北京时间
3
月
16
日凌晨，美联储宣布加息。这是此轮加息周期中，美元第三次加息。
一般认为，未来三年美元还将有
10
次加息。
那么问题来了：人民币未来会不会跟随美元连续加息？如果会的话，正在按揭房子的人会发生什么？
我们先看第一张图：最近
40
年美元利率走势。
上面的图片，告诉了我们两件事：
第一，美国当前利率是
40
多年来最低的，低得可怕，非常不正常，未来走高是必须的；因此，未来几年美元会继续升值。
第二，从长期看，美国利率是不断走低的。这告诉我们一个事实，美元长期也是贬值的，而且略有加速趋势。
我们再看第二张图：最近
20
多年中国的
5
年期以上贷款基准利率走势：
注：“深圳看房团”（ID：ihouse0755）是我们的一个公众号，欢迎关注。
“
5
年以上贷款基准利率”，其实就是大家买房的时候商业贷款的基准利率。如果你买的是首套房，一般可以获得
9
折左右的利率优惠；如果是二套房，在大城市一般会上浮
10%
的利率。
可以看出，
1996
年的利率水平非常高。此前的
1992
年，邓公南巡、改革重启，一度出现了经济过热。所以，在
1993
年以后，中国利率水平比较高。亚洲金融风暴之后，通缩出现，所以利率开始走低，在
2002
年达到第一个低点。随后，通胀出现，利率再度走高并在
2007
年达到顶点。
2008
年金融风暴中，人民币利率出现了一个新低点，然后略有回升之后，因为经济下行压力逐渐加大，人民币利率又逐步走低。
可以看出，目前的利率是中国真正有房地产行业以来最低的。而这，正是去年以来房价大涨的根本原因。
另外，
中国的长期利率走势跟美国类似，也是逐步走低的。
但这不意味着利率没有反弹的可能性。如果
CPI
持续走高，或者为了保汇率，人民币跟随美元加息也是有可能的。
下面我们测算一下，一个贷款
500
万购房（
30
年按揭）的房奴，如果遇到大幅加息，会出现什么情况。
第一张图，是当前利率下，这个“房奴”的负担水平：
他享受了
9
折利率，所以实际贷款利率是
4.41%
（基准利率是
4.9%
）。月供是
2.5
万元多一点，
30
年需要支付利息
402
万。
如果利率迅速回升到
2007
年的
7.83%
，他仍然享受
9
折利率优惠，他的负担情况如下：
月供从
2.5
万元大幅升高到
3.34
万元，总利息支出从
402
万元上升到
703
万元（如果一直保持这个利率）。
