3东开通，这里来了个搅局者

番禺土拍，又发力了。

这次，是 亚运大道BD0210116地块 。

也就是去年登场的广州新城停车场场站综合体一期地块。

“沉淀”一年多，踏着3号线东延段开通的七彩祥云，向我们走来了。

地块位于亚运大道以北、市莲路以南，3号线东延段石碁南站附近，占地面积8.5公顷，体量11.8万平+，起始总 价118396万元，折合楼面价10000 元/平。

相比初次挂牌，有两大变化：

1）“瘦身”

出让宗地面积，从之前近16公顷，调整到了8.5公顷+，体量也只有原来的1/ 3。 ‍

实际上，就是拆 分了一部分出来，先出让的一期，后续还有其他地块要来。

对于开发商来说，压力减轻了不少。

但11.8万方+的体量，也足够大了，能做大社区，装下丰富配套，也保证规模效益。

2）“降价”

不仅总价随着体量下降，从42.6亿缩水到了11.8亿+，计容起始楼面价也降了，1900元/平。 ‍ ‍ ‍

从 原来的的11917元/平，降到了10000元/平，充分尊重市场。

当然，地价虽然便宜了，但该有的配建没缺席，有九年制学校，也有4000方商业等。

诚意嘛，很足，挂上来就是想卖掉的。

这样的大体量自成一体的TOD项目，对于开发商实力，还是有严格要求的。

出让条件也明确了，竞买人或联合竞买人之一须具有地铁线网建设、运营、管理经验。

能不能如愿？

我觉得可以。

地块本来就素质不差，去年撤牌，影响因素主要有三个：

价格、信心、确定性。

这次上线，不仅3东开通了，价格下调了，市场和情绪也反转了。

“番禺新中心”辐射圈 ‍‍

2站番禺广场

关注一个项目，第一步，看的肯定是地段。

地块位于 番 禺区府中心——番禺广场 辐射圈，仅2个地铁站的距离（地铁3号线东延段，石碁南-傍江-番禺广场）。

作为广州南拓中极为关键的一环，在官方的定位里，这里是 「番禺新中心」 ，能级不输万博长隆，打造“北富南贵”的双中心格局。

并且，和主打商业的万博长隆不同，番禺广场具备的是复合功能，即是政务中心，也是商业中心、交通中心、文化中心、教育中心、医疗中心，配套齐备，成熟度高：

在政务上，这里汇聚了区税务局、财政局、教育局、档案管理局等机关单位，圈层含金量高；

交通上，这里5轨汇聚，3号线+3号线东延、18号线、22号线、17号线（规划中），不止是番禺的交通中心，还是广州的关键枢纽； ‍‍‍

商业上，除了现有的永旺梦乐城、基盛万科里等，这里对标珠城花城广场，中轴公园、地标建筑群、商业办公、地下复合空间等一个不缺；

文化设施上，除了现有的番禺图书馆新馆，还规划建设“两馆一中心”，即文化展览馆、科普活动馆和科技体验中心。

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一言以蔽之，就是一个超大型的TOD复合型综合体。

市场的认可与期许，去年的两宗摇号地，就是最有力的佐证。

2.1万/平（番禺客运站地块）、2.4万/平（好又多地块）的地价，如果当时没有限地价规则在，还能拍到更高。

现在，地铁两站之外，又冒出了一块“新地”，既在番禺广场辐射圈，享受便捷的生活配套，价格上也更有优势，地价1万/平。 ‍‍‍

地铁上盖+九年制学校+超高 实用率

自给性极强

除了外部的资源，和板块的利好，地块本身，也是很能打的。

尤其是交通。 ‍

地块是地铁3号线东延段石碁南站“上盖”，距离约500米，步行无压力。

对内，可以通往广州各大核心商圈。

从地块出发，搭乘黄金3号线，无需换乘，2站番禺广场，4站汉溪长隆，10站广州塔，11站珠江新城； ‍

同时，又可无缝对接18/22号线等，3站万博CBD，4站广州南、琶洲CBD（快线，磨碟沙站），5站珠江新城CBD（快线，冼村站）。

对外，可以畅达大湾区各城，接驳 四线贯通城际，联动 肇庆、佛山、东莞、惠 州。 ‍

自驾出行，也同样便利。

地块距离南沙港快速出入口很近，通过南沙港快速，到琶洲才20+分钟。

并且，地块还有几大优势：

1） 配建 36班九年制学校，4000方商业。

2） 容积率较低，只有1.39 ，居住舒适度相对较高；

3）新规后产品，实用率妥妥100%以上，产品领先板块（加富花园、伴山溪谷）及周边（亚运城）绝大多项目一个版本。

缺点么，当然也有，主要是周边开发程度不高，城市面貌还没跟上，以厂房+农田为主，高楼不多。

但地块自给性够强，随着土地收储和产业引入，会陆续得到改善，也没被城中村包围。

对于刚需，乃至刚改客户来说，这样的配套肯定是够用的，缺点也是可接受的。

关键，还是性价比高。

3号线沿线上车洼地

拉低番禺广场门槛价

地铁3 号线，作为城市向南发展的中轴线，是广州现在乃至将来客流载客量最大的一条地铁线，汇聚财富，机遇，与人流。

其从天河北一路南下，贯通 天河北- 珠江新城- 琶洲- 万博 几大CBD，无一不是价值高地，房价从10万+，到6万+、5万+。

3万+的番禺广场，本身就是上车洼地。

而地块，位于 3号线东延段核心地段， 有地 价优势在，将会是洼地中的洼地， 为 番禺，以及3号线沿线工作的居民，带来更低的上车门槛，同时又能享受到优质齐全的配套。

当然，不是说，地块就没对手了。 ‍

同样是三号线东延段，同样是比番禺广场价格更“笋”，还有「刚需之光」亚运城。 ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍

作为一个发展了多年的超级成熟大盘，亚运城地铁、学校、商业、公园、医院等配套都十分齐全，所见即所得，很宜居，价格也相对到位，这是客观现实。

但又面临几个 现实的问题：

一是，亚运城板块远离番禺广场，是偏安一隅的存在，配套更多考自给自足； ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍

二是，亚运城体量庞大，一二手货量都很大，各组团与地铁距离不一，远的约3公里，在售的天际相对近一些，通过空中连廊大约900米。

三是，产品实用率相对较低，不少都是超高层。

和亚运城相比， 地块和地铁站距离更近，出行更便利， 到CBD少两站， 能享受到番禺广场等核心板块配套， 容积率低，又是新规后的产品，学铁商也相对齐全，优势还是有的。 ‍ ‍

并且，而地块所在，位于广州活力创新轴地理中点位置，区别于主打居住功能的亚运城，官方定位是 石碁智能制造组团 ，大力招商引资， 有产业作为支撑 。

据@番禺融媒消息，目前石碁镇 新增引进正一电器、惠迪电子、利辉电子、华科工程、奥迪威、道晨科技等13个项目。

这些项目，涉及出让地块面积381亩，可为石碁镇未来2年带来约39亿元的投资额，建成投产后可带来年均总产值约115亿元。