后疫情时代,中国社会各基层开始高度重视康养度假产业。传统房地产的消费属性开始回归,人们纷纷寻找更高水准的康养度假类居所和新型生活方式。但是,相较于康养度假需求的高涨,行业内产业链的相关专业资源力量却是相对薄弱和稀缺的。
基于此,9月5日,由领易咨询主办,志贺设计、上海励俊健康协办的“2020中国康养度假产业未来发展趋势研讨会”在上海举行。本次论坛旨在用全方位的产业视角,与业界专家学者、行业大咖、企业负责人高屋建瓴地探讨行业发展的问题和发展战略,为日后整体行业的发展提质升级寻找方向。
以下,是房地产观察家根据现场专家演讲内容,整理出来的核心观点:
▲邹毅,领易咨询总经理
1、
得益于天时地利人和,此时正是发展康养产业的好时机。
从天时来看,中国第一次进入大规模的人口老龄化社会的窗口期、后疫情时代催生爆发;其次地利,大规模城镇化基本完成,且具备了一定的经济基础;最后人和,国家政策的不断促进,经济内循环、产业转型的需求,整个市场都在寻求新的转型点及供给点,康养市场必将成为新的爆发点。
2、
未来20年,青壮年人口下降速度超过老龄人口增幅,传统养老模式面临挑战。
根据联合国测算,2055年前后我国人口可能处于人口高峰后的下滑阶段,预计总人口数量约13.2亿人,60岁以上人口占比将达到38.53%,25-64岁人口数量将下降约至7.3亿人。显然,青壮年工作年龄段人口数量下降速度将超过老龄人口增长速度。
3、
未来养老产业将呈现“两级化”趋势。
一是大众养老公益化,现有老龄人口呈现“三高一低”特点,即拥有财富低、教育水平低、城镇化率低、家庭负担高;二是高端养老精品化,60年代人群养老消费水平可观,具备高教育水平和高支付能力,将引爆高端养老产业。
4、
全国养老机构的床位供给不足与资源错配利用率不高的矛盾并存。
一是机构养老床位供给不足,2017年每千名老年人拥有养老床位仅30.9张;二是资源错配、重量不重质、床位利用率不高。主要表现为新建机构数量增加迅速,床位利用率降低;优质养老机构人满为患,一床难求。
5、
“养老+地产”的模式逐渐成为房企转型的新突破口。
在产业+地产的行业逻辑之下,各大地产开发集团也纷纷开始产业化的布局。而康养度假产业,是大城市郊区化的一个非常重要的门类。
一方面这类产业具备足够大的市场基础,第二方面,在新型城镇群的网络布局下,大城市郊区是绝佳的、近邻主要客群市场的康养度假目的地,
也是未来房地产开发少有的几个增量蓝海市场。
6、根据不同类型养老项目划分标准,常见的康养度假目的地七种操作范式有:
城市单体养老住宅、介入式养老社区、康养+酒店模式、康养+度假村模式、康养+文旅小镇模式、康养+农业综合模式。
以深度挖掘“康养型马斯洛需求”理论,合理规划内容要素为康养文旅产业项目总体配置原则。
7、通过20个国内外一线案例研究可知,不同级次项目在核心功能、规模尺度及开发要点上各不相同。基于此,我们得出康养度假项目基本范式:
第一级,康养住宅、公寓及社区。
其核心功能为康养设施+住宅产品,规模尺度在10~500亩之间;
第二级,康养酒店及度假村。
其核心功能为酒店化的服务+外部疗愈型景观+功能化设施,规模尺度在500~1500亩之间;
第三级,康养小镇。
其核心功能为医疗产业+保健产业+商业配套+农业产业+旅游业,规模尺度在1500亩~10000亩之间;
第四级,康养度假区。
其核心功能为文化艺术+会议会展+全域交通配套+全域产业中心,规模尺度在10~100平方公里之间。
其中,
一二级项目开发要点是精打细算,注重微观场景,而一二级项目开发要点是高屋建瓴,更注重宏观产业配置。
因此,康养度假项目本质是生活方式多样性的问题,核心是体量和容量问题。
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金准,中国社会科学院旅游研究中心秘书长
1、
为什么经济换挡期会成为旅游业由量到质的发展关键期?
归结于起来主要有如下四点:
①
资本和资源在高速期主要聚集在高利润领域
,如地产,即便进入旅游业,也会泛化,成为地产工具。而一旦进入经济换挡期,其他行业利润率下降,资本和资源会回归到真实需求领域进入旅游行业之中;
②
高速发展期为旅游市场留下一个庞大的消费阶层
,随着其年龄增长,产生日趋品质化的旅游需求;
③
高速增长期留下的基础设施、公共服务和人才,为旅游业再利用提供了条件;
④
经济换挡期往往带来全方位的改革和开放
,生产要素逐步从高速增长的环境中解放出来,市场体系得以完善,旅游业获得再发展的土壤。
2、
传统旅游业具有“三高三低”特征。
其中,三高分别为高负担、高杠杆、高竞争。三低分别是低效率,行业小弱散差,平均盈利水平低;低附加值,尤其是科技及知识附加值低;低匹配性,节假日中产消费溢出现象显。以上特征,导致传统旅游业并不具备可持续发展性。
3、当我们站在康养产业视角来看待问题时,
康养产业便成为了效率转换器,供给问题转化为需求红利。
如从利用人口的供给红利转化为开发人口的需求红利;从利用城市化转化到为城市人口服务;从批量化供给到精细满足不同人群深层次需要;从地产化、金融化到服务化。
4、康养叠加文旅是一种怎样的活动?首选,它需具备
专业性形成的门槛、 休闲性区别于治疗、异地性形成环境、多维性适合于旅游
四个特征。其次,它应该是身体健康、心智健康、社交健康和家庭健康活动的总和。唯有这样的叠加,才能真正打开康养产业能力和旅游的发展空间。
5、据腾讯与社科院某调查研究显示,与去年相比,健康疗养类人群偏好增加最显著。其主要原因有:
①
产业赋能的价值大于单纯地产开发的价值。
疫情后,规模庞大的旅游产业正进入传统模式的迷茫期,需要高品质的新价值赋能;
②
存量优化大于投资导入。
在健康维度下,旅游业的每个领域都值得重做一遍;
③
深转化大于重投资。
其核心着眼点是运营模式的转换、知识图谱的嵌入和服务方式的优化;
④
体验大于工程。
企业关注重点不在建筑和设备,而在服务、IP、场景 、体验。
6、
康养叠加文旅的A+B+C模式,A表示知识图谱的服务化,B表示家庭关系的拓展,C表示新零售逻辑的嵌入。
其中,文旅知识图谱服务化并非较硬的医疗设施,而是比较软的生活设施,整个文旅行业都需要深入知识图谱,浅出文旅服务体现出来。从康养叠加文旅的另一面,找到中国旅游业的高质量增长空间。
当然提到康养话题,除了身体健身外,自然也离不开心灵及精神健康。
前清华人居集团总裁,北京森林学园创办人林涧也受邀本次论坛进行了《身心灵度假目的地探》主题分享。
他表示身-心-灵即Body-Mind-Spirit,并以美国新纪元运动作为身心灵的概念与背景进行分析。
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林涧,曾任清华人居集团总裁,北京森林学园创办人
其中,林涧还以
“马斯洛人性需求层次金字塔”,构建了人本主义心理学框架。
在原有人性需求三角“身和心”基础上,增加了“灵”,即自我超越,实现自我意识的转化升级,走出小我,向更高维度演变。最后还以印度喜马拉雅瑜伽学院、中国文礼书院作为典型案例,亲身探索身心灵度假目的地。
此外,
还有江苏体育产业研究院国际部主任卢求带来《 体育小镇和体育综合体的建设实践》分享。
他表示体育产业的核心并非真金铂银,也不是为广大民众提高健身体质,而是追求GDP、整个经济发展和税收贡献。
中国过去30年,部分领域如房地产、IT与发达国家之间的差距不断缩小,唯独体育产业上相差较大。可见未来中国体育产业发展空间非常大。可是对地产企业而言,虽有不少企业涉足体育,但并未形成整个体育生态,也没有充分利用体育产业进行拿地。这也再次证明,
相较于常见的文旅地产、教育地产,体育产业圈地的难度性更高,更具有特殊性。
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卢求,江苏体育产业研究院国际部主任
本次论坛设置了两个圆桌对话环节,其中圆桌对话一主题为《后疫情时代,康养行业发展新趋势》,由上海励俊健康执行董事张小兵主持,绿地康养健康产业集团副总经理陈小华、志贺设计执行董事金清源、长三角养老协会联合体秘书长冯建光、复星康复养老产业发展集团星堡副总裁王小辉四位嘉宾参与讨论。
陈小华
:以绿地康养旅居酒店为例,因具备相关康养功能,疫情期间部分酒店被政府征用,属于为数不多的一二季度实现盈利的酒店。因此,
我
认为疫情对旅居康养的影响,短期利空,长期利好,包括整个健康消费领域,也包括科技密集型的康养领域,都将迎来重大利好。
金清源
:对于康养设计类公司而言,其影响主要有:
1、地产行业对于康养规划设计的需求非常旺盛;2、对于规划功能上的区分
,如单个住区将会有更多群落概念,用以区分不同运营功能;
3、人们生活习惯随着疫情发生了变化
,在开发规划及运营上需相应地进行调整。
冯建光
:从政府角度来看,
1、我们看到疫情期间很多养老机构住满了,说明需求还在。2、关于政府和康养之间的关系,
因康养具有公益、家庭与社会,市场三大属性,决定了政府在康养产业中起主导性作用
;3、政府角度开始转变,将进一步加强对养老机构的监管及服务。
王小辉
:无论是日常状态还是疫情状态下,都要做好康养机构的运营管理。以复星旗下的康养机构为例,无论是疫前还是疫后,都在不断进行运营提升,如申请相关专业认证。因此,
对于企业品牌而言,产业IP的导入可能是关键,但未来康养的运营管理能力才是对品牌的最大考验。