小二子，你救得了楼市吗？

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来源：暴哥 暴财经（ID：icaijing123）

最近，暴哥看到有朋友给暴哥留言说，想让暴哥谈谈二胎政策放开之后的现状、今后可能的发展，以及对房价未来走势的潜在影响。看到读者朋友的提问之后，暴哥就一直在寻思着从哪里入手比较好。说来也巧，正在暴哥为由头抓耳挠腮之际，一则关于二胎的报道不期而遇。正所谓择日不如撞日，下面我们就借着这则报道，展开我们今天的话题！

报道的内容如下：

据彭博报道：中国最大的在线招聘网站之一最新的一项调查显示，没有孩子的职场女性中有大约40%的人不想要孩子，而有一个孩子的职场女性中有三分之二不想生二孩。

鉴于全球女性面临的各种压力，这种现象并不是中国独有的，不过由于我们中国人口老龄化的速度比较快，这种情况显得尤为严重。

在2015年10月中国宣布全面开放“二孩政策”后，官员曾估计，到2020年底中国每年将增加400万新生儿。但去年新生儿只比前一年增加了131万，达到1786万。

报道称，职场女性之所以不愿意生孩子，是因为生孩可能会导致财务和职业生涯的损失。该调查发现，生育孩子之后，33%的女性工资被降低，36%的女性被降职。

该网站的调查还显示，“没有足够的时间和精力”以及“抚养孩子的成本太高”，是另外两个职场女性不愿意生育或者多生育的原因。

职场女性目前的育子状况：43.3%的女性有一个孩子；7%的女性有两名及以上孩童；49.7%的女性无子

其实，在彭博的报道中，已经透露了一些当前我国二胎政策放开之后的整体情况，从彭博的态度来看似乎对二胎放开的实际效果不太乐观。

俗话说，兼听则明，偏信则暗，如果我们在分析问题的只听一家之言，得出的结论往往有失偏颇，所以听完彭博的意见，我们在来看看国内一些权威机构和专家的态度。

在2017年1月22日国家卫计委新闻发布会上国家卫生计生委基层指导司司长杨文庄表示，2016年全年出生人口达到1786万人，其中二孩及以上占全年出生人口超过45%。

二孩及以上已经占到了全部新生人口的45%以上，这个成绩似乎说明，二胎政策效果是不错的。

但是，如果我们把过往几年，尤其是单独二孩放开之后（2013年）的数据做一个对比，就会发现2016年二胎及以上占新生儿45%的这一成绩或许只能用差强人意来形容。

据统计，2013年底放开的单独二孩之后，2014年我国出生人口总量中一孩比重为60%，二孩及以上比重为40%；2015年出生人口总量中一孩比重下降为57%，二孩及以上比重上升为43%。2015年时曾预计到2018年出生人口总量中一孩比重会下降到46%左右，二孩及以上比重上升为54%左右。

从上述数据中，我们可以看到，从单独二孩到全面二孩，似乎并没有出现让人惊喜的生育增长，仅仅是按部就班，符合预期的表现。

不过，有意思的是，如果我们观察2015年的整体出生状况会发现，2015年出生人数为1655万，相较于2014年少了32万；而2016年出生1786万，则比2015年多出131万；也就说，短期之内，仅仅经过1年的时间，我国的生育情况就从跌势中复苏，强力反弹！从这个角度看问题，似乎又能说明二孩政策的效力很明显！同一份数据，居然有这么大的矛盾，这是为何？

恐怕这得从我们中国人的习惯说起，2015年是羊年，有不少地区的人对生羊宝宝是比较忌讳的。从暴哥的亲身经历来看，确实也有大量的人为了避免生羊宝宝，而放弃在2015年生育的计划，延后到2016年生猴宝宝。

这么解释下来，基本就能还原出一个二胎政策目前的整体面貌，即没有过多的惊喜。

二胎，局部有亮点！

整体没有惊喜，但是其实局部还是有出人意料的表现的。

在国家卫计委官网在线访谈栏目——“全面两孩”实施这一年中专访中，南开大学教授原新说：

二胎生育的地域差异是非常明显的，中国现在人口总量在1亿人以上的省只有一个广东省，在九千万到一亿之间是两个省，山东和河南。如果你分层级来看，大致有这么一些数字：一亿人以上的人口大省，广东，大概总人口占全国的8%，生的孩子占全国的10%。那么九千万以上的包括广东三个省累积起来占全国的22%，生的孩子占28%，七千万以上的省一共是6个，累积起来总人口占39%，生的孩子占了44%。如果再往下走，三千万以上的省，在全国一共16个，总人口占全国的75%，生了全国83%的人。

换言之，人口越多的地方，生二孩的意愿相对来说也越强烈！

暴哥这里粗略的根据各个地方的公开资料统计了一下，2015年和2016年人口大省和主要城市的新生儿数量变化，以及二胎的占比情况。

注：四川、江苏、河北、安徽、浙江五省二胎占比是用各自的省会和主要城市推算而来，暴哥没找到省级别的二胎占比数据

可以看到，广东、山东、河北、浙江等新生儿增量同比大增的省份，几乎无一例外的存在二胎比例较高的现象。这其实可以说明，在这些地方二胎政策更加具有市场，更得到认可！

那么如果仅从二胎或者生育的角度出发，广东、山东、河北、浙江相对其他省份而言，对于房地产的有效需求肯定也要大于其他省份，尤其河北已经超过四川和江苏的生育数量。

另外从一些主要城市的新生儿变化中也可以得出相似的结论，即二孩占比越高的城市，新生儿数量增长也就越快，比如新生儿增长较快的重庆，2016年二胎占比达42.23%；主要城市中，新生儿增幅最大的杭州二胎比例也接近5成。

难以扭转人口趋势！

然而，局部省份和城市的二孩的崛起，并不能阻止我国整体人口存量博弈的整体结构，就近目前的发展趋势来看，二孩的增长数量远远不能改变我国人口老龄化和人口增长下降，未来会减少的大趋势！

据中国人民大学翟振武教授：2016年净增人口数达到了800多万的水平，未来这几年还会继续提高。 过了四五年之后随着全面二孩政策累积的政策效应释放，出生的人口数会逐渐的回落，这个时候每年净增的人口数也会从800多万、1000万，逐渐回落到900、800、900万逐步的回落，未来整体上我们的新增人口数是逐步回落的，三四年以后，这几年是增加的，三四年以后会逐步的回落。那么在十几年以后，我们人口的净增加数，新增的人口大概会趋近于零。

按照现在这样的形势预计大概2028、2027年左右的水平，预计达到14.5亿、14.4亿左右的峰值水平，此后会人口总量也将下降！

渣打等国际研究机构和翟振武教授的预计差不多，按照目前的人口表现，我国人口在2030年左右会达到顶峰！

那么问题来了，究竟为何政策放开，大家生孩子的意愿却还是不高呢？

暴哥以为，大家不愿生孩的原因有很多：

1、对于大城市而言，由于房价高、教育成本高，所以即使适龄夫妻想多生育，在生育成本面前也可能望而却步。可能有朋友会说，在6、70年代生育高峰期的时候，生活条件可比现在差多了，既然当时都可以多生孩子，现在拿没条件作为说辞似乎有点矫情。

但其实，如果我们仔细分析会发现如今的局面和当时确实不同。比如当时所谓养育成本，更多的成本只在“养”上，而非“育”，而现在“育”的成本远远大于“养”，且由于食品安全意识的提高和国内出现了大量的出品安全问题，导致很多家庭不得不进口各种幼儿食品，无形也中增加了“养”的成本。

另外，在6、70年代不曾有过计划生育的概念，而如今的适龄生育家庭绝大多数有着根深蒂固的计划生育理念，理念的根除和转变也是需要时间的。

对于小城市（包括小县城、农村）来说，其实二胎政策放开与否意义不大，因为据暴哥的感触，小城市和小县城以及农村在二胎没有放开之前其实就一直按照家庭的意愿在进行生育，即使被罚款也无所谓，所以二胎政策对于这些地区的人们来说，仅仅是名义上更有保证，实际效果不大。

2、从发达国家的经验以及我国目前的发展形势来看，城镇化的过程往往伴随着生育率走低，少子化的现象。这种情况的发生，和女性意识的崛起可能有很大关系。因为相较于过往，女性在城镇化的过程中会接受更高程度的教育，更多的从事工作，而不再把自身的角色设定在相夫教子上。这种角色和心理的变化，也令女性更看重自己的前途和事业发展，所以一旦女性注意力的焦点不仅仅集中在家庭和儿女上，生孩子的意愿自然会降低。

而女性的崛起也是我国相较于其他东亚邻居们最大的不同之一，日本和韩国家庭，女性尽管有参与工作，但结婚后仍然会议家庭为中心，选择辞退工作，所以，从这一点出发，我们中国的老龄化速度可能比当初的日本和韩国更快。

3、长期的男女比例失调，导致育龄妇女的的数量提早达到峰值。2015年全国出生人口性别比为113.51，即男性比女性的出生比例为113.51。

据统计，2011年我国育龄妇女数量达到峰值后开始减少，2015年15岁-49岁育龄妇女数量比上年减少约500万人，其中20岁-29岁生育旺盛期育龄妇女数量减少约150万人。

这一点也是传统重男轻女所带来的长期隐患之一。在人口增速极尽放缓的情况下，男女比例失调显得更加突出。

4、从日本、新加坡、德国等的经验来看，即使政府采取各项优惠和补助措施，民众对于多生孩子这件事仍然兴致不高。

拿德国来说，从2009年到2013年，德国政府为鼓励生育在过去的4年里共出台148项措施，投入2000亿欧元。德国女性生孩子可以获得每个月184到215欧元的补助；生育女性可以获得处产假以外额外10个月的育儿假期；停职在家照顾孩子，可以获得相当于税后收入三分之二的补贴；有孩子的母亲育后工作时间也比没有生孩子的每周要少10小时。

尽管有这么多的补贴和利好，德国人的生育率仍然不高，日本和新加坡也有类似的情况。（如果德国和新加坡没有移民的帮忙，生育率可能会更低；目前，德国拥有移民背景的人数已经占到了全国的20%；新加坡最近三分之二的户籍人口是移民）

中国、德国、日本、新加坡、美国的生育率变化（黄色为美国、绿色为中国、红色为日本、蓝色为德国、紫色为新加坡）

在这种情势之下，到2050年，据外媒估计，各主要国家的人口变动如下：中国没有变化；日本下降15%、德国降低13%、美国上涨28%。

二胎与房价

开头暴哥说了三个问题，二胎的现状、未来的发展以及对房价的潜在影响，目前前两个已经说完了，还剩下最后一个，对很多朋友来说可能也是最为关键的一点。

说实话，二胎对于房价的影响很难量化，因为影响房价的因素显然不仅仅受二胎背后的有效需求这一条作用。不过，随着有效需求的整体逐渐走弱，二胎所带动起来的增量需求会越来越重要。

暴哥以为，二胎实际上对房价有两种支撑作用。

一种是短期支撑作用，逻辑上是增加改善型需求，也就是说选择生二胎的家庭，在生育之前或者之后，很可能会“以小换大”，把小户型的房产换为大户型的。

另一种是长期支撑，也就是二孩长大之后，大概25年左右，当他们成家立业时，选择初次购房。

和投资、投机不同，二胎需求往往是刚性的、硬性的，因为二胎背后的有效需求一旦买房短期之内就几乎不会选择卖出。从结果来说，二胎需求（用生育率变化来反映）占比多的城市，房价涨得稳健，跌得温和。

逻辑推演如此，实际能否验证呢？由于我们中国楼市还没有经过一个完整的周期，此前几乎是单边上涨的，因此以中国来验证这套逻辑似乎不太合适。另外，我国此前的人口红利一直在释放阶段，城镇化也一直再高速推进，二胎背后的生育率等因素其实体现也不甚明显，因此，暴哥选取了一些发达国家走过来的案例供大家参考。

首先来看短期的影响案例：

2007到2009年，美国次贷危机，全国房价暴跌。有意思的事，在那些跌幅较大的地区，比如佛罗里达、加利福尼亚，生育率的跌幅也是最大。

美国各州生育率变化（红色区域降幅达，黄色其次，绿色最少）

美国各州生育率变化和房价跌幅变化之间的关系（生育率降幅越少，房价降幅越少）

在次危机之后的4年里，房价的变化表现出和生育率变化相同的表现（注：2007~2009以及2009~2013两幅图的曲线不同是因为横坐标相反）

生育率涨幅越大，房价跌幅越小

说完短期的生育率和房价之间的关系，我们在来看看，长期的影响。以没有移民的日本来研究最为合适。

日本存在一个很有意思的现象，以东京（另两个是大阪和名古屋）为首三大都市圈生育率在全国垫底，但是长期看人口确是净流入的。

日本生育率变化，冲绳明显比东京高，显示越是繁华的都市生育率越低

三大都市圈人口流入

大城市生育率低这种情况其实和我们中国情况基本一致，都是因为（成本等原因）在大都市的日本人结婚晚、结婚意愿弱，且女性意识（更多的工作、学历更高）更强等等；而相对落后的区域则结婚早、结婚意愿相对较强，女性更多的参与家庭事务，外出工作的概率低。

按不同城市划分划分，男女未婚率状况

日本不同城市妇女就业率和生育率的关系

成也萧何败也萧何，引发大城市生育率低的那些原因恰恰又称为大城市吸引人的地方，比如更好地就业机会、上升空间等等。

那么尽管日本三大都市圈的人口流入更多，但是从土地价格以及房价的变动来看，波动性方面更加符合此前美国出现的生育率变化和房价变化之间的关系，也就是生育率越高，房价也就越平稳，生育率越低，房价波动性越大，即涨得多、跌得惨！

为何房价的波动性跟随生育率而非人口吸引力，这或许是因为尽管大城市吸引力更强，但来到大城市之后，实际上有能力买房的人且远远低于人口净流入的数量。反而，身在大城市、房（家）在小城市越来越成为主流。

大城市的地价和楼价波动性远高于一般地区，涨得多跌得多

尾评

最后暴哥想说，如果联系我们中国目前自身的状况不难发现，我们中国同时拥有日本和美国的发展特点。

中短期来说，和美国相似，我国也是城市众多，在大城市房价过高且城市化率（从非农就业人数和人口流动性角度看）已经出现放缓迹象之后，人口未来更多的呈现出存量博弈，且博弈的结果和可能是二线城市以及中西部城市崛起，尤其随着流动人群年龄的不断增长，大城市买房无望之后，落叶归根的意识会更浓（这一点美国也曾经发生过类似的情况）。

长期来看，和日本类似，在生育意愿整体走弱的情况下，新生儿数量难以扭转当前老龄化加速的趋势（之前暴哥说过，我国女性地位更高，工作参与程度更深，因此未来老龄化速度可能高于同期的日本）。随着交通轨道的不断完善，大城市圈吸引人口进入，但从买房的角度来说却可能和人口吸引力呈现倒挂。越来越多有经济实力的人在核心城市买房作为一种保值的手段，而刚需人群则被大量挤出核心城市圈。

所以无论是中短期还是中长期，在人口和楼房之间供需关系逐渐向人口，而非楼房倾斜的时候，非一线核心城市的房价反而可能因为刚性需求人群占比更高、投资（投机）人群相对少儿更加稳固；反倒是核心城市会在楼市波动面前，经历更大的起伏。当然，想核心城市的房价降低到与一般城市相当的水平那也是不现实的。

大家要清楚，中国楼市和其他国家相比有一些特殊之处，但其实并没有特殊到能够长期走出独立行情的地步，如果总是沉浸在中国楼市特殊论的自我暗示氛围中，那就有点掩耳盗铃自欺欺人了。

当局者迷，日本、美国等其他很多国家，其实都经历过楼市几十年的上涨，处在上涨旋涡中的他们和我们目前的思想何其相似，都是认为楼市永远是单边上涨的，自己国家是那么的“特殊”，然而结果如何大家都知道。

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