2018年上半年，我看到了许多人的期待和焦虑，毕竟A股的下跌和互联网泡沫，几乎消灭了10万亿居民财富，使人们收敛起了过去40年的春风得意。我看到了更多人的失落和无奈，
梦想并不丰满，现实超级
骨感。各种消费降级唤醒了人们的龌龊局促。
但是飘渺之间，令人不安的消息还是不断重复，那就是房地产税离我们越来越近了，越来越近了！这个话题由来已久，新近的讨论其实夹杂着太多的流言，甚至属于粗鄙的谎言。本文试图罗列那些谎言，给出一种力求理性、无奈的旁观者说。行文之际，一种难言苦涩，一种虫子般爬行的生存。
谎言之一，要开征房产税了。
抱歉，这回拟议中的，比已有的房产税的覆盖面要宽泛得多。出乎许多人意料的事情是，中国早已有房产税，在1986年下半年，中央政府出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》，并在1987年付诸实施，实施结果是否不了了之，我不太清楚。而传说中将要开征的是“房地产税”，不是已经开征的“房产税”。两者之间简单来看差别在于多了一个“地”字，但实则差异甚大。
一是如果属房产税，那么是房屋和土地分离，只是对房屋征税，如果属房地产税，则土地和房屋将合并征税
人们很自然地会发问：房地合并？商品房用地，是开发商向政府租来的国有土地70年使用权。涉及土地的房地产税显然绕不过土地这个命题。
据传民法典要就国有土地使用权如何续约进行修改，改为接近永续的土地居住权。如此就可以房地合一地开征房地产税了吗？人们仍会有疑虑，即将70年租约，是开发商和国有土地归属部门的签约，房主的土地使用权是基于上述签约大产权的分割而来的分割产权，并不是土地使用权出让的直接签约方，同时房主们非常清楚，其房产价值中相当一部分是对70年土地使用权的租金，如果未来收取房地产税，则这部分土地使用权租金应该扣除，否则就会造成重复征税。实践中，房地合一的房地产税可能遭遇的法律细节问题，可能更错综复杂。
二是1987年的房产税条例，其纳税人主体是企事业单位，其税基是当时的楼堂馆所
该条例出台的背景，是试图对企事业单位的楼堂馆所等房屋进行征税（税率为1.2%），或者对其租金所得进行征税（税率为12%），以弥补当时政府财力的不足。而目前被热议的房地产税的纳税人是以家庭和个人为主，税基是以住宅为主，和房产税住房需求条例差异甚大。或者说，1987年版房产税征的是法人税，对准的是非住宅；房地产税征的是居民税，对准的是住宅。
三是已有的房产税暂行条例
，和拟议中的房地产税，格局差异大
从
2013
年底尝试建立不动产统一登记平台，并在
2017
年底实现全国联网之后，这个平台覆盖的不动产并不仅仅是房屋，而是覆盖了土地、林地、草场、海域等多种不动产，即便房屋也覆盖了公共建筑、工业建筑、商业和经营性用房、住宅和宅基地自建房等多种房屋。理论上说，房地产税即不动产财产税（
property tax
），或者说，基于不动产统一登记的房地产税，税基比你想象的宽泛得多，只是其中许多部类可能暂时不征收，而将重点放在了居民所拥有的住宅上。
因此，请不要误解房产税和房地产税，前者是格局不大的过去式，房地产税则是格局宏大的将来式，有地无地的一字之差，谬以千里。
谎言之二，未来房地产税，就是沪渝房产税的推而广之。
对不起，这几乎是不可能的事情。回顾一下，沪渝开征房产税试点的历程。以上海为例，在2011年就以《上海市开展对部分个人征收房产税试点的暂行办法》，于当年年底开始房产税试点。请注意这个上海地方税务的试点，看起来是援引了1987年中央政府的房产税暂行条例为上位法，实则存在瑕疵。因为1987年的条例阐明了纳税对象为法人，税基为非住宅；而上海的试点则纳税对象为自然人，税基为住宅，在当时中国的税收法定原则的执行不是太严谨，半遮半掩之间，沪渝房产税试点悄然走过了将近八年。我们已经解释清楚，拟议中的房地产税，是房地合一征税，而沪渝的房产税则是房地分离征税，个中缘由,就在于当年如果将土地合并征税，法律瑕疵可能更大。
我们也不妨看一下沪渝房产税试点至今的一些实效。
一是房产税试点开征前后，已有足够长的观察期
过去八年，沪渝房价的走势，由于房产税而受到了明显抑制，使得沪渝房价的小气候，和全国房价的大气候出现明显差异了吗？人们几乎观察不到差异性。上海的高房价也仍然令人叹为观止。
二是上海房产税试点的主要内容，是上海人住宅首套免税，二套以上须纳税，外地人在沪房产均须纳税
扣除基数为人均60平米；税率视须纳税房屋单价的高低分为0.4%和0.6%两档。人们很容易发现，在沪渝，大部分住宅是免税的。而拟议中的房地产税，公开强调的是“宽税基”，税基是不动产，不仅仅是房屋，更不仅仅是住宅。如果按首套住宅免税，目前各方声称中国城镇家庭户均住宅套数，从1.01套到1.08套不等，如果按照沪渝的做法，那么是舍弃了整数的1，追逐了0.01-0.08，这也许是公众所期待的，但可能并非正在努力搞出房地产税税法的人们所愿意看到的，空前狭窄的“超窄税基”。
三是上海房产税到底收到了多少税？
在2016年大约是40多亿元，在2017年大约是113亿元。对比之下，2017年全国个人所得税征收额大约1万亿，其中京沪两个城市的个税都超过了1600亿，如果假定上海住宅市值在全国住宅总市值中的占比，和上海个税在全国个税中的份额接近的话，则可估算出，沪渝模式在全国推广，地方政府从房产税中仅能汲取约800亿元。这和2017年全国土地出让收益金的5万亿，以及涉房税费的2万亿差异过于悬殊。
或者说，以沪渝模式在全国推行房产税，则这样的靴子轻轻落地后，给房地产业带来的可能是意外惊喜，而地方政府则可能对此类房产税既无热情，也不可能据此形成地方主体税种。
谎言之三，一觉醒来，房地产税已落地？
目前的一些说法喧嚣尘上，说是在房地产税出台之前，还剩下若干年出逃机会云云，近乎于噱头了。我们不妨看一下当下热议的个税改革办法，已经到了二审阶段，起征点的提高和扣减项的增加都是透明的。在提倡依法治国的今天，房地产税如何开征，必然需要一个程序正义，不可能象地震或者海啸一样突然降临。
一是立法有其根据立法的程序，准确描述此过程超出了我的能力
大致是人大法工委列入重点立法工作、然后厘定草案，然后一审、二审，这个过程需要反复征询部委办局、地方政府和公众的意见，这在个税办法的修订中已有体现。方案决定之后，再由国家主席签署颁布，但颁布日并非实施日，房地产税是中央立法，地方执行的地方税种，尤其是县区基层政府获益的税种，因此地方政府还需要依法再制定地方实施细则，才能最终落地。这不可能是一个秘密决策过程，更不可能突如其来地落地。
如个税办法的修订那样，修订以为充分吸收了民意，民意以为修订未曾充分吸收的“不对称性”，有可能会存在。
二是其实至今，到底是以统一不动产登记平台为基础，制定不动产税法案
将房屋作为不动产的一部分纳入其中，还是直接制定房地产税，而不动产税法案另行作为房地产税的上位法来从长计议，似乎并不太清晰。人们普遍相信房地产税拟议已久，草案肯定已数易其稿，但至今尚未走到人大一审的程序。人们或许可以视之为山雨欲来，但将其视为海啸突袭则是失当的。
谎言之四，首套房免税。
这个流传到了言之凿凿，却在细思量后可信度不高。房地产税涉及政府和居民之间的重大利益调整，要做大经济增长的蛋糕日益艰难，导致改变切分蛋糕规则的热情暗流涌动。
一是房地产税在西方是基层政府的主要税源，州政府也只是少量分享
未来中国可能也不例外，再有10-15年城市化和工业化进程初定时，地方政府也会从目前的土地财政和招商引资求发展模式，向以房地产税汲取税收逐渐转型，考虑到当下土地财政是每年五六万亿元的级别，个人所得税则越过了万亿元门槛，因此如果拟议中的房地产税在落地伊始，就定义为首套房免税，如前文所述，在城镇居民户均住宅套数略高于一套时，税基会变得非常小；同时，由于农村居民宅基地属集体产权，农户免费使用，加之城乡鸿沟导致2.8个农民才相当于1个城镇居民的收入，这会使得将宅基地自建房纳入房产税近乎不近人情地残酷。
