2024年，加重的市场迷雾，冷热分化严重的行情，让
各类预算
的买家陷入前所未有的犹豫摇摆，让房东陷入深深的不安。
尤其在二手市场，现有的
传统选房模式
主要基于
“3件套”
：
中介app+中介一张嘴+客户实地看房
，外加融入一些社交平台的信息搜集。
这样的模式背后，也存在一些漏洞：
1、信息的不对称、不透明
根据一房一万数据库统计，目前全上海的二手房住宅高达
850万套
，涉及
1.5万
个小区。
即使全市目前在挂二手房突破20万套，处于历史高位，仅占总存量的
不足1/40。
这部分挂牌房源，还分散在全市大大小小的中介手中。
2、选房的被动性
现有的选房方式，对中介的信息
依赖度很高。
客户在信息筛选环节，主权并不完全在自己手中，导致了买家在
房源与实际需求的匹配模糊
，小区信息的了解不足等问题。
3、购房的效率偏低
有过买卖二手房经历的小伙伴知道，看房选房非常占用个人的闲暇时间。
由于上述两个问题的存在，导致不少看房经常是
无效的，费时费力。
如果我告诉你，现在有一套基于全市存量大数据，更
精准高效
的定制选房模式，让你
掌握选房主动权
，是否感兴趣？
一房一万数据中心基于全市二手住宅数据，在近日悄悄上线了一个强大的功能。
为每一位买房人，
打通个人与850万套房源之间的精准匹配。
先上一张总图，它的名字叫
【
N百万二手房气泡图】
图乍看有点摸不着头脑
（别急，请看下去，你会发现它的强大）。
简单来说，数据小伙伴把全市850万套二手住宅，根据
房龄、总价、区域
等不同维度，做了一个数据分类。
通过
不同大小和颜色的泡泡
，把各小区的二手住宅数量、总价段，直观的呈现出来。
在强大完整的
大数据背景下，
我们串联起一房一万的其他数据功能，用更全面、客观、高效的定制化方式，实现普通购房者的
“大数据平权选房”
！
温馨提示：今日发布的第二条为详细的
大数据定制房源攻略
，有需要的小伙伴可率先挪步至二条。
为了让大家更直观感受
【
N百万二手房气泡图】
背后隐藏的
大数据
，我们对
总价千万以上，不同时期的二手商品房变化进行了演绎。
在这张大数据图上，隐藏了一个重要的现象。
上海总价千万以上的商品房，
发展最快、
最重要
的时期在什么时候？
从大数据的扩充路径来看，全市商品房的基本
骨架成型在
中期商品房时代。
到了近期商品房时代，也就是2011年之后，更多是在中期的骨架之上做适度的填充。
真正独立新生的区域很少。
为什么会出现这样的情况？
对于一座庞大的城市来说，
交通
扮演了重要的角色。
我们统计了目前通车的20条轨交线路的通车时间，其中
60%
的线路通车时间都在2011年之前。
而且这部分轨交通常
站点多
，与市区
接驳性极强。
而在其余40%的轨交中，比如16号、17号、18号、浦江线等，多以区域间的连接为主，
站点较少，与市区的接驳性较弱
。
而城市主要高架路方面，我翻阅了内环高架、南北高架、延安高架、中环线等，绝大部分的主要线段，通车时间集中在
2010年之前。
城市交通最高速发展的时期，与中期商品房时代
几乎重合。
如果说，
早期商品房是城市血脉，那么中期形成了楼市骨骼，往后更像不断填充丰满的肌肉。
这或许可以给购房者一个购房
tips：
在选购新房或者次新房时，可以多留意周围一些中期商品房聚集的板块，同时参考当中标杆楼盘的价格稳定程度。
更或者，区域内中期商品房价格足够香，也不失为可以选择的
“经典款”
。
回到开始，这就是二手住宅大数据的奇妙之处。
而对于购房者来说，它最强大的功能是提供给个人
更客观看待房源价值的数据支撑。
除了用大数据看待住宅变迁，它也能很好的判断
不同区域的价值高低！
比如上海的楼市江湖，一直流传着
地倾西南
的说法。
我们就通过
N百万二手房气泡图
，将传闻变成
眼见为实。
我们把外环以内，三大环线间总价千万级以上的二手住宅分布进行气泡图的拆解。
这张图上会发现3个现象。
1、把内环内+中外环间结合看，在环线的西南侧
囤积了更多总价千万以上
的二手住。
2、如果单看内环内来看，西南部市中心，一方面
高总价房源密度更高
，另一方面
早期的高总价商品房密度也最大
。
3、从发展的
紧密度来说
，无论哪个环线，西南部的密度都要
大于北区。
可以看到西南部
（主要为徐汇、长宁、黄浦等部分区域）
的
豪宅化进程开启更早
。
价值的共识根基更深厚，尤其在内环内。
但这也导致这些区域的内环内，在
城市更新进程更为困难
，向内中环甚至中外环发展成了趋势。
比如当下的顶流：
徐滨板块。
当然，这种认知也在被越来越多涌入的新财富阶层慢慢改变。
比如以
近期商品房
来看，内中环间
北区
存量更庞大。
这时期的北区代表选手，譬如
大宁板块
。
但假如把千万级以上的房源，聚焦到
总价3000万以上的豪宅
，各区之间又有怎样的分化？
从塔尖财富的房源分布来看，在最重要的中期商品房阶段，呈现
由西南向东延伸
的分布态势。
而到了近期商品房阶段，
东西走向开始被弱化，出现了城区扩散的情况。
但就像上文所说，中期商品房在很大程度上奠定了上海的楼市格局。
因此从整体来看，全市的塔尖财富依然保留
东西轴向的分布，
短期内很难被改变。
但通过气泡分布，我们也要
正视另一个问题：
在徐汇、老静安、长宁、黄浦，
分布着大量的早期和中期豪宅二手房
，如果面临相近区域的新房豪宅大量入市，未来
二手房抛压不容小觑。
而在中产改善的主力总价段1000万-3000万间，这种聚集现象几乎不存在。
由此可以看到，真正塔尖上的财富群体，
其实拥有更鲜明的价值导向。
而对于预算在3000万以下的群体，
跟随塔尖财富的价值流向，也不失为一种安全的方式。
最后，我想简单聊几句
浦东。
我观察了浦东早中期三个时期商品房的分布。
其实早期和中期商品房阶段分化不明显，更像是满足滨江+金融+产业的
住宅配套开发模式。
但随着2011年之后，近期商品房的出现，我隐约发觉
浦东正在南向的趋势。
结合前滩开发+张江南扩等，对于在浦东预算在1000万以上置业的小伙伴，这样的趋势也可供参考。
好了，秀完大数据的
“肌肉”
后，相信很多小伙伴也对我们的
【
N百万二手房气泡图】
有了更深入的了解。
其实对普通购房者来说，过往在选房数据上的依赖，通常是中介的二手挂牌，历史成交等。
