今天（
11
月
11
日）上午，深圳楼市突然传来大消息：在二手房交易中，
普通住宅的“豪宅税”被废除了！
为了核对信息的准确性，我让助理致电深圳税务热线12366，获得了肯定的答复。
这里的所谓“豪宅税”，只指二手房交易时的增值税，税率为是
5%
。
营改增之后，四大一线城市二手房交易的增值税是这样规定的：
1
、个人将购买不足
2
年的住房对外销售的，按照
5%
的征收率
全额
缴纳增值税；
2
、个人将购买
2
年以上（含
2
年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的
差额
按照
5%
的征收率缴纳增值税；
3
、个人将购买
2
年以上（含
2
年）的普通住房对外销售的，
免征
增值税。
深圳“普通住宅”被征收“豪宅税”，就跟上述第
2
条规定有关。
在上一轮调控中，深圳收紧了“普通住宅”的认定标准。规定必须同时满足
3
个条件，才能认定为普通住宅：
1
、住宅小区建筑容积率在
1.0
（含）以上；
2
、单套住房套内建筑面积
120
（含）平方米以下或单套建筑面积
144
（含）平方米以下；
3
、实际成交价低于通告公布的所在区域普通住房价格标准。
也就是说，增加了上述的第三点要求。深圳各区都给出了“豪宅线”，具体如下：
以南山区为例，如果一套住宅总价超过
490
万元，就会被认定为豪宅。即便你持有超过
2
年，出售的时候也会被征收“差价”
5%
的增值税，也就是民间所说的“豪宅税”。这个标准自2015年颁布以来，没有调整过，而市场房价涨了很多。
南山区是深圳房价最贵的区，每平米单价动辄超过
10
万元，后海片区二手房则在
16
万到
22
万之间。
490
万元，在南山区较好地段连
50
平米的房子都买不到，
50
平米的房子能称为豪宅吗？
这就是所谓的“深圳大部分普通住宅，被豪宅了”的现象。
假设一套面积低于
144
平米、小区容积率高于
1.0
的住宅，之前买入价是
500
万元，现在卖出（持有时间超过
2
年）价格是
1200
万元，则差价是
700
万元。
在
2019
年
11
月
11
日之前，由于存在“豪宅税”，至少需要纳税（增值税）
35
万元。
而
2019
年
11
月
11
日之后，这种持有超过
2
年的住宅，其增值税是被全免的，至少节省
35
万元。（如果考虑“增值税附加”，节省的还要多一些）
上图：今天上午，有购房者晒出了二手房税费表，龙岗面积124平的房子，原豪宅税那项已经变为“0”了。图片来源：南方楼市。
这对于楼市意味着什么？当然是大幅减税，是重大利好！
事实上，由于深圳“豪宅线”（单套总价标准）偏低，而且多年没有调整过，所以深圳二手房交易税费非常高，其结果有两个：
1
、二手房被冰封，活跃度大幅下降；很多刚需推迟了买房，刚改推迟了换房。
2
、大家更爱买新房，而新房供应量又比较少，造成了过分火爆的局面。
数据显示：
2016
年，深圳成交二手房突破
10
万套，达到
10.76
万套。但从
2017
年开始，二手房成交量逐步下滑——
2017
年成交
7.38
万套，
2018
年成交
6.4
万套，
2019
年上半年成交
3.1
万套。
至于新房，由于供应量比较少，成交就更不活跃。而深圳实际生活了
2000
多万人口，目前新房、二手房成交量显然是偏低。当然，
深圳自有住宅率也是全球大城市里最低的，只有不到
30%
，远远低于北京、上海、香港、广州等城市。
对于二手房交易成本过高，民间一直有很多意见。去年以来，也多次有传闻说，深圳可能会上调豪宅线，赦免一部分总价较低的房子。
这次一举取消了“豪宅线”的总价标准，可以说是力度超过预期。
取消“豪宅线”的总价标准之后，会带来哪些影响？我的看法是：
1
、深圳二手房活跃度会大幅提升，因为交易成本一下子减少了数万乃至数十万元。
深圳二手房的冬天，终于过去了。
2
、二手房活跃之后，新房供不应求的局面会有所缓解。但另一方面，也会催生更多的换房需求。所以，抢购新房的压力仍然较大。
