2019年：楼市见大底？85后的“人生崛起”机会？

最近一段时间，常有读者问我：你如何看待周金涛关于楼市的观点？ 2019 年楼市会见大底吗， 85 后的买房发财机会将出现吗？

周金涛是英年早逝的经济学家，以研究经济周期著称，号称“周期天王”，成功预测 2008 年全球经济衰退， 2015 年全球的资产价格动荡等。他曾担任中信建投首席经济学家， 2016 年 12 月病逝，年仅 44 岁。

周金涛是我的南开校友，本科应该比我低 3 届左右。 周金涛对房地产的核心看法是：

1 、 2014 年之后不要买房子，要买也要等到 2019 年；

2 、 2014 年中国房地产周期出现大的拐点，地产周期衰退和工业化、城镇化进程结构性“红利”的衰退叠加在一起，决定了房地产市场未来 3-5 年并不乐观。

3 、当前（ 2016 年 3 月前后）的房价上涨，是下跌过程中的 B 浪反弹，不是牛市。 2016 年一线城市核心区域房地产暴涨，但这不是房地产重新开始，而是 B 浪。三四线城市的房子能涨才是牛市，垃圾股不涨，一小撮股票涨不是牛市。

4 、 2019 年之后，中国新的房地产周期将启动，所谓幻灭即是重生，以人生发财靠康波来看， 2019 年是“ 1985 年后出生的这代人”的第一次人生机会。

5 、 2017 年中期，三季度之后，我们将看到中国和美国的资产价格全线回落， 2019 年出现最终低点。那个低点可能远比大家想像的低。这就是现在可以告诉大家的康波理论。

好了，就是这些。这就是周金涛在去世前一年，多次撰文、接受采访、演讲里表达的对房地产的看法。

现在回过头来看，“周天王”基本上都错了。 中国的房地产就是这样坑人，不仅坑了谢国忠这样喝过洋墨水（麻省理工学院经济学博士、摩根士丹利亚太区首席经济学家）的专家，也让国产的“周期天王”看走眼。

很显然， 2014 年之后的三四年，恰恰是中国房地产的 超级牛市 。不仅一线城市暴涨，二线城市暴涨，三四线城市也都暴涨。 大部分城市的房价，在短短两三年时间里上涨了超过 60% ，一些片区甚至一年翻倍。这在中国历史上，都是非常罕见的。

为什么周金涛在房地产以外的领域，基本上弹无虚发，但到了房地产上却错的离谱？原因很简单，他所依据的周期理论，其实概括自西方资本主义国家最近 200 年的历史，而不是中国国情。

在西方，房地产是经济学；在中国，房地产是政治经济学。

周金涛的研究基础是“康波周期理论”，它的全称是“康德拉季耶夫周期理论”。这个理论是前苏联经济学家康德拉季耶夫 1925 年在美国提出的，研究依据是英、法、美等资本主义国家 18 世纪末到 20 世纪初的批发价格水平、利率、工资、对外贸易等 36 个系列统计项目。 结果发现，经济发展中平均每 50-60 年为一个“长期波动周期”。

周金涛对自己的研究框架概括如下：

我对周期的理解，要强调三点：第一，周期是一个系统的过程，是一个经济的、社会的包括制度的大系统推动下形成的，不是由单一的某些因素所决定。系统所推动的周期，具体表现形式就是 周期的嵌套模式 。简言之，世界的经济周期波动是由四个层级所组成的，包括最长的 50-60 年的康德拉季耶夫周期，套着三个房地产周期，一个房地产周期套着两个（产能）中周期，一个中周期套着三个库存周期，所以在 60 年的一个康波中，包含 3 个房地产周期、 6 个中周期， 18 个库存周期，我们研究的是整个系统的运动过程。

简而言之，周金涛分析框架来自西方，是西方“长周期”、“中周期”、“短周期”理论的一个组合。

用西方的理论，来套中国房地产，肯定会看走眼。原因很简单，中国地方政府直接、间接收入的 40% 来自房地产。中国稳增长、保就业，主要靠投资。而投资主要靠“地方政府 +国企 ”带动，“大基建+房地产”是主要模式。 说白了，房地产（还有金融）有较强的政治属性 ，哪里能任凭经济周期来左右？

更何况，当周金涛不看好 2014 年此后几年房地产的时候，他忘记了 2017 年是什么年份，这一年中国最大的事情是什么。

没有一个经济学家、财经评论员在 2015 年末的时候，能预见到：国家会通过“ PSL+ 货币棚改”的方式，间接印钞给三四五线城市的楼市。 包括我本人，都一度非常不看好三四线城市的楼市。但当央行三分之一的“新印钞票”直接流入三四线城市楼市的时候，奇迹就发生了。

什么“胡焕庸线”，什么“山海关”，一切故步自封的条条框框都可以被打破。 至少在城镇化尚未见顶的时候，可以被打破。所以，东北和西北的楼市，最终也都被激活了。

或许有读者会接着问：那你告诉我， 2019 年房价会有低点吗？我是不是要等到 2019 年再买房子？

所谓 2019 年的低点，是周金涛提出来的。他的意思是说， 2019 年的房价，会比 2014 年更便宜。你说会有吗？别痴人说梦了。

至于 2019 年你所生活的城市，房价会不会比今天（ 2018 年 7 月 10 日）更低一些想，这个我说不好。因为政策是强大的，而且是多变的。我只知道一点，未来 3 年、 5 年、 10 年、 20 年来看，中东部“有较大人口基数的、地级以上的城市”（这样城市中国大约有 100 个），其“有用的房子”（可以出租或者自用）的人民币价格，仍然会趋势性上涨。至于中间会不会有一些低点，很难说。如果有，就是买入的机会。

通胀是一个世界性的趋势，各国央行追求的通胀目标至少是 2% 起。也就是说，即便是美元日元欧元，每年也致力于贬值 2% 。达不到，央行就为之而奋斗。所以，不是房价上涨，而是货币贬值。

除非你生活的城市人口严重流失，否则房价很难趋势性下跌。

至于中美博弈如何影响房价，我已经说过多次了，这里再简单重复一下：小摩擦，则带来小利好或者中性影响；大冲突，则带来大利好。大冲突，几率仍然不高。

下面摘录几段周金涛关于楼市、周期的表述（发表时间基本上在 2016 年 3 月前后）：

1 、一代人最多把握一次技术周期，能赶上就是幸运，赶不上就没有这个机会了，比如我们这一代人不可能经历信息技术的爆发期，只能互联网技术的扩散期；但是我们可以经历好几个房地产周期，例如 1999 年开始的房地产周期，成就了一批财富积累者。而人生的一个财富基本轮回是 10 年， 1999 年， 2009 年， 2019 年都是我们可以把握的人生机会。但就一个人一生来看，基本的财富轮回实际只有三次，而且不可能全部把握。

2 、从房地产周期演进来看， 2014 年中国房地产周期出现大的拐点，地产周期衰退和工业化、城镇化进程结构性“红利”的衰退叠加在一起，决定了房地产市场未来 3-5 年并不乐观。

3 、中国的房地产周期的背后的推动力量，城镇化和工业化从 2009 年以后开始减缓，以房地产周期来看， 2014 年是全国而言的房地产周期高点。当前我们看到的一线城市房地产价格的上涨，是下跌过程中的 B 浪反弹。根源在于，我们前面提出，经济周期下行的阶段，在流动性宽裕的背景下存在着一个资产收益率的边际降低拐点，这就是我们去年说的资产荒，流动性为了保值需求寻找安全性高、抵抗通货膨胀预期的资产。

现在一线城市的房地产就是这一性质的反弹。这种上涨已经透支了未来的预期，这种涨幅是不可持续的，保值只是相对的，所以不能再盲目追高。

4 、到了 2017 年中期，大家就可以知道我的判断对与不对。我曾经在 2007 年的时候判断 2008 年将发生康德拉季耶夫周期衰退一次冲击，就是大家看到的次贷危机。

2017 年中期，三季度之后，我们将看到中国和美国的资产价格全线回落， 2019 年出现最终低点。那个低点可能远比大家想像的低。这就是现在可以告诉大家的康波理论。

5 、怎么办？我需要为我手中的钱保值，所以，大家想了一个办法就是买进一线城市核心区域的房地产。第二个办法搞点新兴产业，很多人投了很多新三板。从我的本心出发，这两个办法都是消灭中产阶级财富的方法。

我自己投资的纪律是 2014 年之后第一不买房，现 在是中国房地产周期反弹阶段，就是只有一小撮涨，所以大家看到的一定是熊市中的反弹。怎么办？卖，不应该买，炒股票的人全都理解的一个最简单的道理。所以现在应该是房地产的兑现阶段。

第二个大家追逐的新兴产业，因为我是研究长波理论的，我看的很清楚，实际上所谓的互联网 + ，就是本次康波的技术创新，信息技术的最后成熟阶段。

大家知道，信息技术爆发期在 80 年代， 90 年代在美国主导国的展开期。当技术从主导国传导到中国，中国是本轮康波中的追赶人，传导到中国扩散到生活的每一个角落，那么你们想这个技术还有什么前途可言？ 一个技术当它在追赶国的渗透到达了无孔不入的时候，一定到达了它生命周期的最后阶段，这个技术后面就是一个成熟并衰落的趋势。

所以，去年我跟朋友说， 2016 年和 2017 年是新三板的兑现阶段，能不能兑现要看你的命运了，这个东西不是我能够左右的。大家不要认为一定要兑现。

当大家看到这两个现象的时候，意味着康波要进入箫条期，你突然会发现，在经历一次滞胀之后， 2016 年到 2017 年是一次滞胀，一次滞胀发现你手中持有的流动性差的资产可能就没人要了。

6 、房子一生中大致消费两次，大概 20 年一次。房地产周期是 20 年轮回一次。中国本轮房地产周期 1999 年开启，按照房地产周期规律分为三波，第一波 2000 到 2007 年， 2009 年之后又涨一波， 2013 年、 2014 年一波，三波上去，全国房地产周期的高点判断是在 2014 年，这个是中国房地产周期的高点，后面价格下来。

但是，到 2015 年的时候大家突然发现，房子又好卖了， 2016 年一线城市核心区域房地产暴涨，但这不是房地产重新开始，而是 B 浪。三四线城市的房子能涨才是牛市，垃圾股不涨，一小撮股票涨不是牛市，这是房地产周期的 B 浪反弹。

所以， 2017 年上半年附近，中国的这次反弹会结束。如果你拥有一线城市的核心区域的房地产，并且不是自住房，我认为应该在未来的一年之内卖掉，这就是我对于大家的建议。卖掉房子之后，你发现可以买到好多很便宜的资产，性价比已经发生变化，这就是房地产周期。不要以为房地产卖出去买不回来，这个世界上没有只涨不跌的东西。 2019 年房价会是一个低点， 2017 年、 2018 年房价是要回落的。一个房地产周期的循环就是这样， 20 年的循环， 15 年上升， 5 年下降，美国也是一样。

致读者：