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易居沃顿2015期美国段沃顿专修期间，来自沃顿商学院的12位教授和专家，为易居沃顿2015期研修班学员带来12门涉及不同领域的课程。
有拓展全球视野的《21世纪全新商业机遇》、《宏观经济概论》、《房地产行业的全球趋势》；
有分享美国经验的《美国养老住宅》、《美国的分时度假产业》、《中国房地产市场的风险评估：新数据和美国的经验教训》；
有展望未来的《Zillow对房地产行业的影响》、《网络经济动态》、《商业新模式：房地产众筹》；
有站在企业发展战略层面上的《蓝海战略》、《应对不确定性》；
还有详解说服式领导力的《在谈判中实现增长》。
如果说选择沃顿作为美国段的专修地，是因为它不容辩驳的权威性，是因为它是美国顶尖商学院中唯一开设房地产专业方向的院校，选择这12位专家和教授作为导师，又是为什么？
跟随小沃一起来围观一下他们高大上的学术和职业履历，大家就懂了。
课程一 《21世纪全新商业机遇》
Global Business Trends
主讲
莫罗·F·盖伦（Mauro F. Guillen）
社会学家、政治经济学家，沃顿商学院讲习国际管理教授，宾夕法尼亚大学社会学教授，此前曾在麻省理工大学斯隆管理学院任教；
研究领域侧重于全球化对组织机构跨国模式的影响以及全球互联网的使用；
BTW，拥有西班牙/美国双国籍的盖伦教授同时也是西班牙顶尖社会学家和政治经济学家。
观点精选
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1. 全球趋势将以多种方式影响到地区、国家、行业乃至公司。
不确定性将成为21世纪的关键特色：新常态。
趋势带来挑战与机遇。
2. 2030年可能会是旧模式的末日，目前的商业社会结构将被全新结构所取代。
3. 一些重要趋势：
看短期世界经济，下一个崛起者是印度市场，10年后其消费规模将超过中国
看长期世界经济，下一个崛起者是撒哈拉以南的非洲国家和地区市场
欧洲消费增长则将主要来自东欧
中产阶级将成为市场消费主力
女性市场、老年人市场（包括养老地产）将占据重要地位
课程二 《宏观经济概况》
Macroeconomic Overview
主讲
朱尔斯·范·宾斯伯根（Jules Van Binsbergen）
荷兰裔的宾斯伯根是沃顿商学院金融学副教授，此前在杜克大学获得博士学位，后又在斯坦福大学获得终身教职，2014年加入沃顿商学院并从事金融理论研究，主要方向是资产定价、金融市场与宏观经济之间的关系等等；
其研究成果是《美国经济评论》、《金融经济学》等权威学术期刊上的常客；
课上他谈到了中国、美国、欧洲近期和较远期的经济前景、主要的经济挑战，以及近期的GDP、利率、股价前景等。
观点精选
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1. 每一代人都认为自己的时代是特别的，这是错觉。
2. 技术创新不一定是威胁，更多考虑创新带来的机会。
3. 美国房地产市场正在复苏，是基于财富积累下的需求增加。
4. 欧盟的现状给婚姻的启示是，要么就分享所有的资源，否则就不要结合。
5. 政府促进经济增长的主要任务之一，是清除那些旧掌权者对创新的阻碍。
6. 人们通常更关注股票市场，实际上债市体量更加庞大：
7. 股市是经济增值的指标， 是未来现金流的当前的价值:
V（股票市值）=CF1（现金流）/(r(预期回报率）-g(年度增长率）)
8. 当前中国经济总量排名第二，人均排名第75，仍有发展潜力，是公认的对当前世界经济影响重大的国家；
9. 对世界经济的展望： 美国经济增长但不突出，日本依旧疲软。 欧元的团结岌岌可危。 中国经济“衰退”风险， 对新兴经济体韧性的担心；
10. 世界经济的主题与威胁：美国低息贷款时代的终结。全球石油价格暴跌。中国经济放缓。欧洲复苏缓慢；
11. 为了应对金融危机，美元短期借款利率从2007年的约5%，直接下降到2009年1月几乎无息，下降速度非常快，并持续到现在；
12. 在低息的这段时间，股票的市值上涨（预期回报率的降低会使得市值上涨）；
13. 预期美国10年GDP平均增长2.5%，CPI 2.1%。美国的加息会与就业市场关联，总体预计处于加息通道，本年预计加息两次；
14. 美元加息、对中国经济增长的担心客观上会促使人民币贬值。唯一的变数就是中国央行的干预程度；
15. 中国债务比率在上升， GDP增长率下降，形成了喇叭口；
16. 中国面临的挑战，对政府是否有能力避免经济危机有严重关切：
17. 中国GDP增长下降1%，大宗商品下降约2%， 会压低其他新兴经济体的汇率， 以及大幅持有美元债经济体的压力。
课程三 《蓝海战略》
Blue Ocean Strategy
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1. 确认新机会的步骤：
寻找趋势
确认痛点所在，找出解决方案
采取创新方案，寻找潜在客户
转向那些有问题及需要解决方案的人
2. 事实上，对未来的预测非常困难。 国际货币基金组织对中国1980年到2005年GDP的预测也是产生了巨大偏差。由此也可见国家、企业在相对短的时间产生的基本面变化会很巨大，在当前新经济下更是如此。企业需要时刻做好应对，蓝海不容易找，但是所提到的基本理论分析可用于企业的分析。
3. 蓝海战略要求我们转移战略焦点：
4. 寻找新的增长机会的关键问题：
5. 企业需要平衡核心力量和新兴机会，让快速适应者与稳定捍卫者并存：
其中，快速适应者能够发现新的增长点
小额下注
积极获取新的创意和方法
将革新和灵活融入运营
而稳定捍卫者将形成管理核心
从内部进行推动
关注文化和共享价值的管理
驱动效率
不做激进的战略和组合调整
维持可靠的顾客基础
6. 总而言之：
创新很难，通常不会成功
要专注于克服某个客户细分市场的痛点
用新出现的创新想法去平衡“核心”
课程四 《房地产行业的全球趋势》
Global Trend for the Real Estate Industry
主讲
萨姆·钱丹（Sam Chandan)
沃顿商学院Laurence & Susan Hirsch 讲席，房地产学兼职副教授；
加入沃顿前曾在同样是美国最顶尖学府之一的达特茅斯学院任教；之所以回到沃顿，是因为“这里在商业地产领域有顶尖的研究”；
这位沃顿校友的研究方向包括商业地产、房地产金融、房地产经济学和公共财政；
他创立的Chandan Economics公司也是美国行业内领先的商业地产数据与研究公司；在教学之余，还参与管理40亿美元的房地产信托基金。
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1. 中国投资人包括金融机构大规模的投资美国不动产。
2. 不动产投资已经全球化。
3. 最大规模的投资资金来自中国。
4. 美国的资本化率目前处于08年金融危机以来的低位，所以资产价格高估。
5. 信息透明、流动性好、交易简单以及比较少的管制，让美国不动产成为全球资金青睐的投资品。 
6. 欧洲正在出现危机，英国有可能退出欧盟，让以欧元定价的房地产投资信心受损，资金涌入美国。
7. 类似像EB5这样的个人投资形式也在推动不动产的价格。90%的EB5资金都来自中国。
8. 过往，美国用税收歧视来控制海外投资者的投资规模。目前国会正在推动立法取消这项税收。
9. 非洲的投资机会开始显现，目前比较多聚焦在撒南地区。
10. 新兴国家的政策不稳定性，特别是管制增加了投资风险。
其中：
11. 美国投资人在海外市场的选择上倾向于有成熟的运营体系，但是资本稀缺的市场
课程五 《应对不确定性》
Scenario Planning and Coping with Uncertainties
主讲
凯茜·皮尔森（Kathy Pearson）
沃顿商学院运营与信息管理系副教授，同时在沃顿商学院莱纳德·戴维斯健康经济学研究所担任高级研究员；
她还是一名创业者、企业管理者、资深策略专家和系统思维学专家，是商业决策领域的知名权威，长期从事企业中高级管理层教育培训；
她的客户也都是美国银行、思科、可口可乐、雅诗兰黛、默克制药、葛兰素史克、世界银行这样的顶级企业和机构。
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1. 短期商业目标与长期商业目标是有冲突的：
2. 今天比三十年前更难以做出正确的决策，因为：
市场变化和技术更新频率更高，据说未来三十年间影响我们生活的重大发明有80%还没有发明出来。
信息过量，互联网技术更是加深了信息提供的速度和量级（决策信息量不足40%造成不充分决策；信息量超过70%，信息过量造成决策系统瘫痪。）
全球化程度越来越高，全球经济的依存程度已越来越深
竞争环境和模式发生变化，我们更需要关注潜在的，行业外来的竞争对手。例如：隐形眼镜公司没想到谷歌眼镜成为自己潜在的竞争对手
市场平凡出现的波动性、不确定性、复杂性和模糊性
监管环境变得严格和复杂
还有我们必须面对的对于不确定性的恐惧
3. 行业的领导者更容易因为成功的路径依赖而被市场所淘汰。
4. 实现战略灵活性的障碍：
5. 实现战略灵活性的具体行动：
课程六 网络经济动态
Dynamics of the Sharing Economy
主讲
巴里·利波特（Barry Libert）
沃顿商学院SEI中心高级研究员；
科技行业天使投资人、数字时代的企业策略专家、MZinga公司董事长；
专精于社群、移动和大数据公司的投资，并针对新技术崛起对现有商业模式带来的冲击，为大企业和大机构提供顾问服务；
德勤、GE医疗、ESPN和高盛等都是他的客户；
《我们比我更聪明》一书作者；
在沃顿，他的精力主要集中在商业模式和领导力风格研究上。
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1. 互联网经济的商业模式从交易变为与客户建立联系。
2. 网络连接打破了传统的地域概念。
3. 四巨头引领分享经济GAFA(Google、Apple、Facebook、Amazon)，他们的收入规模已经与丹麦相当、增长速度已经超过了中国。
4. 商业模式决定了价值，资产建构者获得一倍的收益、服务提供者获得两倍收益、技术创造者获得四倍收益而网络协调者获得八倍收益。
5. 房地产对于新技术的采用比较迟缓，应用程度也很低。
6. 网络经济可以利用的十个方法：
技术：从实物到构建数字平台
投资：从有形资产到无形资产
战略：从运营者到资源配臵者
领导力：从指挥者转变为共同创造价值者
顾客：利用“众”和“云”，从顾客转化为共同创造者
收入：从交易转为订购
工作人员：从雇佣员工到启用自由职业者
指标：从财务数据到使用大数据
董事会：权力中心化到共享权力
创新：封闭的系统到开放的思维
7. 关于互联网金融——众筹：
● 上课中的Libert
课程七 美国养老住宅
Senior Housing in America
主讲
约翰·惠特曼（John Whitman）
在沃顿商学院医疗保健MBA项目任教的约翰·惠特曼，早年就读于沃顿商学院医疗管理专业；
过去30多年来他一直致力于老年人护理方面的专业研究，期间还成立了一家在全美都享有声誉的咨询公司，与医疗系统和上百家医院展开合作，致力于推广有市场、高质量、经济上可持续的老年人关怀和服务项目，是一位实战派专家；
惠特曼老师介绍了美国养老住宅的前世今生以及大致分类。
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1. 关于老年人的普世真理：
的需求
– 独立生活且安心，根据不同的需要，可以获取不同等级的照护
– 痴呆
– 失禁
– 行为型的健康问题
2. 完善的养老系统包括：
3. 养老产业，定义客户是首要的：
年龄
健康程度
经济能力
行为能力自理能力
不同的养老意愿
4. 养老产业从业者的价值观是最重要的，基因其实是宗教和慈善。
5. 因为老年人状况的多样性，针对养老的不动产开发要找准细分市场。
6. 由于养老用途的阶段性和周期性，作为养老的载体和入口的住宅不动产，要有证券化设计或退出设计。
7. 美国养老住宅的发展历程：
动）
8. 美国的养老住宅类别，按独立程度从高到低分为以下几种：
– 住房和配套设施（最独立）
– 终身照护模式，提供不同等级的护理
– 月租模式，提供不同等级的护理
– 私人住户
– 多为独立运营的设施
– 少数
– 医护及ADL照护服务(依赖程度最大)
9. 按照潜在数量和经济规模计算，哪些类别对房地产开发具有商机：
独立退休社区
退休社区
持续照护退休社区
生活协助
专业护理机构
课程八 《Zillow对房地产行业的影响》
Update on Zillow: Impact in the Real Estate Industry
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1. Zillow的扩张秘诀在于想打造的不仅是一家大公司，而是一个大市场。
2. Zillow提供所有在售房屋的信息，但并不卖房子，而是主要向购房者提供各类房地产信息查询服务，并且提供免费的房地产估价服务。大量汇总房屋信息，吸引地产中介与房屋销售方在其网站上收发信息。其收入的80%来自美国独立的房产经纪人向其付费。
3. 针对不同市场， Zillow通过收购与兼并，涵盖多品牌扩张；
4. Zillow的核心方式是，留用杰出人员，打造杰出产品，吸引大众与专业地产经纪人通过其产品发生连接。
5. Zillow管理特色：
人才造就公司，极低的面试录取率
数据推动决策
创造拥有感，设立黑客周，纯粹为了鼓励创新
始终用核心价值驱动每日决策
注重居家生命周期的全过程
6. 战略重点：
7. 所有公司研发的软件都对消费者免费，同时也兼容任何其他公司的软件系统。
● “我们只卖信息，不卖房子。”
课程九 《商业新模式：房地产众筹》
A New Business Model: Crowd Sourcing for Real Estate
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1. 众筹的发展历史：
1700年英格兰银行众筹 ➜ 1885年自由女神众筹建造 ➜ 1933年美国证券法 ➜ 2000年互联网众筹完成专辑等制作 ➜ 2011年至2015年美国国会为众筹立法 ➜ 2016年4月起可以向非合格投资者进行众筹。
2. 众筹的类型：
3. RealtyMogul 的公司业务 RealtyMogul就是在允许股权众筹的前提下，成立了3年的房地产股权众筹网络公司。通过收集需众筹的资产，吸引投资者，撮合交易达成，收取2-3%的服务费。 目前已经筹资2亿多美元， 返还投资者3000多万美元， 融资350多个房产物业， 总计物业价值7亿多美元。 实现了A、B轮共计4400万美元的融资。
4. 理论上，房产的投资者只需要3%的启动资金， RealtyMogul可以为其募集近25%的股权众筹，并从机构处取得剩余债务融资，完成项目的开发。可以极大简化房产投资的融资。
5. 目前的资产的提供方，投资的个人都很活跃，投资者的回报率约为8%以上，对于股权众筹部分肯定没有承诺回报，可以亏损到本金。
6. 对应国内，非法集资对应的非法吸收公众存款、非法从事证券业募资活动、集资诈骗等法律表述复杂，监管方面多，让相关业务开展面临很大法律风险。 另外资金需求方对资产的误导性披露，投资者缺少资本投资的教育，显著限制了这一资本运作形式在国内的发展。
7. 对比中美房地产开发商资金募集方式如下：
课程十 《在谈判中实现增长》
Negotiating Your Way to Growth
主讲
埃里克·马克斯（Eric Max）
沃顿商学院法律研究与商业道德讲师；
美国联邦法庭调解专家小组成员，新泽西州州政府争端解决办公室（ODS）主任——ODS是美国领先的公立争端调解机构，每年为联邦和州法庭调解100多件案件；
作为法庭指定调解员，马克斯处理过1000多起案件，为数百名美国法官、检察官和高级政府官员进行过谈判和斡旋技巧培训，还为美国高等法院大法官、司法部长办公室、国民警卫队等群体作过特别培训；
除了在沃顿，他同时也在纽约大学法学院、纽约大学公共服务学员教授调解和谈判技巧。
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利益式协商：
● 课间和同学玩自拍的马克斯老师
课程十一 《美国的分时度假产业》
Timeshare Industry in the US
观点精选
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1. 分时度假概念：
物业开发商将度假酒店等，以每周使用权将每户单元分割销售给度假需求者。借助交换交易公司的组织，购买者可以交换该时段的度假物业使用权。通常分割销售达到的销售总额会是整体正常销售的4倍。主要适用于产权公寓、酒店。
2. 购买者除了支付初始购买成本，还需要支付维护费用用于物业维护与装修，这笔费用仍影响较大。途家与建造商尝试在做，但是高额维护费是销售的主要障碍之一。
3. 美国的购买者主要是40岁左右，学历高，收入高的中产阶级。
4. 分时度假从1963年提出，希尔顿酒店1965年将其引入美国，目前万豪、喜达屋、凯越、希尔顿等主流品牌都已经推出。目前有几十亿的产业额，约1600家分时度假村，20万个单元。
5. 交换模式从固定星期到浮动星期，到现在最受欢迎的点数系统。 增加了灵活性。
6. 美国的分时度假处于巴特勒产品生命周期的发展阶段。2004年之前维持7%到20%的复合增长率，达到峰值。随后04年到07年因为经济下滑的影响，产生一波急速下滑（日本每年境外滑雪人数从其经济鼎盛时期的6000万人到现在3000万人，可见经济对消费的影响）。
7. 每单位分时度假物业的销售价格约2万美元，年度销售额约70亿美元。
8. 经济衰弱时，预计产业会下降，欧洲处于产业下降期，大量投资者回报低， 难以脱手。
9. 分时度假产业的发展机会来自： 高净值个人增加、新中产对娱乐的需求、全球经济复苏、互联网普及、国际旅游的增长。
10. 分时度假产业发展的挑战： 销售过程中的欺诈行为，隐瞒后续持续成本，周期性影响， 投资后不会升值，一般只会减值出手，开发商或者购买者都不太容易加杠杆。
课程十二 《中国房地产市场的风险评估：新数据和美国的经验教训》
The Boom and Bust Cycles of the Real Estate Business
主讲
约瑟夫·格约克(Joseoh Gyourko)
观点精选
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1. 美国的房地产危机曾让众多观察家大吃一惊。
2. 警惕以下征兆：
3. 没有哪个经济学的理论或模型能够确凿地告诉我们某个房地产市场是否为泡沫或严重定价错误。
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易居沃顿中国研修中心（房地产&互联网&金融）是易居中国和沃顿商学院联合发起成立，集产学研于一体，支持地产企业升级发展的平台，推动地产经理人原动力学习交流的平台，以及沉淀行业前沿智库和转化创新的平台。
“2016中国房地产实战研修班”是易居沃顿中国研修中心全面升级，推出的第五期高端研修项目。
本期研修班在2015期的基础上再次升级，集结“百人导师团”，优选5大课题方向，涵盖30余项细分主题，全学程8大单元，现正在招生中。
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