相信现在有一些人正面临着这样的困扰：手上有不少闲钱，本来想买房的，无奈被“限购”，没有购房资格。
这群手上有闲钱的人大都非常心慌，纷纷四处咨询，“这钱放在手上怎么行，住宅买不了，商铺我能买吗？”
可每当提及商铺，争议都非常大。有人觉得现在实体经济不景气，买商铺很容易砸手上；也有人坚持一铺养三代，有套铺子在手，靠收租来作为工资性收入的补充，挺好。那么，在住宅被限，手有闲钱的情况下，商铺究竟能不能买？能买的话，到底应该买哪家？
手头有余钱的，且余钱准备用来购置房产的，不恭维地说，在现在的社会，也至少是个成功人士。一个人如何成为成功人士，这与他们自身的判断，努力，决策，付出密不可分。那么，在合理分配资产的这条路上，也要拿出果断的判断力。投资的前提，必需是了解。
对于商铺投资，首先我们应当了解购买商铺的利弊。
我们先说不好的，商铺的缺陷在于，其总价一般都比较高，而且首付5成，对投资者的资金要求也相对较高。此外，商场如战场，古语云，知己知彼，百战不殆，买商铺和买住宅不一样，需要一定的专业眼光。因而在选择商铺时要清楚自己的弱项和劣势。也就是说，对各个项目的弱项与劣势的掌握，有利于权衡和取舍哪个项目更适合自己投资，有利于趋利避害。
再说说商铺的优势。一般住宅会变老变旧，而商铺就不同了。一旦市场成为旺市，那它就越老越值钱，就能达成“一铺旺三代”的理想境界。此外，不限购不限贷，有稳定的租金回报，都是商铺的优势。
投资商铺的过程中，必需要提前考虑好下面所列的几点：
1、我买商铺是用来干嘛？纯投资还是自己开店？
2、这个商铺未来的消费人群在哪里？
3、这个商铺今后的租金回报怎么样？
4、这个商铺周边的交通如何？
5、这个商铺的招商运营能力如何？
6、这个商铺未来的升值潜力大吗？
决定入手商铺前，这几类商铺就要慎重考虑了：
周边没有产业办公、居民、高校资源的商铺不要买；
交通不方便的商铺不要买；
升值潜力一般的商铺不要买；
孤立、不成气候不抱团的商铺不要买。
为了避免纸上谈兵，我们特意找了一处商铺举例分析，希望大家购置商铺时能有所借鉴。
最近，我们了解到，河西南的金地中心·风华项目即将推出住宅区南侧的沿街商铺。就以上提出的几点，我们一一来分析一下这处商铺的优劣。
首先简单介绍一下，金地中心·风华是位于河西南江东南路与龙王大街交汇处的一个住宅+商业综合体项目。今年上半年，该项目曾推出住区北侧沿街商铺30余套，目前仅剩3号楼少量底商在售，面积段在140—160m²左右。项目即将要加推的是位于住区南侧的沿街商铺，均价在10万/平米左右，面积在80㎡-180㎡。
南侧商铺沙盘实景图
依据以上的几点判断依据，我们来逐一分析买金地中心·风华的商铺，以后能否赚钱。
第一，能不能赚钱，重点看周边消费力。看周边住宅多不多，能不能形成集聚效应。
金地中心·风华周边品牌社区林立，旁边就是海峡城，众多新社区也即将交付，如正荣润峯、五矿崇文金城、朗诗熙华府、佳兆业城市广场等等。
二是看项目自身有没有消费群体支撑。
金地中心·风华除了住宅产品外，一街之隔的商业体地块也已开始动工，未来将建成如河西万达广场、虹悦城一样的大型商业购物广场，配套体育、休闲娱乐、儿童体育、生活服务、特色品牌餐饮等丰富业态。主要打造集商业、办公、公寓、商场、住宅为一体的综合体项目。
此外，在购物广场一侧，金地中心配建有一个200米的超高层办公写字楼。
商业中心是最会吸引人流，聚集人气的地方。这个区域，可以说未来消费潜力巨大。
金地中心商业体项目效果图
而此次即将加推的南侧商铺，与金地的购物中心仅一街之隔，地理位置优越，有点类似万达广场和万达金街。
三是看周边有没有学生群体的消费力。
金地中心·风华项目周边有自身配建的幼儿园、海峡城初级中学，同板块还有南外分校；在规划中，该区域未来还将配建更多的学校。
四是看这个商铺是孤立的，还是和其他商业抱团发力。
这一点，金地中心·风华的商铺非常具备优势，其位于江东南路主路旁，紧邻海峡城和正荣财富中心，左有海峡城的社区中心，右有正荣的商业综合体项目，未来周边商业氛围浓厚，容易形成商圈，一点都不孤立。
除此之外，金地中心·风华周边保利大剧院，青奥博物馆，华侨城欢乐滨江综合体等高端配套云集。未来，该项目商铺会与周边商业形成强烈的聚合效应，升值潜力不言而喻。
综合以上四点，我们认为，金地中心·风华的商铺，坐等收钱是没有问题的。
接下来我们要分析的是交通问题，现在，前往河西南最方便的方法就是驾车去，如果选择公共交通出行，可以是地铁+有轨电车的方式。从元通站4号出口出来后，就可以乘坐河西有轨电车1号线，在龙王大街站下车。
就目前而言，项目周边交通配套并不算完善，如果没有车，出行还是挺不方便的。不过，项目旁有在建的地铁S3号线吴侯街站以及规划中的7号线及9号线，未来交通出行还是比较便捷的。
投资商铺，不管是用来自营还是出租，投资回报率是必不可少要考虑的一个重要因素。对很多人来说，商铺就是一个金融产品，但如何通过财务的理念来权衡商铺的价值？
我们整理了四种计算方案，分别是租金回报率、租金回报率分析法、内部收益法以及简易国际评估法。
1、 租金回报率法
公式：（税后月租金-按揭月供款）*12/（首期房款+期房时间内的按揭款）
2、 租金回报率分析法
（税后月租金-每月物业管理费）*12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
如果，购买商铺运营的前1-2年，平均每年3-4个点的租金收益就买对了！租金回报不能按照眼前来算，需要抱着成长、动态的想法。
3、内部收益率法
“累计总收益/累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)＝内部收益率”
“这种方法的计算方式更为复杂，但商铺都要交物业费、管理费，运营公司有时也会收取一定的费用，这也要在租金里面减去，用商铺的净收入来计算。”
4、国际通用法
“如果该物业的净年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。如果我们买了一个商铺，一年的租金收入是5万元，那我们商铺应有的价值应该是75万。”
以金地中心·风华的商铺为例，如果以10万/平米的价格购入一套80平米的商铺，总价800万，首付400万，贷款400万分20年偿还，每月需要还款2万6。只要年租金达到30万以上，那么便可以用租金还贷，未来收益可期。
金地中心风华位于河西南作为河西的CBD三期，将来的规划和发展必然是更上一层楼。河西南住宅的热销保证了未来的人气，鱼嘴中央商务区更是被称为“南京陆家嘴”，据悉，河西南总共分规划居住用地为500公顷，分为八个社区，共计800万-1000万平方米住宅建筑，未来可以居住16万-20万人。
金地中心·风华沿街底商实景图
河西南拥有先天的优势，后续规划起点更是“更上一层楼”交通、配套、学区等各方面都十分完善，相较于之前的河西中部，未来河西南的入住率也不会低，社区商铺最重要的客源问题不用愁。
此外，近期阿里巴巴江苏总部落户河西南，足见商业巨头对河西南板块的重视。
陈老师有话说：
就目前南京所有板块而言，河西南是最有发展潜力的板块，如今虽被“限价”，但不等于未来还是这个价格。此时在这个板块选购商铺，一来价格不会太高，二来升值空间巨大。另外，从人流量和周边的商业配套来看，河西南的商业中心核心区正处于此处，未来20万居民支撑的商业项目注定是一次难得的掘金良机。
