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文 / 罗丽娟
公众号 / 21世纪商业评论
在房地产调控政策趋紧，拿地开发越来越难大背景，“存量市场”成为房企们比拼的新赛道。
继融创26亿元入股链家不足三个月，《21世纪商业评论》（下简称21CBR）从万科方面确认，万科将通过增资事项以人民币30亿的价格获得链家集团股权，目前双方已经签订增资协议，各方同意。
万科表示，看好链家集团的发展空间，链家方面则向媒体回应，目前公司的确正在融资。
双方未透露此次在链家的持股比例。不过，有消息称万科此次入股链家的交易与融创中国大致相同，在万科之前，融创中国曾在今年1月以26亿元入股链家，持股比例为6.25%，照此计算，链家的估值为416亿元。参考融创此前公告的数据，万科此次的持股比例或与融创相近。
“从企业角度看，后续大型房企会积极投资类似中介企业，对于中介企业来说也意味着规模继续扩大的可能性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向21CBR表示，“此类增值，其实是存量市场不断发展的一个必然表现。”
这一次，“宇宙第一大”房企万科和想要成为“宇宙第一大中介”的链家强强联合，真的是一道必选题？
万亿大万科的算盘？
有业内人士表示，万科和链家的再度联手，并不在意料之外。
早在2014年，链家就成为万科的“全面渠道服务战略合作伙伴”。随后的2015年8月，万科和掌控当时半数二手房交易的中介链家，合资3000万元成立了万科链家（北京）装饰有限公司（简称“万链”），主营二手房家装，打造标准化家居，董事长由北京万科总经理刘肖出任。21CBR查询工商资料得知，万链由万科占股50%，链家占股35%，北京佳信和信息咨询中心占股15%。
截至2016年11月，万链的月单量已经突破1000单，客单价在10万元左右，刘肖分析，万科管理的规模在800到1000亿元，按照装修市场占比房地产市场8%左右的销售额来看，万科可以为万链直接带来大概60亿元左右的销售额，即便仅有20%用万链装修，也有10亿以上的销售额。
但实际上，去年的万链有一半订单来自链家渠道。
目前，链家的业务覆盖新房、二手房、租赁及装修，分布在28个城市，全国门店数量约8000家，旗下经纪人超过13万名。
根据相关数据显示，截至2016年6月，累计销售额2000亿元，服务300余家开发商。同时，链家除了二手房业务，开始大量布局一手房。这是协助房企扩大销售额，还是利用积累多年资源“挟渠道”再分一杯羹？龙头房企们对于链家“入侵”，态度复杂。
业内流传的一个说法是，链家真正的对手，早已不是中介企业，而是万科。“就如电信业的大佬没有想到，对手竟然是微信；零售业的大佬们没有想到，对手竟然是淘宝和京东。”
而这次万科入股，有业内人士表示，或另有意图。早在之前，两家在内部人才的挖角上已有一番较量。万科曾多次派人到链家考察学习，而链家内部也从万科招进不少人才。
而万科的率先出击获得主动权，对于双方的互相“学习”，不无益处。
3年前万科曾制定了下一个十年做到万亿的目标，在今年3月的万科年度业绩推介会上，再次提起万亿大万科，万科总裁郁亮称: “万亿并不是指万科市值，是希望打造一个万亿企业的生态水准，是对未来愿景的展望，希望能做到一定的体量和影响力，这是万科长期的目标。”
有分析人士指出，在房地产进入“白银时代”的大背景下，且当下房地产调控政策趋紧，拿地开发越来越难，房企们不得不开始寻找新的业务和赛道。
“如今，存量市场和增量市场已经发生了一定的变化，即开发业务的部分资金会开始流入到存量资产经营的公司中。”严跃进表示，类似融创此前也是投资过链家，这也说明对于一些规模相对大的中介来说，会更加受房企等认可。
房企转战存量市场？
根据国家统计局公布《2017年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，二手房市场方面，70个大中城市中仅有南京和乌鲁木齐房价环比下降，合肥、银川等4城持平，其余64城均环比上涨，其中厦门环涨达4.9%，广州、北京次之，环比分别上涨3.3%和2.2%。
在今年年初链家发布的《存量时代，流通为王》市场展望报告中提到，去年目前全国新房成交额超过10万亿，而二手房交易额也已超过6.5万亿。全国TOP30的城市，二手房与新房交易额之比是的1.1倍。而这一数字，在两年前大约在1：0.4。
链家集团董事长左晖在今年三月一论坛上公开表示，中国的住宅存量规模已经有200亿平米，北京、上海、深圳等城市的存量房交易已经在市场上占了70%左右的规模。
对于房企转战存量房市场，其实早有端倪。房企以转型之名，纷纷由房地产开发主业，转向综合运营角色。
万科于2013年时就曾提出由传统的住宅开发商向“城市配套服务商”转型，用万科集团董事会主席王石的话来说，“万科的变化仅仅是开始”。远洋地产总裁在2015年提出住宅开发、不动产投资、客户服务、房地产金融的4：3：2：1重点占比。保利地产提出改善存量结构，搭建养老社区运营平台等。
而现在，更直接的办法是“杀入”存量市场，并且竞争也更为激烈。“投链家我们谈了一年，因为链家不是想投就投，是投不进去。”孙宏斌在今年1月曾如是说。而此时，融创已经以26亿元的价格获得北京链家6.25%股权。
在链家最近一次工商资料变更中显示，链家的在登记股东达32个，而界面新闻统计其二级股东则达到了129个之多。其中不乏上海旭辉企业有限公司、中城联盟、新华联控股等涉房地产企业名单在列。
但是对于此次万科入股链家，不少网友纷纷表示“不能理解和失望”，对此，严跃进表示：“中介被整治主要是业务不规范，但不代表中介行业会没落。后续要抵御各类风险，实际上还是需要依赖各类资本的投入，唯有追加资本，才可以更有市场竞争力。”
他认为，对于其他房企来说，后续或也会积极寻找类似成长性较高的中介，进而出现积极投资的可能。
