房企战略分化加剧，地产股也不能只选龙头企业

文｜邓浩志

过去7、8年来， 房地产行业一直都是所谓的：行业集中度越来越高 ， 强者恒强 等等论调， 但从最近各种统计数据看，行业似乎发生了变化。 投资房地产股的朋友可能要注意了，闭着眼睛买大房企的逻辑可能未必100%有效。当然，当前A股一波没业绩支撑的无厘头暴涨也需要注意。

从下图可见龙头房企的表现，今年出现了比较大的差异，也不是所有强者恒强，部分房企业绩有提升，部分又下降，销售业绩下降的，也未必是经营不善的结果，可能与其主动选择有关。

总体来说目前大房企发展战略大概有四大类。

第一类，是全面做大房地产开发业务 ，全国12345线的任何一个市场他们都想吃掉。不断压低土地成本，建筑成本，管理成本等等，这类型可称为高度聚焦开发型房企，全面贯彻高周转策略，属纵向扩张型企业。

第二类，则以地产开发为依托，往地产开发周边行业渗透与输出 ，一般包括物业管理、销售代理、项目代建、建筑设计等等，他们希望将产业链整个链条上的业务都吃掉，吃完自己的，再吃人家的。这类可称为全产业链发展模式，属于横向扩张型企业。

第三类，则是多元化发展 ，和地产完全无关的的业务他们也积极参与，反正哪个领域是热点，哪个领域国家有政策就都试一下，比如：新能源汽车、机器人、粮油、文旅、环保、教育、大健康等等。当然有不少企业只是把新产业当作噱头，用其作为与地方政府拿地的谈资，其实并未真正参与，搞半天还是为地产开发；而有部分企业是实实在在地进入到这个领域，希望由此培育出地产以外的新的主营业务，所以投资者要认真区分。

第四类，是房企属不求快速扩张，只求没有失误型 。中国楼市进入白银时代大家都知道，城市之间市场分化也愈发严重。进错城市，拿错项目是房企最致命的失误，部分房企现在只重点专注一、二线及强三线城市，业务也尽可能集中在住宅领域，对新产业敬而远之，对商业、办公等类型产品也是谨小慎微，总的目的就是稳住规模，以求降风险，保利润。

图：部分房企的战略管控

四种不同选择导致最近表现各不相同。从长远看，四种战略都有其优劣势，就凭头四个月的业绩还不能就此定论谁对谁错，谁未来的路子走得更好。

有两点需要提醒的：

一是房企的战略直接影响股票投资者的收益预期，这必须有心理预期；

二是部分房企最近调整了战略，比如放缓开发节奏，比如某些战略转移已经基本宣布失败，投资者也要对最新的动向有所了解。情况在不断变化，如果你懒得做功课，那就不要抱怨自己投资收益低了，当然，你也可以找个靠谱的人咨询一下。

（本文图片来自网络）

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