导读：租购同权并不能消解附着在住房上的社会性收益，只不过是允许更多的人去进一步争夺捆绑在房产上的收益。
很多人问我，广州房子租售要同权，你怎么看。
当广州市近期推行租购同权，“赋予符合条件的承租人以就近入学等公共服务权益”时，其规章依据来自于《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，意在通过权益平等来消解附着在住房或户籍上的社会利益，压制房价。很多人憧憬，以后租房者的穷人家孩子，也能读得起名校，这是了不起的教育平权。这当然是一厢情愿的想法。
可是，从经济学的道理出发，租购权益平等意味着允许更多的人去争夺附着在房产上的社会利益，从而只能增加学校和医疗等资源的稀缺性。好学区有限，既然租房就能上，房租就会暴涨，甚至会涨到天上去。想读好学校，也需要相当的经济实力。租购同权的目的和行动看起来南辕北辙，面临着自我否定的困境。
将社会保障、福利收益和户籍状况、有无住房等社会属性捆绑在一起，是一种通过行政规章来配置资源的方式。凡是通过行政手段配置资源，其本质都是转移支付和收入再分配；凡是需要通过行政手段配置的资源，其本身也都是稀缺的资源。租购不能同权，来源于教育和医疗资源的供给短缺。教育和医疗资源如果稀缺，按照市场的方式，学校和医院便会遵照高价者得的原则获取收益。但是，公立教育和公立医院由于戴着公有的帽子，便采用行政规章的方式将这些资源就近配置给有房者或本地户籍居民，即便如此，也还会难以避免资源哄抢的事情发生。
这就是说，那些本该由学校和医院获得的潜在收益，此时按照行政配置资源的方式转移给了有房的人。只要城市入学机会不增加，优质学区还稀缺，价值一定会反映出来。以前是择校费，后来变学区房，以后就是高昂房租。广州新政只讲“平权”，却没有讲教育资源增加，落实下来，效果必然有限。市场的计算能力是无处不在的，当有房者通过房屋买卖变现这些收益时，就形成了所谓的学区房、医疗房。更不幸的是，如果有房者同时又多半属于高收入或者富裕人群时，这种收入再分配就是穷人补贴富人，可以说，此时的行政规章就是在杀贫济富。
所以，从纯粹经济理论的角度来分析，无论是采取市场原则还是行政原则，总是富有的人群更有机会获得稀缺的教育和医疗资源，只不过渠道不同，看上去人人机会平等的“公立性”，实际上很难经得住推敲。如果只是广州一个城市搞，最多只是增加一个展示经济学威力的例子。最近，事情的发展让我不太乐观。很多城市都在喊，房地产市场都搞租赁化。有十几个城市作试点，以后也许会全面推行。这真是很糟糕的走向。
而学校和医院则由于行政命令限制了市场收入，最终结果是限制了供给，催生了学校和医院的软反抗：学校里并不教考试真正用到的技巧，需要额外付费报辅导班，那里才有学生们应试真正需要的东西；而医院则通过以药养医、过度医疗、收拿红包、转行做药代等等方式逼近市场收入。
所以，权利均等的要害是供给充足，克服稀缺性。比如，在一些三线小城，城市户籍并不再有什么吸引力，即便农民在城市买了房也不再将户口迁入城市，因为城市户籍所捆绑的一切并非那么有价值，学校和医疗并不那么紧张，保留农村户籍还可以保留生计的底线。而在北上广深这样的大城市，总是会面临着人口的净流入以及教育医疗资源的紧张。于是，即便基本的公共教育和医疗供给充分，庞大的人口基数又会再次赋予少数优质的教育资源和医疗资源以稀缺性。
反过来看广州推出的租购同权，一方面增加建设和提供租赁住房，一方面赋予租房人就近入学的权益，这是在增加对于教育和医疗等资源的需求，或者说在加大这些资源的稀缺性，而并非相反。或者简单说，租得起房子的人总是比买得起房子的人多，那么，租购同权作为目的，和租购同权作为一种制度安排本身就是相悖的：五个人的粮食尚且不能满足十个人的需求，何况又增加到十五个人，怎么满足这十五个人享有同等权利？
按照这个道理讲下去，租购同权先是会使得更多的人群涌往重点学区的住房，这些区域的房租会出现上涨，甚至带动更多区域的房租上涨。然后呢？恐怕就没有然后了。政策的目的显而易见，是希望人们选择租房而不是买房，从而降低商品房价格，尤其是学区周边的房产价格。然而，租房替代买房，这一结果的成立依据太多的假设。
假设之一，也是最本质的假设是，人们真的能在学区附近无门槛地租到学区房。既然有学区房的存在，就证明学校规模并不会随着周边住户的增加就及时扩大规模。如果租购同权，那么谁能租到学区房只能是按照先到先得的原则，或者是排队的原则。关键的问题是，小孩入学的年龄阶段是不能轮候和排队的，那么无法租到学区房又有教育需求的人还是会选择买房子，这是他们避免排队的唯一选择。有没有数据能够说明，租购同权能使得租到学区房的概率会比买到学区房的概率更高？
即便人们能够在学区房无门槛地租到房子，租购同权能够降低房价成立的假设之二，是此时选择租房的人本就有购房的能力，但由于可以租房就选择不买房，这样才能起到降低商品房需求的作用。而实际情况是，大多选择租房的人，本就无力承担商品房的价格，购房人和租房人往往处在两个分割的市场。如果租购同权能够提高租金，反而降低了租售比，使得高房价更显的合理，为什么有购房能力的人不去选择买房呢？再考虑到中国人对于持有房产的心理情结，租购同权似乎也很难实现用租房替代买房。
租购同权降低房价能够成立的假设之三，是租购同权能够降低非学区商品房的需求。这里的问题是，非学区的房价本身已经排除了学区房的要素，学校等资源已然处在并不稀缺的位置，租购同权当中的同权所带来的收益本身就要削弱很多。在这些地区，房价是金融波动、就业机会、交通及其他非社会福利因素决定的，没有户籍制度的国家从一开始就是租购同权，可是房产市场的增值并未因此而降低。另外，增加租赁住房的供给本身意味着商品住房供给的降低，商品房反而面对着供给减少的风险。
因此，租购同权正在反对租购同权，此做法并不能消解附着在住房上的社会性收益，只不过是允许更多的人去进一步争夺捆绑在房产上的收益，与这些房产本身是出租性质还是出售性质并无太大关联。如果现行户籍分割制度、高考配额制度没有变化，解决社会公平问题的方案在租购同权的对立面，即使得公共资源的经济价值处在最低水平，而不是维持高价值的同时承诺更多的人可以享有。
社会保障的最重要原则之一是保基本，也只有做到保基本，公用事业在最低水平的教育和医疗资源上起作用，才能保证这些资源不是稀缺的，是公正的，才能避免人们利用其它渠道争抢。如果还有穷人连基本的公共服务都无力购买，就需要用累进税等方式补贴穷人，否则，对于所谓同权的过度追求，不过是在尝试用更多的错误来纠正一个已经发生的错误，只能引致设租寻租、逆向收入再分配，出现穷人补贴富人的最坏局面。
那么，广州市的租购同权新政，有无改革大城市户籍制度和高考制度的试点意义呢？从当下推出的租房租赁新政看，还只是出于贯彻和落实国务院和广东省的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出的租购同权仅限于义务教育阶段的子女入学，而且仅对于本地及积分落户的人群适用。这些规定相对于学区不那么严格的地区来说，可以说并无任何政策上的新意。
如果退的更远一点来看，所有房价的大起大落，主要原因往往是出自各项行政性的限制和干预，本应是轧平经济周期的政策调控，最后变成了放大波动的推手。从土地开发使用的行政垄断，再到户籍、教育和医疗资源的行政扭曲，最后到限售限购限价的行政干预，中国的房地产市场变成了一个怪物，补丁打得再多、再好看，似乎也积重难返，难以恢复为自然模样。
很多人说，房地产市场租赁化，难道不是好事吗？今天房价这么高，买是买不起，大建出租房，至少还能租得起，这不是好事吗？也许是迎合穷人，媒体也在不断制造“租房好”的舆论。他们举了很多发达国家例子，都说租房好。新加坡80%民众租房生活，德国六成民众租房，欧盟平均水平是四成。就连美国，也有将近一半民众租房住。
中国大概有20%的人租房，八成民众有自己的住房。结婚成家的人，几乎都有住房，这当然是很正常的好事情。在很多人看来，这却成了不正常。中国是平均买房年龄较早的国家，这也被很多人批评，说中国人热衷买房，年纪轻轻背一身房贷，所以要鼓励租房。
最近不知哪来的风气，媒体不断鼓吹租房好，租房划算，租房比例越高，越显得房地产市场成熟。去年到今年，很多开发商拿地，被要求“100%自持”，不许售卖，很多人不觉得有什么问题。
新加坡人口众多，房屋稀缺，有房人把房出租，自己移居国外，坐收租金，这是很自然的现象。问题在于，新加坡的房屋租赁大部分由政府垄断，也就是政府建设的组屋。官建民租，大大加深了政府对民众生活和社会经济的控制。香港情况也类似，近一半人租房，其中大部分是住政府建设的“公屋”。新加坡和香港的公屋，成了内地“廉租房”的学习榜样。
政府大建公屋，有看不见的坏处。房屋品质低，居住条件差，只是其一；公屋租金低廉，需排队申请，公屋挤压商品房的用地份额，推高房价，很多人因此认为开发商推高了房价。事实上，开发商也在迎合市场需求。如果政府开放土地，他们将建出更多房子，好让更多人买得起。
中国是大陆国家，城市土地几乎无限，根本不应该学习弹丸之岛的房产政策。中国没有哪个城市是缺乏土地的，北上广深的土地也足以满足住房需求。租房和自住房相比，通常品质较差，折旧率很高，造成财富浪费。为什么要人为制造稀缺，让更多人租房呢？难道他们不配享有高品质的自有房吗？
当租房成为住房主流，很容易产生租房利益集团。他们是各式各样的房屋租赁公司、公司化的房东，为维持租赁优势，他们就会发动舆论，减少商品房的建设。商品房越少，房价就越高。房地产租赁化，并不像很多人想的那么美。
于是，看上去很美好的，可以压制商品房市价的租购同权，由于其在逻辑上的自我矛盾，目前看来又是一个未来会颇为尴尬的行政补丁。租购同权也似乎并非牵一发而动全身的改革切入点。因此，其他存在严格户籍控制的中国一线城市理应谨慎跟风，且看试点政策在真实世界里如何发生作用。
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