来源：格上财富
一、走向终点的棚改货币化
2015年至今，全国所有重点城市的房地产市场应该用繁荣两个字来形容。繁荣的背后最重要的推手就是棚改货币化。
随着中央政治局从“遏制房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”的措辞改变，
内蒙等多地的棚改货币化安置随即被全面叫停，太原8块土地全部流拍，标志着房地产政策短期内的大转向。
自2000年我国建立商品房市场以来，一直伴随着城市的更新改造，在棚改货币化之前，如果拆迁，一般都会直接分新房，这就是实物化安置。实物分房解决了大家的居住的需求，但实际上它并不能解决库存问题，反而变相加大了供给，对本地区商品房市场价格会有抑制作用。
所谓货币化安置就是给钱让拆迁户直接去买商品房，有的是拆一套房给三套房的首付钱，还有拆90平米的房换120平米的商品房，同时补现金。这样的政策最大的好处是，既可以快速的去化存量商品房，又拉动整个商品房的价格，同时还能拉升土地的价格，可谓一箭三雕。
二、钱从哪里来 流向哪里去
这个政策并不复杂，下图中的PSL的学名叫抵押补充贷款，是央行创设的一种投放货币的工具。我们简化理解就是央行把钱给到了国开行，国开行是发行专项债的政策性银行，拿到了这笔钱以后，它会给棚改企业发放棚改贷款以及棚改基金。这个钱有了以后，棚改企业会直接把钱给到被拆迁的居民，被拆迁的居民拿到现金去开发商那里买房。
这个过程实际上是有三层加杠杆的过程。国开行三年以来投放的专项的棚改的贷款是2.78万亿，这些钱居民同时会再配上自己的存款，再去商业银行配上按揭贷款，再买房。开发商的房子卖掉以后，挣到钱再去政府买地，政府取得了土地出让收入，再交给财政，财政通过政府购买服务的方式，把钱给到了棚改企业，棚开企业用于还棚改贷款，这是一个标准流程。
这个流程造成的结果是什么？其实很显而易见，居民在买房过程之中房价就会涨，在房价涨的过程中，实际上被拆迁的那块土地还没有拆完，等这块土地拆完，房价已经涨上去了，地价也跟着涨上去了，政府给钱拆这块土地，居民去旁边或者城市里买商品房，城市的商品房涨了价，这块等待拆迁的土地同时也跟着涨价，卖了地以后开发商继续盖房继续拆，形成一个拆涨循环的正反馈。
从15年至今，全国的通过货币化实现棚改的比例已经从最初的不足20%多，达到了今天的60%，每年国家600万套以上的棚改的目标，接近分之二都是通过货币化实现的。
通过货币化实现以后，每年至少能够拉动全国的住宅销售增长超过28%，官方大概的统计数据在10%左右。全国16年的全国的住宅销售额是10万个亿，到了17年这个数据增长到了17万亿。这里边除了房价增长的原因以外，货币化棚改带来的资金增量是不容小觑的。
三、影响房地产价格趋势的五个核心因素
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人：人口自然增长率与机械迁移率
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钱：地区经济发展水平
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地：土地供给量
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价：房屋均价相对周边地区和全国的水平
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政策：限购、限售、限贷，以及区域规划
城市房地产发展的核心实际上是要看
人口
的，谈起人口，可能大家最先想到的是自然增长率，但实际上人口的指标应该有两个维度，一个是自然增长率，一个是机械增长率。自然增长率是自然出生的人口减去死亡的人口，出生率高对应的是城市长远的房价支撑和改善性需求；机械增长率就是迁入的人口减去迁出的人口，意味着青年劳动力的增加和短期刚性需求。我国的最近一次人口高峰是1987年，大概当年出生了3500万人，到17年的时候，这个数据已经掉到了接近1600多万。而且自然增长出现了比较明显的下降，就这个趋势目前来看是不可逆转的。意味着再过30年后，下一代接盘我们房子的人会减少一半还多。
决定房价增长的第二个核心因素是
经济发展水平。
我们可以从各省的数据，以及省会城市的数据看到一些趋势。首先我们其实可以看到，中国真正经济发展比较强的，仍然集中在广东、江苏、浙江、山东这样的传统的经济强省。从各个直辖市和省会城市来看，大的趋势是这个省的经济发展好，他所在的省会城市经济就会非常好，房价就能够得到有力支撑。
第三个影响房价因素是一座城市
土地供应量，
决定中短期房地产市场上涨动能的重要变量，如果这个城市的一段时期内土地供给较大，房子始终在盖，需求一直能够被满足，房价的上涨幅度一定会受到影响。一个城市的政府性基金收入，是可以代表这个城市的土地出让收入的，可以通过这个指标判断城市卖地数量和变化趋势。当然这里面会有一定的价格因素，但是通过它我们也能映射出这个城市的土地的供给量，这个是今年上半年主要城市的这个土地供给的排名，我们其实也可以清晰的看到，供地量大小跟房价上涨幅度是负相关的。
第四个影响因素是
城市间房价相对价格，
下图可以看今年中国上半年整个涨幅前十的城市，会呈现比较有趣的两个特点。第一个就是绝对低总价的上涨的幅度会比较大，第二个就是城市间之间的涨幅差异会决定了它未来的一个可能性。我们拿北京和成都来举例，三年前北京均价是5万做左右，成都的均价是1万左右，比例是5:1的关系。经过这3年的变化，由于北京的强限购政策，这两年没怎么涨，基本还是5万多块钱，那成都核心区已经涨到了到2.5万了，他们俩之间的比例从1:5变成了1:2.5，那从未来两个城市之间的比例的关系来看，要不然就是北京便宜了，要不然就是成都贵了。综合分许整个经济发展的趋势，以及就业、人均收入，可能未来北京的房地产市场更具有高的安全边际。可能更具有相较于其他城市的涨幅可能。
最后也是一个非常重要因素就是
政策，
它提供房地产市场发展最重要的想象空间，我国未来区域规划政策扶持重点在雄安、长三角、大湾区、海南。这里边有一个挺有意思的现象，我们以前统统计或者现在大家国家统计房地产都是会看一线、二线、三线城市这个维度，现在我们可能会提出一个新的概念，叫核心城市、中心城市和节点城市。我们以前所谓的城市化是从农村到城市，但未来十年，会从城市化到都市化，再到都市圈的改变。我们可以看国外，经常会听到东京的都市圈、纽约都市圈，都是一个核心城市，再加上一些中心城市，还有很多的这种节点城市，那相比于国内长三角经济带的发展规划，它提出了一个中心五个都市圈的概念。上海毫无疑问是核心城市，南京、合肥、苏锡常、杭州、宁波这五个都市圈所覆盖的城市，可以叫它中心城市。像浙江绍兴、湖州这样的城市就是节点城市。未来的房地产价格一定会围绕在核心城市以及中心城市，再加上能够吸附它们的产业迁徙过来的互补产业下的一些节点城市，也是具有房地产发展的好的趋势和基础的。
全世界几个比较核心的这个都市圈里面，核心城市、中心城市及节点城市的价差平均为5:2.5:1。比如上海现在卖7万，那可能下一步南京或者像杭州这样的城市应该是3万到3万五，那像湖州这样的城市在湖州离杭州很近，大概大概高铁就是15分钟到20分钟这样的车程，他这样的城市大概就应该在15000左右这样这样的一个价位。
