北京时间
3
月
16
日凌晨，美联储宣布加息。这是此轮加息周期中，美元第三次加息。
一般认为，未来三年美元还将有
10
次加息。
那么问题来了：人民币未来会不会跟随美元连续加息？如果会的话，正在按揭房子的人会发生什么？
我们先看第一张图：最近
40
年美元利率走势。
上面的图片，告诉了我们两件事：
第一，美国当前利率是
40
多年来最低的，低得可怕，非常不正常，未来走高是必须的；因此，未来几年美元会继续升值。
第二，从长期看，美国利率是不断走低的。这告诉我们一个事实，美元长期也是贬值的，而且略有加速趋势。
我们再看第二张图：最近
20
多年中国的
5
年期以上贷款基准利率走势：
注：“深圳看房团”（ID：ihouse0755）是我们的一个公众号，欢迎关注。
“
5
年以上贷款基准利率”，其实就是大家买房的时候商业贷款的基准利率。如果你买的是首套房，一般可以获得
9
折左右的利率优惠；如果是二套房，在大城市一般会上浮
10%
的利率。
可以看出，
1996
年的利率水平非常高。此前的
1992
年，邓公南巡、改革重启，一度出现了经济过热。所以，在
1993
年以后，中国利率水平比较高。亚洲金融风暴之后，通缩出现，所以利率开始走低，在
2002
年达到第一个低点。随后，通胀出现，利率再度走高并在
2007
年达到顶点。
2008
年金融风暴中，人民币利率出现了一个新低点，然后略有回升之后，因为经济下行压力逐渐加大，人民币利率又逐步走低。
可以看出，目前的利率是中国真正有房地产行业以来最低的。而这，正是去年以来房价大涨的根本原因。
另外，
中国的长期利率走势跟美国类似，也是逐步走低的。
但这不意味着利率没有反弹的可能性。如果
CPI
持续走高，或者为了保汇率，人民币跟随美元加息也是有可能的。
下面我们测算一下，一个贷款
500
万购房（
30
年按揭）的房奴，如果遇到大幅加息，会出现什么情况。
第一张图，是当前利率下，这个“房奴”的负担水平：
他享受了
9
折利率，所以实际贷款利率是
4.41%
（基准利率是
4.9%
）。月供是
2.5
万元多一点，
30
年需要支付利息
402
万。
如果利率迅速回升到
2007
年的
7.83%
，他仍然享受
9
折利率优惠，他的负担情况如下：
月供从
2.5
万元大幅升高到
3.34
万元，总利息支出从
402
万元上升到
703
万元（如果一直保持这个利率）。
每月负担加重了
8400
元，对于工薪层来说，这将是非常大的压力。
那么，如果利率回升到
10%
呢？
这相当于
1997
年前后的利率。这个房奴的负担情况如下：
月供从
2.5
万元上升到了
4.02
万元，每月增加了接近
15000
元。总的利息支出，将从
4.2
万元上升到
948
万元！多了
546
万元！
可见，如果利率出现迅速、大幅的回升，楼市将出现空前严峻的局面，很多家庭可能承受不起按揭，被迫放弃供楼。
这时候，负资产人士会大量出现，银行将收不回贷款，违约大量发生。
如果写道这里，我就结束本文，将会是一篇看空房地产的爆文。
但问题是，加息是政府的重要政策工具，这种工具是为稳定服务的，而不是为制造灾难服务的。
2016年中国政府总收入的28%来自房地产，其中增量部分房地产的作用可能超过4成、接近5成。而中国城镇化的空间至少还有13%（目前城镇化率接近57%），按照目前的速度，房地产的白银时代还有10年。
所以，未来中国央行有可能加息，但很难大幅、快速加息。
快速、大幅加息，不仅楼市无法承受，实体经济（比如制造业）也很难承受。
从美国
40
年利率走势图我们可以看出，即便市场经济制度完善如美国，长期利率也是下降的。
长期利率下降，意味着资金充裕，同时意味着货币出现了超发。
中国目前广义货币
M2
同比增速为
11.3%
，
GDP
同比增速大约是
6.5%
，前者可以看做是发钞速度，后者可以看做是创造财富的速度。中间的差距，可以看做是货币贬值的速度。
在历史上，两者差距常年超过
6
、
7
个百分点，甚至10多个百分点。即便按照目前的速度，扣除
GDP
中的水分，差距在
5
个百分点左右。
这样我们可以推算出，未来
10
年人民币的贬值空间在
40%
左右。
如果利率不变，你目前
2.5
万元的月供，在
10
年之后仍然是
2.5
万元，但实际购买力只有目前的
1.5
万元左右了。
换句话说，通胀将让你按揭负担减轻。这就是我此前在专栏里陈述过的一个观点：真正的按揭只有
10
年，最困难的时候是最初的
5
年。
也就是说，如果你买了一套房子，只要手中现金足以支撑
5
年的按揭，就能熬过冬天等来市场好转。
只要支撑
10
年以上，按揭就会越来越轻松。这就是通胀给购房者带来的福利。
为什么这种福利比较确定，而大幅加息比较困难？其实原因我刚刚已经说了。
显著、持续的加息会打击实业，就连美国的长期利率走势都在不断走低的。
短期而言（比如未来
3
年），人民币的利率水平可能会有反弹。但幅度不会太大，节奏不会太快。
对于购房者来说，月供压力最轻（从利率角度说的）的时期，即将结束。所以，在加杠杆的时候还是要保持谨慎，至少要预留5年的按揭准备金。
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