阵地丨大会后房地产行业怎么走？

中共二十大的召开明确了未来五年中国式现代化的发展方向，从房地产相关部分来看，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”表述与“十九大”报告中的一致。

这说明，未来五年住房制度改革将和“十九大”的思路一脉相承，总体大方向不变。

从“十九大”到“二十大”，房地产市场的发展经历了多个阶段。

彼时，2016年的房地产市场走出了波澜壮阔的行情，年底中央经济工作会议上首次提出“房住不炒”后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。

在此背景下，2017年至2021年全国商品房销售规模一直维持在17亿平方米左右，一直到2022年，受住房需求饱和、购买力透支、市场疲软等多方面影响，整体行业开始下行。

时至今日，房地产市场大环境已经发生了翻天覆地的变化，我们认为行业环境已质变，短期内重在稳地产，长期来看新型城镇化仍是行业发展基石，但城市之间及城市内部的分化还将持续加剧。

从房地产相关表态来看，“二十大”表述与“十九大”相对一致。未来房地产政策主基调将继续坚持“房住不炒”定位，强化住房的居住功能，弱化住房的金融属性，严防房地产过度金融化、泡沫化。

同时，全面贯彻落实租购并举新模式，重点解决新市民、城市低收入群体的居住难题，实现人民群众住有所居、安居宜居。

需要注意的是，“十九大”期间，该住房制度是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下论述的，而此次“二十大”则是在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下进行的。

从“十八大”提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”至今已基本解决城乡居民住房问题，全国城镇居民人均居住面积多达41平方米，但结构性矛盾依旧突出， 此时的住房制度改革，在保民生的基础上，提品质也成为了重要的内容。

虽然从表述上来看，“二十大”与“十九大”基本一致，但目前整个行业环境已然质变，主要体现在三方面：

第一，经济由高速增长到高质量增长。 GDP增速已从两位数区间回落至6%以下，2021年，GDP增速持续下行，并在四季度跌至4%低位，而在疫情阴霾下，中国经济发展面临需求收缩、供给冲击、需求转弱三重压力，2022年短期内经济下行压力加大。

第二，政策从中央全面刺激到因城施策。 以往放松限贷、棚改等房地产政策都是中央主导，全面刺激楼市，2022年，政策逻辑已然发生转变，在现行一城一策的框架下，调控主导权由中央下放到地方，全国层面刺激政策很难再现，政策解绑效果自然也难及往日。

第三，市场需求及购买力明显透支。 从近10年全国商品房销售面积走势可以看出存在两波需求过度透支，分别为2015年至2017年以及2020年至2021年。

2015年至2017年，受惠于棚改货币化安置加速推进，全国商品房销售面积在短短两年内由12.8亿平方米提升至16.9亿平方米，净增加4.1亿平方米。

2020年，受疫情影响，货币政策全面放松，预期的调整年并未到来，反倒是2020年、2021年行业销售规模迭创新高。