首次加息，并在短短一年时间，连续多次加息。
比加息更有冲击力的是，美联储宣布开始缩表。
2008
年，为应对金融危机，美联储量化宽松，向市场上释放了大量流动性，如今危机逐渐消除，这些流动性要被逐步收回。所谓缩表，其实缩的就是央行的资产负债表，换句话说，央行将从市场里把当初放出去的钱收回来。
加息叠加缩表，对于美国来说是经济回暖后的正常调整，但对于新兴国家来说，则意味着巨大的金融冲击。
虽然经过一系列调控，中国目前的货币独立性加强，应对冲击的能力也随之加强，美联储缩表的压力大为减轻。
但可以确定的是，货币宽松的时代已经结束，金融管制的时代同时到来，这不仅意味着资金成本的进一步攀升，而且对于对外投资来说，管制将成为常态。
不过，比美联储加息更严峻的是，国际形势波诡云谲，逆全球化甚嚣尘上，区域不稳定成为影响国际安全的重要因素。
从欧洲的恐怖袭击到东亚核问题的风声再起，从南海争端到中印对垒，整个世界正在进一步一个不确定时代。
无论是中国经济发展对于世界性市场的依赖，还是一带一路战略所展现的前瞻部署，都需要一个和平稳定的国际环境。这意味着，中国将从韬光养晦到主动出击，谋求在国际政经体系里的主导地位，从不确定性中探索出确定性。
对于个人来说，不确定的时代，即意味着机会，同时还意味着风险。风险的叠加，让每个人试图寻找安全感。是向海外配置资产，还是从不动产里寻求安定，抑或在时代的潮起潮落里寻找新的机遇，这考验着每一个人。
2
国内形势：城镇化、老龄化与产业升级
与国际形势相比，国内的形势同样不容乐观。
虽然经过供给侧改革和去库存，中国经济从探底回暖，但必须承认：高增长时代早已结束，新常态却面临着诸多风险：劳动力红利的耗尽，投资拉动经济的性价比降低，产业转型升级的任务繁重，政府债务的叠加，金融风险的郁积……
对于经济和楼市来说，最重要的有三个层面：一是城镇化，这决定着未来城市发展和房价支撑的可能空间；二是老龄化，这意味着年轻人负担的加重和楼市需求的缩减；三是产业升级，这关系未来中国在世界上的竞争力。
从城镇化来看，目前中国的城镇化率达到
57.35%
，离发达国家的入门线还有
10
几个点的差距，未来仍旧会有农民进城，有市民从四五线城市向一二线城市转移，这意味着向省会和中心城市流动的趋势不会发生改变，这对于经济和楼市仍有一定的支撑作用。
老龄化就完全不同。
日本上世纪
90
年代楼市崩盘之后，之所以一蹶不振，一个重要的原因就是日本当时已经步入老龄化社会。
老龄化到来的另一面，就是劳动力人口缩减，低成本优势不再，依靠加工制造业向全球输出商品的时代不再如当初那么绚烂，这对于整个经济和楼市都将产生深远影响。
产业升级，关系的则是经济的未来。经济步入新常态，劳动力成本抬升，投资引擎逐渐熄火，中西部城市开始承接东部沿海的加工制造业，东部沿海则在寻找高新产业和互联网产业的机遇。去年以来，一二线城市如火如荼的“抢人大战”，这就是产业升级的一个缩影。
中心城市和省会城市的重要性会进一步加强，四五线城市，由于年轻人大量外流，产业衰退的迹象将会更加明显；东北经济，仍将受困于产业固化、人口大量流出、老龄化日趋严重的泥淖里。至于一二线城市能否探索出一条不依赖于房地产、不依赖于基建投资的新路，我们拭目以待。
3
房地产税：离正式出台还有多远？
十年前，房地产税就已进入政策储备；
6
年前，重庆和上海进行了小范围的房产税试点；
4
年前的十八届三种全会，提出“加快房地产税立法并适时推进改革”；
6
个月前的两会上，大会发言人表示，制定房地产税法已列入五年立法规划，但今年不会提交审议安排。
梳理这一时间脉络，就能明白，房地产税的出台只是时间问题。
房地产税立法事关重大，从文件审议到征求意见再到最后公布，时间跨度相对较长，而本届人大由于任期问题只剩一年时间，显然无法推进立法进程。所以，房地产税将由下一届人大担纲并重点推进。
从政策条件上看，推进房地产税在技术上已经没有障碍。
不动产统一登记将于今年年底完成，全国
335
个地市州盟和
2854
个县市区旗要全部接入国家级信息平台，全国住房信息联网指日可待。
万事俱备，只欠东风。推进房地产税最大的障碍不在于技术，也不在于立法程序，而在于既有利益模式。
房地产税未来将作为地方政府主要税种而存在，它的诞生，本就是为了终结土地财政而来。但卖地收入比税收来的更快，也更容易被地方政府支配，所以这种依赖短时间内难以扭转。
数据显示，今年以来，中国土地出让收入最高的
50
个城市合计“卖地”金额达
2.28
万亿元，同比上涨
32%
。
虽然房地产税意味着长期而稳定的税源，但仍然难以与卖地收入匹敌。对于土地资源接近枯竭的城市，自然欢迎房地产税的到来；而对于大多数仍在开建新城的地方而言，房地产税不如卖地收入来得便捷。
除此之外，民意情绪也是重要变量之一。
如果说几年前，民众对于房地产税更多还是怀疑态度，经过这一轮暴涨，通过房地产税遏制多套房投机的社会情绪明显高涨，房地产税立法将会获得更大的民意基础。
当然，房地产税更大的作用还在于理顺地方的财税关系，遏制多套房的投机，但未必能实现降房价。这是因为，其一，降房价本来也不是政策的目标，让房地产市场平稳健康发展才是；其二，房地产税类似于蓄水养鱼，房价一旦下降，房地产税的推进就必然遇阻。
所以，房地产税在未来五年出台，将会是大概率事件。
而要实现房地产税的顺利推进，维持房价不暴涨不大跌，将会是政策的主要立足点。
4
楼市调控：“四限”能维持多久？
中国的楼市调控从
2005
年开始，
2010
年加码为限购限贷，
2013
年限价成为新工具，
2016
年限购限贷限价成为标配，
2017
年限售横空出世，“四限”的格局由此奠定，堪称“史上最严”。
回顾过去十多年的楼市调控历程，一个疑问油然而生：调控逐渐升级，为何房价仍旧一路高涨？
这里存在一个思维误区，以为楼市调控就是为了打压房价。
其实，过去这么多年的政策，都是以“保障房地产市场平稳健康发展”为主基调，既然是平稳，就不会允许大跌；既然是健康，也不会允许持续暴涨。
当然，政策的目标是一方面，政策的落实是另一方面。楼市调控之所以控不住房价，原因是多层面：既有城镇化尚未完成、人口还在涌入大城市、经济增速依然可观等基本面所提供的的支撑，也有房地产拉动经济、土地财政滋养地方政府的现实需要，更有货币大宽松的时代大背景。
那么，这一轮调控结果又会如何？
这一轮调控不同于以往之处在于，一是覆盖了所有热门城市，只要房价持续上涨，都在打压之列；二是调控手段从传统的限购限贷升级到了限售，截至目前，全国已有
40
多个城市发布了限售令，未来将有更多城市加入。
限售等同于锁盘
，从短期看，限售锁盘能让杠杆资金对楼市敬而远之，同时让已经进入市场的资金锁定在楼市中，毕竟炒房的周期变长，投机性价比降低；从长期来看，未来楼市无论是涨还是跌，只要大量资金被锁定在楼市里，就不会那么容易产生金融风险。
更深一层的目的在于，限售是以时间换空间，为房地产税的出台铺平道路。
按目前房产开发周期，从购房到拿到房产证一般需要一两年时间，拿证之后再被锁定
2
到
3
年时间，这中间的
3-5
年时间足够房地产税的立法运作。
不过，问题在于，无论是限购限贷，还是限价限售，楼市调控维序的关键在于楼市仍旧保持热度。但在目前货币收紧和信贷紧缩的大背景下，如果楼市不得不进入调整周期，再严厉的限制性政策，都会随时取消。
回顾历史，每一轮的楼市调控很少维持五年以上的。只要形势发生变化，调控就会随时发生变化。
2011
年
-2013
加码的限购限贷，
2014
年就被全面松绑，历史已经给出了答案。
5
租售并举：二次“房改”能否立竿见影？
房子是用来住的，这将是未来五年的房地产市场主定位。
1998住房商品化改革，让居民购房需求从福利分房和单位建房中解放出来，房地产市场应运而生；
2017
年以租售并举为代表的“二次房改”，则力图纠正唯市场化的弊端，构建以租赁房、商品房和保障房为代表的的多层次住房体系。
从政策层面看，从广州的“租购同权”开始，到北京上海增加租赁住房用地供应，再到北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等
13
城试点“租购并举”，再到国家层面推进集体用地建设租赁住房……政策上推进租赁体系已障碍。
