贷款买房的人必看！债务那么高，如何保证现金流不断？

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来源：米筐投资（mikuangtouzi） 作者：A先生

个人财富裂变的核心是债务和杠杆，而债务不违约、杠杆不断裂的核心是现金流的永续长流。 因此，我们必须提升现金流认知的维度——现金流不仅仅包含每月的工资收入及年终的奖金或项目提成。那现金流都有哪些构成呢？

现金流从大的分类来说主要有三类：主动性收入、被动性收入和融资借贷（当然也有偶然意外所得），三者是相辅相成、逐级递进的关系。 一般情况下是先有主动性收入，在累积初始的投资资本后，就具备了被动性收入的基础，不管是主动收入还是被动收入，都是还款能力的绝对保障，而这决定了你能借多少钱、能向多少人借钱、能借多长时间的钱。

主动收入。

就是出卖劳动交换的钱，一般情况下，你提供的劳动越有价值回报就会越高，通常情况下表现为工资/奖金/项目提成等。当然，你搞个业余副业、精力之外揽个私活、第二职业等都叫主动性收入，特点是只有劳动才有收入、不干就没收入。

被动收入。

不通过出卖劳动就能获得的收入，常见的有房租/分红/资产溢价及分红利息等，被动收入的前提是你有可投资本，而资本是需要积累的，所以年轻人还是要少谈投资理财、多讲提升工作赚钱能力，若有个大款爹妈则例外。

融资借贷。

很多人没有意识到借钱也是现金流的重要组成，往往只看到借贷的成本而忽视借贷的收益。融资渠道也多种多样：除了亲友间的民间借贷、还有银行为主的传统金融机构贷款、互联网金融借贷平台等，不可过度负债、更不可毫无负债。

不管是主动收入、被动收入，还是亲友同学间的民间借贷，千人千面、差异极大，没有统一的规则和逻辑，在此就不赘述，现只就有标准、可量化的银行贷款、互联网金融等融资方式作一比较，希望对你有所帮助。

如果融资借贷是现金流的重要构成，那个人贷款的种类和费用如何呢？

贷款也有很多种分类，其中一种就是抵押贷款和无抵押信用贷款 ， 我们就按照费用由低到高、额度由高到低等原则来一一说明，可略过文字，点击大图查看。

按揭房贷。 目前，10年期以上的按揭房贷基准利息是4.9%/年，其利息甚至低于一些银行理财产品的收益，稳妥妥的存在无风险套利的机会。我们一再强调，房贷是所有贷款当中额度最大、利息最低、时间最长、最易获得的贷款，相当于国家给予公民的一项福利，对于首套首贷的人来说，一定要负债最大化、杠杆用足用够——其标准就是你的月供现金流极限对应的债务额。贷款买房，把剩余的钱用于投资、或补充现金流是高财商的体现。

房产抵押贷款。 房抵贷跟按揭贷的区别在于是否有房产交易，前者以全款房作为抵押向银行贷款，而后者是在房屋买卖过程（一手/二手）中向银行抵押贷款，贷款额度一般是房屋评估价的70%左右。现在的房抵贷很多是3年/5年的循环贷，给定信贷额度、随用随还、按日计息、按月付息，利息一般上浮40%左右，按当下5年期4.75%/年的基准利率，就是6.65%/年左右。如何把一套全款房或正在月供的按揭房做出一笔按揭房贷利率的贷款呢？嗯，那需要一些技巧，也是一个系统工程。

按揭房再贷款。 你5年前买的100万房子，首付30万，贷款70万。而今房价翻倍涨到200万，扣除70万贷款，还有130残值，理论上你可以把130万残值二次抵押给银行获取贷款，但实际操作中很难。所以按揭房再贷款的变通是，把银行的尾款70万还掉变成全款房，再房抵贷获取资金；现在还有的金融机构以月供45倍左右给予主贷人借款，这实际上属于信用贷，费用在15%/年左右。当然，在金融业发达的一线城市和沿海城市，二抵贷费用也有8%/年左右的，经济越发达、金融越发达、费用就越低。

信用贷。 凡是不用抵押、“刷脸”就能获得的贷款都是信用贷，常见的有装修贷/车贷/培训贷/旅游贷/不指定用途的消费贷等。信用贷的费用差异极大，在5.4%/年—18%/年之间，主要根据贷款人的学历/职业/年龄/流水/芝麻等信用分/使用用途等综合考量，公务员/医生老师等事业单位/央企国企上市公司等就职的人员就能获得更大额度、更低费用的信用贷，装修/买车等指定用途的贷款利息就会更低。

信用卡。 无论屌丝还是土豪，信用卡是最易获得的银行贷款了，只是额度高低不同，少的才3000元，高的可能达100万。信用卡取现费用为18%/年（个别银行实际更高，利息按日计算，且以前一日欠款额为基数，相当于利滚利，所以几乎没人取现补充流动资金），信用卡分期0.7%/月为主，合计就是15%/年左右，当然经常会有分期费率上的优惠。真正的信用卡玩家能把使用费用降低到按揭房贷的利率水平：套现违规的，但可以替亲友代刷消费啊，即使返给亲友0.6%的刷卡费（以前还有50元/30元的封顶POS机，现在则统一费率为单次0.6%）也是划算的。信用卡一般会有50天免息期，一年理论上可以使用最长期限7次（365天/50天），每次0.6%，一年的费率就是4.2%/年（0.6%/次*7次），费用简直跟按揭房贷相媲美，缺点就是不断的倒腾，并找到合适的亲友。

网贷平台。 互联网贷款都是信用贷款，方便快捷、网上评估或事前给定额度，随用随取、按日计息，常见的网贷平台有：微粒贷、借呗、网商贷、京东金条、百度有钱花、小米贷款、招联金融等。网贷额度一般在10万以内，5万的居多，但也有个别信用资质好的人有数十万的额度（各平台一般会有自己的评估体系或大数据库），费用0.018%/日—0.05%/日之间的居多，也就是6.5%/年左右—18%/年左右。

以上是个人贷款种类及费用的大致说明，但我们更要注重一些实操技巧：

1、如何突破个人房抵贷额度上限。

部分一线城市如京津沪等地，出于风控和抑制投机等考虑，会对个人抵押贷额度设置上限（如100万或200万等），此时就需要以企业为贷款主体，以经营贷的形式出现（符合金融支持实体的方针），个人房产作为抵押担保物/个人作为连带责任人，此时额度理论上限1000万，较好避免个人房抵贷上限的问题。但银行同样会考虑企业还款能力，需要企业有良好的现金流记录。

2、信用卡还款如何与网贷平台结合。

信用卡一般会有50天的免息期，可到了还款日，因临时大额支出或未到发薪日，没钱还信用卡怎么办呢？信用卡是有最后还款日的，否则直接影响个人信用记录，此时网贷平台的作用就来了：向网贷平台短期拆借几日借款，一旦资金/薪资到位，再归还网贷欠款，且只支付了几天的利息，同时又享用了信用卡的免息期优惠。

3、如何借助信贷松紧期获得更大额度。

信贷有松紧之时，在信贷宽松期更容易贷款，此时就需要提前统筹谋划，尽量多的申请信贷额度；而在信贷紧缩期，钱更值钱，投资机会会更多，此时就有了抄底资产的可能。在一年当中，每年初至三四月份，一年新的额度刚开始释放，更容易申请贷款，而到了年中尤其是年底，额度大多用尽，贷款就比较困难，要了解并利用信贷的这个潮汐周期。

4.如何控制征信查询次数不影响信贷。

所有银行在放贷前都会查询贷款人的征信情况，目的是了解贷款人的负债情况（都是什么负债/负债额度多少）及贷款违约情况（是否按时还款及违约的次数和时间），但银行在贷款尤其是大额贷款时（按揭房贷/房抵贷），还会查看贷款人征信被查询的次数（如半年不超过5次等），许多人经常申办网贷额度（每申请一次，征信就被查一次，就有了一次征信被查询的记录），从而让征信查询次数过多影响贷款，保险的做法当然是银行贷款前半年不做任何贷款额度申请了 。

通过贷款来应对公司经营/生意投资的现金流需求，应该遵循什么原则呢？

其重要性顺序如下：贷款额度>贷款期限>贷款费用，同时还要参考贷款的便利性和本息归还的方式等，总结一句话就是借更多的钱（维持现金流不断裂）、借更长时间的钱（能穿经济的繁荣萧条周期）、借成本更低的钱（让收益更大或亏损更少）。

只有钱多才能投资、经营，并维持很长时间的现金流，毋庸置疑贷款额度应放在首位。

在贷款的申请上，就应先申请信贷额度（给定额度/随时支取/不使用不上征信），有了信贷额度先不要使用，再去办理其他贷款（贷款在审批时，查不到负债或负债较少，更容易获取贷款），以此能申请更多的贷款及信贷额度。

很多贷款的还款方式各有不同——一年还本/三年还本/按月付息/到期本息一起归还等，我们的原则就是把尽可能多的钱留在自己手里， 其顺序就是：到期本息归还>三年还本>一年还本>按月付息>等额本息>等额本金。

贷款的使用期限当然越长越好，这会让我们的投资决策着眼于长周期，而这 直接影响投资的收益率。

长期来看，货币是贬值的（短期币值会受信贷周期影响，当信贷紧缩期时，市场中的钱会紧张，会出现通货紧缩，此时钱就更值钱），但债务额和利息费用却是锁定的，负债相当于在享受货币贬值（超发）的红利，按揭房贷当然要选择30年等额本息了。