海南全省限购 让谁最受伤？
PM4:10,Apr.23rd,2018
文︱刘德科
1. 要让楼市真的降温，很有效的一个办法，就是「封闭疗法」。昨天（4 月 22 日），海南启动了中国房地产有史以来规模最大的「封闭疗法」，全省限购，外地人须提供至少 24 个月的个税或社保证明。
2. 二十几天前（3 月 30 日），海南已经出过一份文件，也是全省限购，但除了三亚、海口等热点之外，其他区域还是可以买一套，不用个税或社保就可以买一套。昨天的文件消灭了二十几天前的那份文件。
3. 为什么成都杭州长沙等城市也严格限购，楼市还降不了温？那不是「封闭疗法」。因为，像成都杭州长沙这样的城市，有转化外来人口的超强能力。简单说，就是我可以落户也可以交社保让自己变成成都人杭州人长沙人，我也真的会在这座城市工作。
4. 但是海南不一样，你在海南工作的概率很低。只有海南真的出现了它会变成深圳或香港的苗头，你才会动去海南工作的念头。现在的海南，甚至未来五年之内的海南，转化外来人口的能力依然会很弱。
5. 北京上海这样的城市，即使执行再严格的限购，也不会有什么大问题，因为还是有很多很多人渴望去那里工作。
6. 所以，同样的政策，放在不同的地方，会有不同的结局。
7. 海南全省带社保的限购，让谁最受伤？不是那些还没在海南买房的人，而是那些已经在海南买了房子的人。你的房子卖给谁？本来全国人民都可以买你的房子，但是现在只有海南人才有资格买你的房子。
更坏的状况是，你在海南买的房子，基本上都不是海南本地人喜欢的。你关心的主要是风景，海南本地人关心的是主要是自己的生活半径。
8. 这就是「封闭疗法」，缩小并且封闭交易人群。交易人群的基数越小，商品的价值就越要打折。
9. 北京和上海也在此轮调控中局部地使用了「封闭疗法」。上海的「商住楼」直接被取消了交易属性，价值瞬间湮灭。北京的共有产权住房只能在特定人群（拥有共有产权住房申购资格的人）中二次交易，交易人群的基数瞬间几何倍数缩小，共有产权住房的资产属性就直线下跌，摇中不买的人当然也就多了。
我们不是歌颂「封闭疗法」。我们不歌颂一切违反市场逻辑的事情。
10. 不过，已经在海南买了房子的人，也不用太悲观。市场总是会用上不了台面的能量，来还原一件商品该有的价值。个税或社保证明不过是一张纸，找办假证的人来伪造肯定是不行的，但如果你花钱弄一张真的证明，是可以的——当然，现在没人敢帮你弄。
但是，等风头过了，谁能保证没人敢呢。毕竟，海南那些县，不是上海北京，为了利益总是有人愿意腐败的。
不要说海南那些县，即使是一些超级热点二线城市，只要你花钱，照样有人给你提供个税或社保证明，不是办假证的人给你的，而是经得起官方审核的个税或社保证明。总有一些人敢去改政府的后台数据。
11.管制是一时的。市场无敌。
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