专栏名称: 丁祖昱评楼市
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阵地丨大会后房地产行业怎么走?

丁祖昱评楼市  · 公众号  · 房地产  · 2022-10-24 07:30

正文


中共二十大的召开明确了未来五年中国式现代化的发展方向,从房地产相关部分来看,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”表述与“十九大”报告中的一致。


这说明,未来五年住房制度改革将和“十九大”的思路一脉相承,总体大方向不变。


从“十九大”到“二十大”,房地产市场的发展经历了多个阶段。


彼时,2016年的房地产市场走出了波澜壮阔的行情,年底中央经济工作会议上首次提出“房住不炒”后,与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策,涉及到房企融资、购房者信贷等方面。


在此背景下,2017年至2021年全国商品房销售规模一直维持在17亿平方米左右,一直到2022年,受住房需求饱和、购买力透支、市场疲软等多方面影响,整体行业开始下行。


时至今日,房地产市场大环境已经发生了翻天覆地的变化,我们认为行业环境已质变,短期内重在稳地产,长期来看新型城镇化仍是行业发展基石,但城市之间及城市内部的分化还将持续加剧。





二十大报告提出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。


从房地产相关表态来看,“二十大”表述与“十九大”相对一致。未来房地产政策主基调将继续坚持“房住不炒”定位,强化住房的居住功能,弱化住房的金融属性,严防房地产过度金融化、泡沫化。


同时,全面贯彻落实租购并举新模式,重点解决新市民、城市低收入群体的居住难题,实现人民群众住有所居、安居宜居。


需要注意的是,“十九大”期间,该住房制度是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下论述的,而此次“二十大”则是在“增进民生福祉,提高人民生活品质”的大框架下进行的。


从“十八大”提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”至今已基本解决城乡居民住房问题,全国城镇居民人均居住面积多达41平方米,但结构性矛盾依旧突出, 此时的住房制度改革,在保民生的基础上,提品质也成为了重要的内容。



虽然从表述上来看,“二十大”与“十九大”基本一致,但目前整个行业环境已然质变,主要体现在三方面:


第一,经济由高速增长到高质量增长。 GDP增速已从两位数区间回落至6%以下,2021年,GDP增速持续下行,并在四季度跌至4%低位,而在疫情阴霾下,中国经济发展面临需求收缩、供给冲击、需求转弱三重压力,2022年短期内经济下行压力加大。


第二,政策从中央全面刺激到因城施策。 以往放松限贷、棚改等房地产政策都是中央主导,全面刺激楼市,2022年,政策逻辑已然发生转变,在现行一城一策的框架下,调控主导权由中央下放到地方,全国层面刺激政策很难再现,政策解绑效果自然也难及往日。


第三,市场需求及购买力明显透支。 从近10年全国商品房销售面积走势可以看出存在两波需求过度透支,分别为2015年至2017年以及2020年至2021年。


2015年至2017年,受惠于棚改货币化安置加速推进,全国商品房销售面积在短短两年内由12.8亿平方米提升至16.9亿平方米,净增加4.1亿平方米。


2020年,受疫情影响,货币政策全面放松,预期的调整年并未到来,反倒是2020年、2021年行业销售规模迭创新高。







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