房贷持续收紧背后：负相关的历史逻辑

来 源丨21世纪经济报道（jjbd21）

记者丨 王营 北京报道

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房贷利率不排除继续上浮走高，热点城市房价环比或将于今年11月由正转负。

“针对首套房，目前只有民生和中信两家银行首套利率上浮10%，其他银行还没上调；对于二套房，目前汇丰银行上浮10%。浙商银行普通住宅上浮10%，非普通住宅上浮20%。其他银行都上浮20%。”6月23日，北京链家房地产经纪有限公司一位中介人士告诉21世纪经济报道记者。

根据链家地产6月第三周周报显示，周度成交均价跌至2017年年初的水平，预计后期还有继续松动的空间。目前行政调控虽未再加码，但是信贷环境空前紧缩（首套房利率的上浮是前所未有的），受此影响市场观望情绪明显增强，成交周期延长，需求端的持续降温使得业主的预期也发生变化，调价中降价业主比例已经连续6周保持在90%左右的高位水平。

易居研究院研究员赖勤通过观察分析历史数据发现，不论是房价，还是住宅成交面积，都和个人住房贷款利率呈负相关关系；而与历史相似时点对比，此次房贷利率上升的原因与2012年9月份至2014年三季度房贷利率上升的原因更接近，都存在楼市调控和银根收紧的情况。房贷利率与楼市调控政策，它们共同构成了一套“组合拳”，对楼市发挥了调控作用。

自一季度末调控加码以来，各家银行的信贷额度便出现了不同程度的紧张情况，而接近年中这样的情况并没有得到缓解。北京伟嘉安捷投资担保有限公司从各家银行了解到，目前从银行审批做抵押到放款的周期，普遍都在35-40个工作日左右，个别的银行甚至放款周期更长，而且审批的条件也比从前更为严格，对购房人收入流水和还款能力的要求也比较高。

伟嘉安捷监测发现，从近期各家银行的利率情况来看，目前超过95%以上的银行仍然维持着首套房基准，二套房上浮20%的情况。在现阶段信贷环境持续收紧的情况下，银行的信贷政策也是趋于严格，随着三季度四季度的来临，各家银行不排除继续上调贷款利率的可能性。

中原地产研究中心统计数据也显示，目前大部分城市的执行利率已经基本接近首套房基准，二套房上浮10%-20%。

伟嘉安捷市场经理吴昊表示，从上半年信贷政策收紧后，各家银行的利率优惠也在逐步减少，而且后续不乏出现其他银行跟进调整利率的情况。市场流动性趋紧和二手房成交普遍下滑的态势下，银行内部资金成本压力也在不断上升，因此下半年的信贷环境仍然将以持续收紧为主。

中原地产首席分析师张大伟也表示，房贷的确在收紧，房贷的资金价格上行，放贷难度在加大。

不过，张大伟表示，近期关于房贷停贷传闻有言过其实加大恐慌嫌疑。他认为，对于中介机构来说，银行的房贷业务是有回扣等收入的，在当下，各家银行成本提高而且额度吃紧的情况下。部分银行与中介的合作意愿降低，所以出现了部分金融中介或者二手房中介统计口径里的银行停贷。张大伟认为，尽管房贷在收紧，但由于今年一手房和二手房成交量并不高，贷款需求也就随之下降，房贷额度不会显得紧张。

21世纪经济报道记者了解到，在近期北京市住建委网签系统升级调整后，各家银行对于内部批单的审查也是愈发严格。由于此前“京八条”的出台明确了银行从严审查的规定，对于购房人的收入流水、贷款情况、个人征信等核查都十分严格。此外，各家银行将首套房利率调整为基准、二套上浮20%后，此前批贷后享受九折或九五折优惠的购房人利率仍然不变。

房贷一直被认为是银行的优质贷款，但最近银行对个人房贷的态度发生了比较大的变化，从曾经抢手的香饽饽变成鸡肋甚至是烫手山芋，这直接体现在各大银行的房贷利率折扣上，不同城市的房贷利率有不同程度的上浮趋势。个人住房贷款作为多数居民购房时的选择，它的变动也会对楼市产生较为显著的影响。

赖勤研究发现，房价与房贷利率为负相关关系。从2009年到2017年间，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅与个人住房贷款利率密切相关，并且二者走势正好相反。住宅价格环比增幅最大的三个时期分别是2009年四季度、2013年一季度和2016年三季度，此时的房贷利率水平正好是处在同周期的低谷阶段，其中2009年四季度和2016年三季度左右个人房贷利率只有4.5%左右，处于历史低位。另一方面，当住宅价格环比跌幅最大时，房贷利率维持在较高的水平，如2012年一季度左右，此时的房价环比跌幅达到了-0.3%，而房贷利率达到了7.62%的近十年历史最高峰值。

赖勤通过观察70个大中城市新建商品住宅价格同比增幅与房贷利率的走势看出，从2009年一季度至今年一季度，二者的走势基本是相反的，当房价同比增幅高时，房贷利率往往较低，而当房价同比增幅低时，房贷利率往往处在同时期的高位。例如2010年上半年房价同比增幅达到了10%以上的高点，此时的房贷利率低于4.5%，是一个阶段性的低点；而当2015年一季度左右房价同比跌幅达到峰值的6.4%时，那个时候的房贷利率处于一个较高的水平，当房贷利率逐渐降下来，房价才触底反弹。

同理，住宅成交面积与房贷利率为负相关关系。

不过，赖勤也指出，从房贷利率走势看出，虽然2012年9月份至2014年三季度的利率增幅仅为12%，远低于2009年6月份至2011年的76%，但是前者房价和房屋成交面积的降幅不亚于后者。可见，房贷利率并不是影响楼市的最关键因素，而是与房贷利率相伴而来的一系列楼市调控政策，它们共同构成了一套“组合拳”，对房价和房屋成交面积进行了调控。

张大伟注意到，购房者的资金成本持续上升，已经逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大。目前市场成交已经全面降温，降价开始出现。

根据上述推断，赖勤预计，今年底以前房贷利率仍将上浮，明年我国货币流动性趋紧的情况仍可能得不到改善，房贷利率将延续上浮趋势。热点城市的楼市将延续最近开始的降温趋势，房价环比将于11月正转负。