我发现，虽然有很多地产公司暴雷,百强房企的名单都已经难凑齐了，但是活着的很多公司，还没完全把认知转过来！
具体说来，就是依然追求规模，坚持快周转
。上一次有此感叹，还是在7年前读完《我在碧桂园的1000天》时，我想问开发商：做大，到底是为谁辛苦为谁忙？
当时，我就在开发经营行为里，看到了三个字：
帝国梦！
无论是老板还是职业经理人，当规模做到一定程度，就向往着一件事：
把自己的企业，做成千亿帝国、万亿帝国，N条战略版图，疆土覆盖全中国，楼盘阵列几千个。
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大而不倒
，就是当时的振振说辞。出问题了，国家都会救你，银行不会让你倒。后来，他们倒了，留下一地鸡毛还没扫干净。这句话又改成了：
国央企，不会倒。
我仔细琢磨了后，郑重的给出了结论：
房地产业，不但不会产生“帝国”，可能连做“地主”都没资格。
什么是帝国啊？前提是你得有"疆土".什么是疆土呢，一旦属于你之后，源源不断的有产出。
举个例子，当年褚时健包下哀牢山的一片庄园，种下橙子树后，不管精心还是疏于打理，每年这片山头都会结出果子，只要还在承包期，这片产出就是他的。
哪里像开发商，卖完这个盘后，又去买下一块地。只要没有土地，一个公司就面临解散关门。
无论是大英帝国，大明帝国，或者零售帝国，
成为帝国的前提，是拥有自己的领土
。无论是真实的国土，还是虚拟的领土。比如阿里巴巴，一旦形成了平台优势，马云出去耍几年，每天都有直通车的广告收入。
看自来水公司，电力公司和煤气公司，那些才是帝国，只要你还在生活，就得按时为他们付费，甚至都推行预存款制度了。
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更通俗点说，掌握了生产资料所有权的，才可以追求帝国，再不济你可以成为地主。所以，开发商的开发业务，可能还不如旗下的商办业务，至少那栋大楼是他的，只要顾客愿意入驻，每天可以收租金和管理费，躺平的那种。
房地产业务的生产资源，要么是土地，要么是钱。这两者，都不属于开发商，而是政府和银行。
开发商朋友们，一辈子就在焦虑死循环中：手里有钱没地，焦虑；手里有地，没上市，焦虑；手里有房没变现，也焦虑；房子变现了，又复无地的焦虑。
真不如开酒店的老板，他们装修期半年很辛苦，开业之后，每天只看账单。最多为高峰和低谷发愁，在酒店整个存续期内，他们并不需要996。
这就是开发生意的本质，别看规模比吴老师的实效机构大n倍，
始终是个替政府打工的“服务业”，只是资金门槛很高而已。
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服务业有很多种，比如金融、教育，这些靠牌照生存；律师、会计师、设计师、厨师和tony老师，都得靠才华生存。
归根结底，都靠才华生存，这就触及到地产的本质了。
快速的过一下你脑袋里成功的地产项目，叫坐又叫好的，都是靠才华。是不是？
所谓才华，即你能给出更好的解决方案。从而受信任和追捧。我举几个例子：
1）商业用地，比才华。
当年的人民百货，没有万达广场有才华；今天万达又没有万象城有才华。万象城下一步，得和非标商业的主理人比才华了。
商业人的才华，体现在对土地商圈的顾客判断，空间和场所的设计，以及对品牌的认知和组织。
2）住宅用地，也靠才华。
早些年万科的洋房系，已更贵的价格完败福利房的历史，就不说了。就讲今天的各地城投系，作为地方政府的亲儿子，拿地和付款等都极有优势。
但是，他们做出来的产品，就是不如龙湖、中海、华润、保利等等做出的产品。
无论流速、价格、产品和受欢迎度，都干不过训练有素的开发商。
3）开发商内部团队，也体现才华差异。
大的集团性开发商，虽然产品和指导意见都是一套。但是，各分公司的贡献值就是不一样。
光论产值，是不科学的。因为分公司所在城市体量不一样，咱们就说
投产比
，两个城市公司同样投5个项目，其畅销项目占比是不一样的。
这是各分公司团队的才华不一样。体现为土地的嗅觉，客户的触觉，产品的经验，营销的认知，都不同。
业绩不好的分公司领导，不要生气。站在你的角度，也能看到，你麾下两个项目总才华不一样，楼盘的命运也不同。好的项目总，遇到烂项目，能尽可能的让项目少输为赢；而差的项目总，可以把好牌打烂。
如果这符合你对项目总的印象，那请问地产业和美发店有啥差别呢？好的tony老师能带来流量，差的tony老师能把门店做垮。
4）两个同片区的项目量价，直接体现才华。
我在各地收集到越来越多的样本，同一板块的两个楼盘，具备一样的客户基础和指标。但却因为产品才华的不一样，体现出不同的量价。
产品好的，卖得会贵点，卖得会快点。
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既然房地产行业无帝国，我们都只能靠才华吃饭。那就老老实实的“认命”！
也即，请放弃规模和周转，做再大，也成不了帝国。那该怎么做呢？
考核楼盘良品率！
楼盘无论大小，做一个成一个的，才是真正的合伙人。
不敢乱拿地，要讲得清楚地缘故事；不敢乱做定位，要说得清楚人居矛盾；不会乱作产品，要讲得清顾客利益点和竞争差异；不敢乱搞营销，要说得清购买理由；不敢工程乱搞，上个盘就是下个盘的口碑。
良品率，就是操盘人才华体现。
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很多人会说，土地高且银行利息贵，不快周转不行啊！
这事很简单啊，当每间开发商都追求良品率的时候，对土地的数量和资金的需求降低，他们的成本会降的。
如果有人就是追求快而搅局呢？没关系，楼盘的良品率，见开发商生死。
