【洞察】租赁准则研究室 —— 租赁期限

假设

租赁期限很容易确定 —— 租赁期限始于合同签订之日，于合同到期日结束。

测试和分析

租赁期限包含两个组成部分。第一，不可撤销的期间，在该期间内承租人有权利使用被租赁资产。第二，承租人的展期选择权或终止选择权覆盖的期间。仅当承租人能够合理确定会行使展期权或不行使终止权时，租赁期限才同时包括这两个期间。

租赁期限始于租赁开始日，即出租人提供的被租赁资产可供承租人使用之日。租赁开始日有可能不同于合同签订之日。

合理确定？

评估承租人是否能够合理确定会行使选择权是一项颇具挑战性的工作。主体必须考虑促使承租人行使选择权的经济动因的所有事实情况。

此类因素包括但不限于：

• 选择权对应期间内的合同条款与市场费率的比较情况；

• 重大的租赁资产改良；

• 终止租赁或签署替代租赁的成本；

• 被租赁资产对于承租人经营的重要性。

主体应当在开始日评估承租人是否能够合理确定将行使选择权。仅当满足特定标准时，主体方可在后续期间对这项评估的结果进行调整。

实际应用

租赁期限是确定租赁负债金额及使用权资产的主要输入值之一。租赁期限的确定可能很复杂，并要求主体做出判断，特别是当承租人拥有展期权或终止权时。

结论

这是一项假命题。

租赁期限并非始于合同签订之时，而是始于租赁开始日。而且，承租人的展期权或终止权覆盖的期间是否计入租赁期限，取决于承租人是否能够合理确定会行使其选择权。因此，租赁期限结束日可能不同于合同到期日。

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