香港地王，你怎么还这么香

香港再现“54万商办地王”

内地楼市调控升级，香港商办地王却横空出世，与内地楼市呈现冰火两重天——位于香港中区美利道的商业用地被恒基兆业以最高价232.8亿港元（约合人民币205.8亿元）拿下，折合楼板价港币54万/平方米，约合48万人民币/平方米。

无论单价、总地价均刷新了香港土地价格的新纪录。同时土拍的另一幅住宅用地——新九龙内的住宅用地，以最高价72.3亿港元（约合人民币63.9亿元）被合景泰富、龙湖地产收入囊中，楼板价为约合人民币123,419元/平方米。

与商办地王相比，新九龙宅地相形低调，但要知道去年内地的单价地王是上海静安区中兴路一住宅地块，楼板价10万元人民币左右。 香港随便拍一块地，便立刻秒杀内地一切地王。

香港，真是“寸土寸金”？

香港一直以来都缔造着高房价神话。根据房产公司KnightFrank和DouglasElliman联合发布的《2016年财富报告》，全球房价最贵的十个城市依次是摩纳哥、香港、伦敦、纽约、悉尼、日内瓦、新加坡、上海、巴黎和北京。香港位居第二！

无论是香港全岛60%的山地地形，还是严格的土地用途管制，以及香港保障房制度，都使得香港城市用地紧张稀缺，再配合李嘉诚的名言 “地段，地段，地段” ，更令 普通看客以为香港“寸土寸金”，地价高昂很正常。

| 资料来源：中国指数研究院综合整理

然而，山地地形并非香港独有，比如旧金山也是山地。三面环水，一面坐山。拥有金门大桥、渔人码头和硅谷小镇。其市区也是典型丘陵地貌，并且还位于加州主要地震带，城内山坡众多且陡峭，甚至有很多直上直下的街道。地形，不是“稀缺”的原因，同样重庆、南京都多有山地，但仍有大量建筑都依山而建。

即便在平地较少的土地现实面前，香港的土地用途管制却十分严格：截至2005年，香港有23个郊野公园，6个自然保护区，5个海洋公园和海岸保护区。郊野公园是香港政府根据1976年《郊野公园条例》，以让广大市民享受郊野康乐和保护自然之名而建的。由最初3个郊野公园，增至23个。占据整个香港近四成的土地。

与公园用地形成鲜明对比的，却是住地的紧张，伴随而来的是容积率的放开管制。

容积率就是地面总建筑面积与用地面积的比率。对于住户来说，容积率直接涉及到建筑户型的通风、采光与居住舒适度。同样地少人多的新加坡，容积率普遍在2-3，而长三角核心城市城区住宅容积率一般在3左右，但与中国香港动辄8倍的容积率相比，中国内地房子实在住得太舒服了。

高容积率的背景下是得房率的极低，户型的极小与扭曲。 李嘉诚曾在2014年推出18平方米的极小公寓，总价200万人民币，据称是当时香港最便宜的房子。 此户型得房率仅为50%，实际使用面积不到10平米。在这样的空间中，安放的单人床尺寸也只能0.9米。偌大香港，放不下国家标准的一张1.2米单人床。