一文看懂中国楼市！“中国房地产之父”孟晓苏深度剖析

近日，凤凰网财经与中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏进行了长达2小时的深度对话，分享了他的9年中南海时光，1998年房改经历，房地产对经济发展的重大作用，以及反思当前的房地产政策趋向。

孟晓苏曾任原国务院副总理万里的秘书，师从著名经济学家厉以宁教授，与李克强总理为同窗，亲手推动了1998年中国住房改革，曾担任中房集团公司第三任董事长， 参与并见证了房地产市场从计划经济到市场经济的改革历程，被媒体称为“中国房地产之父”。

作为房改第一人，孟晓苏肯定了1998年国务院23号文给中国房地产市场乃至中国经济带来的巨大成效，“房改之后，住房、汽车及其关联的基础设施建设，作为国民经济的新增长点，有力拉动了中国经济20年的发展。其中房地产业拉动了100多个产业的发展，使经济总量每两年超越一个国家，并达到了世界第二位。”

同时，孟晓苏也提醒，“房改”远远没有结束，还有很多“历史欠账”问题。比如保障房供应曾多年“旷课”，直到“建设保障性安居工程”被列为“四万亿”计划首项，保障房建设才重新开启。“房改课题组提出的是商品房和廉租房双轨并行的住房制度，但后来保障房建设延误了12年。”

谈到房地产健康发展的长效机制，孟晓苏认为， “最重要的一点是坚持市场经济方向，不能倒退到历史上单位自建房的模式，所以不应该过多强调开发商的自持率，这是对市场化的倒退。 同时，也需要推出房产税使政府能获得长期税源。”

对于房地产市场的未来，孟晓苏认为，“根据美国和其它发达国家的经验，中国房地产还应当再发展200年。美国建国已经243年了，房地产业一直在发展，从2012年起又进入新的增长期。这时人们才发现，房地产原来美国经济发展的第二大产业”。“他们还把房地产商特朗普选为美国总统”孟晓苏补充道。

“当前，我国房地产市场被人为抑制，市场不能反映真实的需求情况。只有放开限购、限贷等措施，才能看清楚市场的真实情况。房地产业当然属于实体经济。现在经济下行压力这么大，不能任其下滑。需要在房地产政策上因城施策，稳房价、稳地价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。”孟晓苏说道。

凤凰网财经 ：1982年，您被分配到中南海工作，很快担任时任中央政治局委员、国务院副总理万里的秘书。万里同志给您印象最深刻的是什么?这8年的时间，您主要做了哪些层面的工作?

孟晓苏 ： 我大学毕业被选调到中央机构工作，在中南海工作了十年时间。1982年1月到1991年1月在中宣部工作了一年半，中宣部也在中南海里，到1991年初离开正好是第九年。我到中南海后，很快调到了万里副总理身边，跟随他参与推动改革开放的多项工作。通过朝夕相处，我的思维方式也受到了万里同志的深刻影响。万里同志思想深邃开阔，改革意志坚定。他是中国改革开放的领导人、先锋和闯将。

在国务院工作期间任务非常繁重，用“白加黑”形容毫不为过。现在有个词汇叫“996”，我那时其实是007，七天连轴转。 我记得有段时间，因为工作太忙，有三个星期连续住在办公室，一直没有回家。为重要的国家大事而忙碌，我一点也不感到苦和累。

凤凰网财经 ：1988年，您再度考入北大经济学院，成为著名经济学家厉以宁、萧灼基、刘方棫的硕士研究生。为何这时选择了再去读书?您如何平衡工作和学业?

孟晓苏 ：在中南海工作多年让我意识到理论功底很重要，深感自己的知识储备不够，需要进一步学习。1988年初我随万里同志转岗到全国人大，兼任全国人大秘书局副局长。当时有北大老师来问是否愿意继续深造。我一听就很感兴趣，就开始准备考试。 当时考试非常严格，我白天要工作，只有晚上复习，每天复习到凌晨两点，备考过程就掉了五斤肉。

凤凰网财经 ：您这期间主要做了哪些学术研究？

孟晓苏 ：我是北大88级硕士，经济学院总共有80个人，多数学生只要求在专业刊物上发表一篇专业论文，但对于我和另外有工作经验的学生，要求每人必须发表五篇学术论文。我的论文之一是研究马克思的“重建劳动者个人所有制理论”问题，发表了题为《马克思个人所有制理论研究》的文章。这篇文章到现在也是研究马克思个人所有制理论的顶尖文著，它阐述了马克思对未来社会经济结构的设想。马克思认为，未来社会不是要长期维持国有制，而是要重建劳动者个人所有制。

我的硕士毕业提出了中国未来要走向市场经济，依据的是当年万里同志提出的“双轨制未来要走向市场经济”的重要思想。这篇论文发表后，引发了对“市场取向改革”的一场激烈争论。不过，那场批判引发了邓小平南巡谈话，促使市场经济改革目标在我国较早落地。相比我后来提出的其它改革思想和金融创新，落地最快的就是市场经济改革思想，这得益于那场争论。 我的“反向抵押养老保险”从提出到被接受历经十年，引入“资产证券化REITs”已经历时十四年，而促进“京津一体化”的建议则从1994年起，持续呼吁了二十多年。

我的硕士论文题目是《中国经济改革的战略问题》，李克强同学的毕业论文题目是《农村工业化：结构转换中的选择》，李源潮同学的毕业论文题目是《企业集团的发展路径》，当时厉以宁把这三篇硕士论文整理成一本书，由他写了其它部分，定名为《走向繁荣的战略选择》。厉以宁写的后记题目是《改革是不可阻挡的趋势》。我们师生4人当年的预期都被证明是正确的，现在都已成为国家正在进行的实践。

凤凰网财经 ：您说过您有两位“思想导师”，一位是万里委员长，一位是厉以宁教授。那您如何评价这两位老师？

孟晓苏 ：这两位恩师都是我的思想引路人。我在青年时期给万里同志当了多年秘书，他的思想很大程度影响了我的一生。后来我到国务院直属机构做负责人，到央企做总经理、董事长。大胆提出与推动了多项改革，我发现思考问题的方式受到万里同志的深刻影响。

图为：孟晓苏接受凤凰网财经采访

凤凰网财经 ：1992年，您调往中国房地产开发总公司担任总经理。当时调任的背景是什么?从政府到企业，您如何进行身份转变的调整的?

孟晓苏 ：当时的改革大潮激荡着我们这些年轻人，再加上多年在国务院工作，直接处理的是改革开放的大事。后来调我到国家进出口商品检验局做副局长。但当时我感觉商品检验工作还是在经济建设的二线，总想走上经济建设的最前线，想去企业。后来我才明白做市场管理工作也是改革与建设的一线，但当时没这么认为。所以当国务院领导同志找我谈话时，我就提出了去企业工作的想法。

凤凰网财经 ：中国房地产开发总公司成立于1981年，是成立最早的房企。最初中房主要任务是建福利房。后来通过房改逐渐推进，中房承担了住宅试点小区一半的任务。当时，试点背景和成效如何?

孟晓苏 ：中房公司诞生前，中国城镇多数是“自建房”，包括单位自建房与个人自建房。后来出现单位联手建房，发展为“联建房”。 这种自建与联建模式不承担公共设施建设、不承担道路建设与地下管网建设，不适合城市发展的需要。 随后在国家倡导下进行“综合开发、配套建设”，各地陆续设立起“统建办公室”，才逐渐改变了落后的住房供给体系。

中房公司是中国城镇化发展进程中成立的公司，在1981年成立的，当时叫中国房屋建设总公司。它把当时的统建办模式提升到开发企业模式，把住房商品化逐渐引入中国。当然那时还不是完全的商品化，而是把房屋卖给各国有单位，单位再租给职工居住。那时建房要由国家计划委员会颁发“房屋建设指标”，全国房屋建设指标中的80%分配给各省市自治区，另外20%的建房指标主要由中房公司向各地公司分配。所以那时中房公司每年的房屋开发量在全国占到20%，并且承担了全国试点小区50%的任务。其中在“七五”、“八五”期间，中房及其所属企业每年开发房屋面积1200-2100万平方米左右，约占当时全国商品房开发面积的五分之 一。

凤凰网财经 ：2010年，国资委一纸央企“退房令”。此后，中房集团整体并入中交建集团。当时的背景是什么?

孟晓苏 ：这是两回事。“退房令”在2004年发布时，要求央企把房地产业务并入中房等五家公司，当时我还是中房董事长。这件事情没有做成，随后我离开中房集团公司去做一家保险公司的董事长。2011年把中房并入到一家施工类单位更是一个失败。后来全国普遍出现房价过快上涨等房地产乱象，才让有关部门负责人重新反思国有大企业对行业的影响力与控制力是多么重要。过去有中房这种航母级企业对房地产行业的引领，各地房价很难被如此推高，也不至于为抑制房价过快上涨而出台这么多抑制内需的政策。

凤凰网财经 ：改革开放初期的房企多为“国字头”，92年创业潮，很多民营房企成立，房地产行业似乎受到了追捧。当时，您感受到了这个浪潮吗？

孟晓苏 ：当时，我到中房并没有“去房地产行业”的概念，我主要想走向经济建设一线，让我干什么都行。我只是恰巧到了这个行业，无意之中进入这个领域。而它恰是后来中国经济发展的主引擎，让我在其中能做些推动国家改革与发展的实事。

凤凰网财经 ：您对90年代的海南房地产泡沫事件有印象吗？

孟晓苏 ：此前我已很明显地意识到了风险问题。1992年6月我到南方考察后，更加清晰地看到了问题。我认为海南的房地产是虚热，热在炒土地上，而不是热在建设住房上，没有形成多少商品房屋的有效供给。

凤凰网财经 ：当时的“闯海潮”原因是什么？是因为单独建省导致的吗？

孟晓苏 ：也不全是。在1988年第七届全国人大第一次会议上，通过了海南建省，同时通过在海南设立全国最大经济特区的决定。它促使形成开发热潮，企业和资本纷纷涌向海南。 当时出现了一股炒地热，其实是住房建设作为新的经济增长点产生之初，大浪淘沙之下的一股浊流。 当时都没有清醒认识到，从市场行为上过度地追逐炒卖土地，从政府行为上转向严厉管控。其实如果那时平缓处理、正确引导的话，会很快引导到楼市有效产出，就不致于遭受到那么大的损失。

凤凰网财经 ：当时这一轮调控，对影响整个房地产市场的信心影响大吗？

孟晓苏 ：破坏性很大。那次调控对国民经济的破坏，到1996年表现得非常明显。那时整个经济下滑、出现第一次“产能过剩”。当时的处置方式也很消极，用砸纱锭、炸高炉的手段去除“过剩产能”。

凤凰网财经 ：1996年全面产能过剩的原因到底是什么？

孟晓苏 ：后来我们才找到“产能过剩”的原因。那时中国已经到了需要由住房和汽车来拉动经济的时候，相关调整却没有跟上。中国80年代的经济发展，是从农业和轻工业开始起步的，形成了80年代的“排浪式消费”热潮，从“老三大件”演变为“新三大件”。九十年代国民经济的继续发展，需要进入到重化工时代。但是那时并没有意识到重化工时代的主导产业是房地产业、汽车产业和城市基础设施建设，所以一度把房地产业当成洪水猛兽。到1996年才发现国民经济出现全面产能过剩。随后国家启动了住房制度改革，新的消费能力被释放出来，仅短短几年时间就消化掉了过剩产能。

当时我写过一篇文章《房地产发展推动中国进入重化工时代》，那时中国从轻纺时代走出来，进入到重化工时代。房改之后，住房、汽车及其关联的基础设施建设，成为国民经济的新增长点，有力拉动了中国经济20年的发展。其中房地产业拉动了100多个产业的发展。房地产业的发展推动经济释放出一种神奇的力量，使中国经济总量迅速超越其他国家。房改之前我国经济总量名列世界第七位，房改后平均每两年超越一个国家，到2010年我国超越日本成为世界第二位。

凤凰网财经 ：1996年您率先提出了“住房建设是国民经济的新增长点”，1998年您又担任房改课题组组长，参与了第一次房改的全过程。这次房改内容酝酿了多久?23号文最终出台的背景是什么?

孟晓苏 ：1996年由厉以宁教授指导我完成的博士论文《现代化进程中房地产理论和实践的比较研究》获得北大最高奖项。当时论文完成后，就以这篇论文为基础成立了四个部委组成的房改课题组。论文成为房改课题的一部分，有些内容就是从我博士论文里转化出来的。

我担任组长，执笔者是我和我的秘书。我们就以这篇论文为基础来做房改课题。

图为：厉以宁指导的孟晓苏博士论文

图为：1998年的房改课题组成员

凤凰网财经 ：在98年23号文出台之前，房改已经历经了几次探索，包括售房试点、 提租补贴等，但最终都失败了。原因是什么呢?

孟晓苏 ：80年代，在烟台试点了一次房地产改革。1993年,我刚到中房不久，曾经出现过一轮城镇房改，允许国有单位把房屋卖给原住职工。那时我督促中房公司行政部抓紧时间把住房卖给职工，因为我预感到会有人叫停改革。我预感的准确性很快被印证，房改仅执行了两个月就被叫停了。

当时主要有两个单位反对这次改革，其一是财政部属下的国资局，他们认为可能带来国有资产流失。其二是银行系统，他们认为，居民买房把银行里的存款都提光了。 其实，这不是“国有资产流失”，这些住房本来就应当由职工购买和持有的。“职工购房提光银行存款”更是个乌龙的说法，各国有单位收到职工购房款后，很快就存入银行，钱只是转了一个圈，银行存款并没有减少。 但是当时人们认识水平有限，这两个站不住脚的理由就把那次房改给阻挡了。房改被叫停后不得不继续实行福利分房制度，旧有矛盾越积累越严重，最终，倒逼出全国性的城镇住房制度改革。

凤凰网财经 ：如今回顾98年房改出台纲领性的23号文，当时有没有比较大的争议点？

孟晓苏 ：“23号文件”出现时已经有了住房制度改革基础。当时温家宝副总理是国务院房改领导小组组长，俞正声和其他几个部长是副组长，所以整体改革思路非常清晰。我们的方案拿出去之后，基本上都被采纳。

在房改方案中针对几个问题我们进行了探讨。

比如暂停租赁房，推行经济适用房的问题。我们课题组提出了“住房双轨制”，即“市场提供商品房，政府供应廉租房”。但主管部门担心继续提供福利房会影响居民购买房改房，他们主张暂停提供。我认为租赁房可以暂停但不能停太久，最多只能停两年。在这两年里主管部门推出了“经济适用房”，经济适用房不收土地出让金，只收七项基本税费，以此来形成各地住房的成本价，以推动房改。当然它也有利于解决低收入老百姓的住房问题。

同时我们也研究了单位购买力退出市场的问题。 那时有人要求单位购买力马上退出市场，但我认为这样做不现实。 因为居民的个人购买力还没进入市场，单位购买力却已被要求出市场，这样可能出现房地产市场青黄不接。我主张单位购买力退出市场缓期两年执行，这样可以促使单位在这两年内集中购买住房，让单位购买力与居民个人购买力共同作用于当时低迷不振的房地产市场。这个建议被采纳后，很快造成了“井喷效应”，1998年至2000年出现了“井喷式购房”。单位购买力与个人购买力的合力共同促进了经济发展。

关于租赁房暂停两年的问题，这件事开始的想法是有道理的，但后来却被忘记了9年，从2007年起认识到建设保障房的重要性，但却没有足够资金支持，又耽误了3年。所以正如现在媒体所描述的，“中国的保障房建设曾经12年旷课”。

凤凰网财经 ：“23号文件”一发布效果就很明显吗？购买力滞缓了几年时间？

孟晓苏 ：为解决居民购买力不足的问题，我们在房改方案中就提出引入住房抵押贷款，得到国务院的支持。那时银行也不愿意借给居民，居民也不懂得可以借钱买房。从1998年房改之初提出住房抵押贷款，到它普遍落地整个经历了三年时间。

为推动住房抵押贷款，我们课题组到处做工作。包括给银行行长们做工作，让他们知道居民既然抵押了房产，银行就不会有风险。做好了供给侧的工作，还要再去做需求端的工作，有房地产专家给居民编了一个“中国老太太和美国老太太天堂对话”的故事。说中国老太太与美国老太太去世后在天堂里相遇，中国老太太攒了一辈子钱却没买上房，而美国老太太则住了一辈子房却刚刚还清钱，相比之下中国老太太吃了大亏，美国老太太的选择才是明智之举。这个故事一下子解开居民的心结，大家开始踊跃借钱买房。过了几年房价翻番了，居民还只需要根据贷款协议还本付息。银行没有吃亏，居民赚大了。后来住房抵押贷款发展到38万亿元，资产质量优良，还有力帮助了居民，推动了经济发展。

凤凰网财经 ：“23号文件”出台后，市场上也有一些声音认为高房价问题因这次房改而起，您怎么看?

孟晓苏 ：人们对房价问题一直没有清醒的认识，误以为房价可以人为压下来。其实在以新房供应为主的我国市场上，房价上涨是一个大趋势。房价问题“短期看供求、中期看结构、长期看发钞”。我国商品房价格上涨的原因之一，是因为靠商品房吸纳了过多的货币。我国多年发行了这么多的货币，但是我国并没有出现大的通货膨胀。因为大部分发行货币很快就被高企的房价吸纳了。

我们来仔细分析房价上涨对老百姓到底是好事还是坏事。 对于有房居民来说，他们不是希望自己的房价下降，而是盼望房屋资产增值。房改以来房价持续上涨，已经使居民得到实际好处，房屋成为居民家庭财富价值的主要构成。 国内外统计数据表明，中国居民家庭财富价值已经仅次于美国居世界第二位，主要原因就是房产增值。

除了建造商品房，我们房改方案里另外一项重要举措是要建设保障房。 保障房政策是全方位的，“租售并举”是一种保障方式，拆迁安置也是一种保障方式。 不少商品房看起来价格高，其实里面摊入了一套或更多的拆迁安置房，后者是不需要居民支付多少钱的。所以不少商品房价里实际上包含了另一套房的价格。如果算上房改房、公租房、经济适用房、拆迁安置房等，各种保障性住房占到我国全部房屋建设中的比例可不小。不仅政府在提供保障房，商品房建设也在提供着拆迁安置房等保障房。

商品房与保障房是一个硬币的两个面，他们互相依存，互为支撑。正确的方法是要完善两个体系，即完善住房市场体系和住房保障体系。

凤凰网财经 ：这种调控带来哪些影响?怎么看当前的调控政策？

孟晓苏 ：对房地产的打压导致出台“限购”政策，限购商品房不久就出现相关产业的产能过剩，这种情况已多次发生。持续限购对我国经济的损害很明显，造成钢铁过剩、电力过剩、煤炭过剩，等等。2014年中国出现了第二轮产能过剩。当时煤炭协会会长跟我说过，煤炭这轮被打下去可能10年都发展不起来。但是没想到仅两年就恢复起来了。为什么呢？原来2015年11月国家开始推出“化解房地产库存”政策，很快把相关产业拉动起来，煤炭、钢铁价格很快翻倍。当然被压抑的楼市价格也出现反弹，很多城市房价猛涨。仅2016年，上海房价涨了45.5%、北京房价上涨35.2%，深圳、南京、厦门、苏州的房价都上涨50%以上。 事实证明房价是压不下去的。

现在有些地方持续“限购”，再次造成了经济发展的困局。目前在房地产市场上出现了两个方向的“逆市场化行为”，从要求开发商提高自持率，甚至高到全部房屋要自持变成“自建房”，这是从供给侧的“逆市场化”；从限购是从需求端的“逆市场化”。其实这些措施不是什么新东西，都是要倒退到房改以前的那个时代。其实是倒退不回去的。那时的“单位自建房”是单位自持、租给本单位职工。现在则是要求由房地产开发商“自持”，他们本来就是是建设商品房卖给别人的。要求开发商“自持”，就像要求餐馆大厨自己把整桌饭菜都吃下去一样荒唐。 我们要坚定不移地以市场经济作为基础性的调节手段，要警惕“去市场化”的倾向。毕竟是市场经济推动了中国今天的发展。

凤凰网财经 ：您不是很赞同长租公寓的形式？

孟晓苏