大杀器来了！首套房贷利率上浮20%
今天（6月8日）出版的《南方日报》在其A13版报道：
浦发银行广州分行的首套房贷利率较基准上浮20%！
对于炒房者来说，这是一个令人胆寒的消息！
当然，到目前为止，这还只是广州的首例，在全国或许也暂时是个孤例。《南方日报》还报道说：
广州首套房贷的利率水平相比5月份进一步上升，折扣优惠已经基本消失，部分银行执行的利率较基准利率上浮5%—20%。民生银行则在基准水平上上浮10%，中信银行广州分行执行的利率为在基准水平上上浮5%。
至于工、农、中、建四大行，目前在广州地区首套房贷款利率均以基准利率为最低标准，二套房则最低按照基准利率的1.1倍执行。
那么问题来了：浦发银行的首套房贷款按照4.9%的基准利率上浮20%（年利5.88%），会在全国大面积普及吗？如果普及，将带来什么影响？
我的答案是：不太可能在全国普及，
现在是“楼市定向加息的时代”，距离全面加息还比较远，因为城市之间楼市分化严重。事实上“定向加息”这个概念，也是本号最先提出来的，后来被大家广泛采用。
所谓“定向加息”是三重含义：
第一，中国目前不具备全面加息的条件，央行通过货币市场收紧流动性，带来了市场利率普遍上涨，主要是为应对美元加息、缩表，维护人民币汇率稳定，避免跟美国打贸易战；当然，国内也需要防范金融风险，推动金融去杠杆。所以，虽然市场利率大幅反弹，但一直没有宣布“银行存贷款基准利率”上调。
但中国楼市闹得太不像话，房价翻倍的速度越来越快，到了令人瞠目结舌的程度，所以需要针对楼市“定向加息”。在初期，就是减少按揭利率的优惠，然后进入上浮阶段。
第二，定向加息将针对房价“桀骜不驯”的城市，谁不服气，就治谁。中西部和东北地区的三四线城市，就比较难以“定向加息”。
第三，定向加息还将针对特殊人群，比如有买房记录的，有炒房嫌疑的。
当然，定向加息还有一个背景，就是银行资金成本越来越高，有些业务激进的银行房贷额度有限。在这种情况下，很多银行就出现了贷款利率议价的情况。
所谓议价，就是银行按着钱袋子不放贷，你捉急吗？那么接受利率上浮吧，可以加塞儿。要不然，下个月再说。事实上，很多银行房贷额度紧张到了每月1号就可以把当月额度用完。这时候，你只能等下个月。
很多买房者交了定金，签了合同，如果违约就代价沉重，最终不得不接受利率上浮。
银行这样做，看起来有点像“拦路抢劫”？是有点，但谁让你急着买房子，又偏偏出手慢了点呢？
2015年的时候，我们写文章呼吁大家买房子的时候，银行求着你买房子的时候，你在哪里呢？
估计，那会儿你还在受“卖房炒股”的蛊惑，忙着在股市上“为国接盘”呢。
但对于一些热点城市来说，首套房贷利率全面上涨，已经是不可逆转的趋势。最终，全面上浮10%是大概率的事情，全面上浮20%也不是没有可能。
从最初的利率85折，到利率1.2倍，年利率从4.165%上浮到5.88%，其中差价是1.715个百分点。而央行标准的加息步伐，是一次0.25个百分点。也就是说，如果真的全面上浮首套房到基准利率的1.2倍，相当于楼市被加息了6.86次。
由于中国经济增长模式迟迟无法转型，所以中国利率大趋势走低是必然的，加息周期短、降息周期长也是无法避免的。在2010到2011年的加息周期里，只加息了5次；而在随后漫长的降息周期里，竟然降息了8次。
所以，房贷利率上浮1.2倍带来的杀伤力是非常大的。
比如一笔300万、30年的房贷，按照利率85折计算，月供为1.46万；如果按照基准利率上浮20%，则月供为1.776万元，每月增加3100多元。这对于工薪族来说，压力还是不小的。
浦发银行在广州的上浮20%虽然是个孤例，但它向我们展示了一种可能性：只要热点城市的楼市不“在成交量上入冬”，不出现房价横盘、微跌，则调控力度还会不断加强。
至少在今年11月之前，房价环比必须回落，2016年10月的房价，很有可能就是调控的基准线。
上图：根据廊坊提出的调控目标，我们可以推测，2016年10月很有可能是一个调控的关键参照物。正是在2016年9月30日，全国楼市政策发生的逆转。
至于楼市的整体看法，本号没有改变：
1、继续长期看好高级别、有人口增量的城市（及其卫星城）的优质住宅，认为在未来10到15年仍然是中国普通居民的珍贵的资产保值、增值方式。
2、短期（2年左右），大城市楼市将“在成交量上入冬”，房价出现横盘、微跌的局面，人民币计价模式下的、大城市住宅价格的暴跌几乎是不可能的。
3、目前正在被地方政府撩拨起来的三四线楼市上涨，很大程度上是一个陷阱。远离中心城市的、没有显著人口增量的三四线城市，其房子要慎重对待。
4、中长期，我们对80%以上城市的楼市（都是中小城市）持偏于悲观的态度。
楼市的坏消息：房贷开始议价了！
利率上浮、“断贷”，银行这半个月里一直没有闲着。
6月7日，据第一财经日报报道：采访的某上海股份制银行人士表示：
房贷放款的先后顺序出现变化，已开始按照贷款利率的高低排序，而非“先来后到”。
另外，除截图内容外，新闻全文还显示：部分银行房贷优惠政策已全面取消，还数次调高了FTP（内部资金转移定价）计价，房贷业务已经不赚钱，对于基层银行人士而言，房贷已成“鸡肋”。
部分新闻截图；来自第一财经日报新浪微博
我们先科普下“FTP”，它是指：商业银行内部资金中心与业务经营单位按照一定规则
全额有偿转移资金
，达到核算业务资金成本或收益等目的的一种内部经营管理模式。
上调FTP计价，意味着业务所赚取的利润变低。这对于做基层业务的银行人士来说，房贷现在不但不好批，也不能赚钱。
用银行人士自己的话来说：
已经没有动力去做“不赚钱的房贷”，就像是做“义务劳动”，房贷业务如同“鸡肋”。
仅仅半个月的时间，可以看出银行对于房贷业务并没有“手下留情”，而是“痛打落水狗”。
部分银行由于缺乏资金，已经停止房贷业务，或者取消优惠政策。而现在来看，已经绝非个案，大部分银行，只有接受利率上浮幅度更高的贷款人，才能较快获得贷款，未上浮者则可能面临长达数月的等待。
参考央行统计“中长期住房贷款走势图”，可以看出，人民币贷款依旧很高，但是住房贷款已经出现了巨大的变化。
10月份是一个风水岭，从这之后，新增住房贷款占人民币总贷款的比例就逐渐走低。但是在今年1月开始有所回暖，在政策的施压下，银行开始“斩断”与房地产的“亲密关系”。
其中2017年4月银行普遍上调利率之后，住房贷款已经有所回落，虽然现在还未得知5月份的数据，但大概率是处于下行，因为大部分大中城市的成交量已经出现下滑。
无独有偶，南方日报的报道也印证了这一事实。
深圳某商业银行的个贷经理表示，目前主流房贷利率都是首套房9.5折，二套房上浮10%。而个人消费贷的利率已经普遍上浮了30%。“有更高价格的贷款不做，做一些打9.5折或者基准的贷款不太可能。
现在很多银行有额度的话都会优先放在消费贷。”
某国有银行一名信贷经理也表达了同样的观点，
“现在消费贷是基准利率的30%，甚至有些银行已经是50%了，而房贷业务还在打折，相对比之下房贷就不赚钱了。”
也就是说，“房贷”已经开始被众银行“嗤之以鼻”，就像银行自己的说的：
去年是因为资产慌、好贷款企业难找、零售业务里小微贷款不良率攀升。
而个人房贷一度被银行当作“策略性投靠”，所谓“经济下行周期靠零售，零售靠房贷”。
通俗点说，就是去年业务不好做，“房贷”成为银行缓和性项目。但今年调控严厉，银行只能另谋生路，再加上银行今年普遍提高了储蓄利率、理财转化率、以及消费贷，房贷成为银行的“夜壶”，也就是需要的时候是“小甜甜”，不需要的时候就成了“牛夫人”。
对房地产行业而言，资金是自己赖以生存的“命根子”，而对于我们购房者而言，现在也比较尴尬，楼市降温一直是买房的好时机，但现在买房的风险、门槛都已经提高，并且这一情况在短时间内还会愈演愈烈。
我们之前提醒的“断贷”风险并不是“空穴来风”，因为购房者现在面临着这三种情况：
第一，你可能申请不了房贷；
第二、就算申请了你也要面临着成本增高，因为现在银行的优惠政策已取消。就像之前有人算过：如果在北京贷款500万，还款期限30年，原来月供26536元，首套执行1.1基准利率时，月供一下子涨了1509元到28045元，每年要多还18108元，深圳的情况要好一点，但是也便宜不了多少。
第三，银行现在额度有限，实行“价高者得”，如果你不是“价高者”，也就意味着你要等待数月的时间，这个时间很可能会让你“房子”飞了。尤其是一线城市，卖房者毁约案例不计其数，因为现在想上盘的不仅仅是你一人，但是，你没有钱，别人可能有。
