正文

节前的一个大消息是：

郁亮申请辞去万科董事会主席职务，祝九胜申请辞去公司董事、董事会投资与决策委员会委员、总裁、首席执行官、授权代表等职务。

看到这个消息不禁让人唏嘘。不仅是因为万科在中国房地产行业中的位置，不仅是因为万科多年来在企业界乃至国人心目中的良好形象，于我而言，更在于下面的一点：

郁亮是在2016年就提出万科的目标是活下去。应该说，郁亮的脑子是清醒的。但头脑清醒如郁亮者，也没有能逃脱最后的那个结局。

这里涉及到一个耐人寻味的问题：

在2023年的年底，我曾接连写了两篇文章，讨论在某些时刻企业家们为什么会集体犯错误。在人们的印象中，企业家应该是最精明的一批人，至少在商业的领域是如此。他们精于计算收益和成本，他们对市场中的信号最敏感，他们对可能的风险有着本能的警觉，更重要的是，他们的眼光比一般人要更宽阔和长远。然而，所有这一切都没有阻止这最后结局的发生（见《孙立平：为什么有时企业家会集体犯错误？》、《孙立平：集体误判：在扩张与收缩之间》）。

当时我曾经问道：难道在10年前，至少在7、8年前，他们就没有意识到中国的房地产已经开始过剩，已经接近转折点了吗？但诡异的是，你可以看到，就在这样的时候，精明的房地产商就像排着队一样，一个一个义无反顾地在往坑里跳。

现在看，清醒如郁亮者，也是在那条等待往坑里跳的队伍里排着呢。

我不相信当时他们看不到未来市场的结局。不用说他们这些老江湖，就是我这样一个局外人，都能做出大体不离谱的判断。

2016年6月17日，我在人大商学院的一个演讲中讲了下面的几段话：

从1998这一年起，我们进入到了一个房地产超常规发展的时代，这是一个大规模集中置业的过程。这样的房地产超常规的发展和大规模的集中置业，在整个人类历史上是绝无仅有的。从1998年到2016年的18年时间里，我们不但解决了中国城镇居民住房的问题，甚至把子孙后代几代人的房子全给盖好的，这在世界上是没有过的。

在改革开放之初，中国城镇居民人均住房面积仅有6.7平米，三口之家差不多就20平米的房子。由于欠帐太多，所以这20年，房地产的超常规发展就是在补欠帐的过程。但是由于动力太大，一补就补大发了，把子孙后代都给补了。

到2013年，中国城镇居民人均住房面积达到了近40平米、户均1.1套，达到了发达国家的水平。在这种情况下，从总量上看，住房问题基本解决了。虽然有的城市还在强调刚需，尤其是北京更突出。但这主要是新市民的刚需。

据我判断，我们现在正在面临一个从大规模集中置业时代向后置业时代的转型。以房子为中心的时代即将结束，也许就是这两三年的事。未来，去库存能否顺利实现，将决定着这个转变是否能够完成。

引述这段话，不是说我有什么先见之明，其实这是当时很多明眼人都能看到的，作为久经沙场的那些房地产商，尤其是头部房地产商，更应当是心知肚明。

既然如此，那为什么在2016年之后，那些明明知道房地产已经眼中过剩的房地产企业，包括万科，还在不断加杠杆，大量拿地，最后被杠杆和债务压到呢？这是一个非常值得深入探究的问题。

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