作者：陈小瑛；来源：樱桃小房子（ytxfz8）
过去，深圳是年轻人造梦的天堂。
如今，深圳更像是一个赌场，屌丝都在楼市下赌注，能否逆袭富豪，就在这几年。
过去两年，投机炒房客如鱼得水，只要你胆子大，敢于用杠杆，且能即时套现，你的阶层就妥妥的稳固了。
然而，很多人依然贪心不足，赌博心理严重，而且对市场过于乐观，因此，宁愿扛着五万十万以上的月供，不赚足最后一杯羹不甘心离场。
而这个信奉自由经济的城市，刚好又有小政府的良好环境，让很多盼望房价下跌，但迟迟不见效，还挣扎在咬牙买房一线的刚需，以为政府有护盘，维持高房价的意愿。而这又给了投资者赌博的信心。
一、投资客杠杆太高
今年3月份之后，深圳二手房价温和上涨，市场很平静。
虽然房贷利率折扣逐渐上调，回到基准，目前又普遍上浮10%，但月供五万的小李，并没有感到任何不适，因为基准利率没变，这些利率变化暂时对他没影响。
2014年，小李在深圳关外还只有一套六十多平米的小两房，200万市值，但经过两年的操作，现在深圳有2套市值2000万的房子，内地省会还有2套，也升值了50%以上。
小李总共负债800万，加上内地房子，净资产已近1500万，这是他工作一辈子，也难以赚到的财富。
他就是通过不断加杠杆，将升值的部分套现，做抵押贷款，贷出来现金，再去买房。步骤如下：
第一步：卖掉龙华某小区60平米两房后，套现200万，2014年5月，买入南山区某新盘88平米，总价230万，他当时首付付了 7成，贷款70万元（实际上首付只需要3成，当时还没想炒房）。
一年时间，涨到500万，实际上开涨也就是政策放松前后的两三个月时间，小李被诱惑到了，心里直痒痒，房价一旦上涨，一年是止不住的，剩下还有涨幅空间，于是他赶紧通过银行转按揭，想办法先还掉70万元，自己没钱可以通过机构借70万元过桥资金。
红本在手后，做抵押贷款，利率虽然比按揭贷款高，但可贷出7成350万元，减去借的70万后，则套出来280万元现金，首付三成，足够买一套市值近1000万的房子。
第二步：2015年6月，小李以700万总价买入福田区第二套新房子88平米，贷款7成，490万。
这其中的技术在于，首先要有买房名额，该离婚时就离婚，短炒买二手房不买新房，方便转让，新房是期房的，拿到房产证要2年，如果是长期投资买新房最好，升值潜力大。然后通过做高评估价，以及贷款人的现金流，尽量做到首付两成，贷款8成，加大杠杆，一般低于市场价的笋盘，则可以提高评估价，做高贷。
第三步：2016年，南山区新房子又涨到700万元，而福田区的第二套新房子涨到了1300万元，比700万的成本涨了600万。
5万的月供，如果靠工资收入，小李是肯定供不起的，那怎么办呢？
月供可以从银行套出来，因为房子涨了嘛，那就把住房按揭贷款还掉，再做抵押贷款，比如1300万，可以贷出7成，就是贷款910万，比原来的住房按揭贷款490万，多贷出了420万，这钱就可以用来慢慢还月供。
小李没套那么多，但现金流也比较充足，手头留有200万元做月供，加上出租收入每月有八千，三四年月供没问题，他的理想是，等待下一波房产暴涨的时候卖掉一两套，就可以实现财务自由了，如果仅仅是靠奋斗，离这个目标就太遥远了。
小李说，他身边的朋友，都是这么操作的，从银行套出几百万，放手里还月供，现在银行信贷依然宽松，消费贷，抵押贷，只比按揭贷款的利息高15%左右，跟08年加息到接近百分之七相比，现在利息真的便宜，还四五年月供绰绰有余，完全不怕调控。
其实我也见过很多，家庭月收入只有2万，还4万的月供，收入只有3万，还5万的月供，收入只有5万，还八万十万的月供，操作手法跟小李也是大同小异，都是利用银行杠杆在炒房，没名额也有办法解决，除了不断离婚结婚再离婚，反复操作，还可借亲戚朋友员工名额买房，这种情况在深圳是遍地都是，见怪不怪，我不想得罪朋友，具体就不展开举例了，相信在深圳的中产，环顾四周，都不乏这样的投资客。
因为房子升值了，升值部分从银行做抵押贷款出来，这些投资客根本不担心现金流不够。
当然，这指的是你房子至少是升值了20%以上买的，如果在去年三季度的高峰期买入，算上税费，到现在只是持平甚至略亏，或者银行评估价还有所下调的房子来说，月供资金就要经受考验。
很多投资客只预留了两三年的月供，因为他们笃定，市场最多调整两三年，政府最多调控两三年，必定会放开。
这其实就是和政府对赌，看谁最先熬不过经济寒冬。
深圳，现在给我的感觉，不再是一个充满梦想，为了理想而奋斗的地方，就是一个遍布赌徒的城市，很多人都在下赌注，利用政策机遇，短短几年内就实现财富激增乃至财务自由。
在有的人看来，深圳不缺机遇，缺的是胆量。
二、政府假装在调控
深圳对楼市调控的态度，也很暧昧，甚至是沉默不语。从来就没有公开表态，要坚持房地产调控不动摇，这跟上海、广州、北京政府的态度反差非常大。
比如在商住房上，跟北京上海不同的是，深圳根本就没有出台调控措施。
去年2次调控，都是跟在上海屁股后面，上海怎么做，深圳就照猫画虎的表个态度。
怎么都让人感觉，深圳这个改革开放的排头兵，啥时候成了缩头乌龟不敢做出头鸟了。作为热爱深圳好市民的我，真是憋的难受。
深圳住户存款和住户贷款的比例超过了150%，这个比例是明显高于北京和上海。难道是深圳深知这个城市的杠杆太高，不敢调控吗？害怕刺破这个城市的泡沫吗？
在某些方面，真的要批评深圳，比如市场乱象监管，做的就不到位，让深圳也出现跟内地城市一样，新盘为了变相卖高价，也在搞捆绑销售，搞双合同，比如上个月底开盘的光明新盘龙光玖龙台，单价在4.3-4.6万/平，并强制绑定了4500元/平的装修费用。加上装修费单价都超过了5万/平。还有某龙头房企的楼盘，也出现将装修费用另外捆绑销售的情况。
开发商也叫苦不迭，地价高了，不卖高价赚不了多少钱，政府又想控制房价，又不降地价，让开发商吃土吗？
那咋办呢，是让政府让利？深圳财政不需要依靠房地产，今年上半年GDP还有8.8%的增速，高于全国和北京上海不少。
所以我也没有搞明白，深圳遮遮掩掩为房地产护航的目的何在，深圳今年上半年的地税收入就将近1400亿了，比湖南、河南两省的地税收入加起来还多，以深圳的财力，是完全有能力在楼市调控这一块做的更好
三、新房供应断崖式下跌
前几天有一个迷惑大众的新闻，受去年10月颁布的“深八条”的影响，房价自2016年10月开始出现“十连跌”，2017年7月成交均价54446元/㎡。
然后，央视采访了深圳的情况，得出结论，在目前楼市稳中有跌的情况下，深圳楼市没必要再出台更严厉的政策。
虽然对于新房，政府确实是在限价，高出政府指导价的，不给发预售许可证。但最近两个月，售价10万一平米的楼盘被批准入市后，也扭转了市场的预期，这可能说明政府认可这样的高价格。
其实这新房均价下跌，还真是一个数字游戏。看看下面的图，如果还以深圳五个大区分，新房供应量主要集中在宝安和龙岗，龙岗房价最低，只要在龙岗边远的郊区多上市几个项目，就立刻拉低了全市的均价。
深圳如果真想让房价下跌，就应该督促加大新房供应量，没有供应，谈何下跌？
我们再来看住宅供应的面积，今年上半年，新房供应面积同比下滑了64%，看看下图，是最近七年来，供应量最少的半年，供给明显断档。
不知道深圳这是使的哪一招，拖拉术？开发商不按指导价开盘就不让开？直到开发商资金链扛不住了，再降价？
深圳一个月前说今年要新增安排建设商品住房8万套，如何实现呢？希望不要只是一句空话。
