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小白读财
xbducai
导读：
最近高房价的问题再次引爆朋友圈，以至于朋友圈里还催生了一个著名的段子；在过去的20年里房地产调控在稳增长和控房价之间几经反复，先后动用了货币、信贷、税费、土地等各种政策工具，但为何房价越调越涨？
投资中国综合：21财闻汇（ID：jiayou21cbh）、牛弹琴（ID：bullpiano）、泽平宏观（ID：zepinghongguan）
昨天（3月17日），北京挥刀自宫，推出了最有杀伤力的“处女贷”。紧接着，广州、郑州、石家庄连夜出台限购！就在刚刚，长沙也出台楼市新政。
石家庄：非本市户籍居民家庭限购1套房
广州：单身限购一套 连缴社保3年变5年
郑州：今起补缴社保、个税也不管用了！
长沙：首套房首付3成，非本市户籍家庭限购1套住房。
至此，北上广深一线楼市宣告彻底冰封。
房价继续疯长，政府继续限购
朋友圈里
流传着
一个段子：
按照现在的北京房价，两个北京土著结婚，相当于两家上市公司合并。外地人跟北京人结婚，相当于借壳上市；外地人在北京买房，相当于IPO。要是其中一套房划片为上学区，相当于定增了。
还真别说，北京土著好歹有房，如果二环内，那至少就得千万啊，很多不争气的上市公司合并，还不一定有这个规模呢。
救股市靠楼市的做法，去年其实就上演过了。深交所上市公司*ST宁通B就层发公告称，转让北京西城区槐柏树街两套超过140平方米的房产。这两套2004年购入的房产，一转手就是1000多万，大赚了16倍，公司立刻扭亏为盈。
可怜辛辛苦苦做实业总亏钱，还不如买两套房来得更直接。这是黑色幽默吗？
但这已经是去年的事了，估计这家公司现在肠子都悔青了，如果两套房继续捂着，估计又多赚了几百万，这抵干多少年啊！
这个年头，最看不懂的，其实就是中国的房价了，
反正全世界的所有的经济学常识，都在异常坚挺的中国房价面前，无一例外地变歪了。
记得十多年前，在美国工作，一位美国政府统计部门的经济学家，听我说当时北京上海的房价，已经比华盛顿等很多美国城市要高出许多时，他当时的第一反应，就是不敢相信自己的耳朵。
然后他对我说，中国的经济增速比美国快，房价涨幅高一点是正常的，但绝对值都比美国高，太难以相信了。
太难以相信吗？那只能说美国经济学家不了解中国的风情。
不是有一个故事这么说嘛：
一个北京人，30年前为了圆出国梦，卖了鼓楼大街一个四合院的房子，凑了30万，背井离乡到美国淘金…风餐雨宿，大雨送外卖，夜半学外语，在贫民区被抢7次被打3次……辛苦节俭，如今已两鬓苍苍，30年后了，终于攒下100多万美元（人民币600多万），打算回国养老享受荣华！一回北京，发现当年卖掉的四合院，现中介挂牌8000万，刹那间崩溃了……
房子是用来住的，不是用来炒的！
房子是用来住的，不是用来炒的！这应该是中央发出的一个最明确信号了，英明！
再这么无休止地炒下去，真要毁了中国经济。连王健林都说了，中国楼市泡沫史上最大。
但炒作依然存在。或许很多人其实也不是想炒，但每一次调控的结果，都是新一轮暴涨的事实，让很多焦虑的人们选择了抢购，于是促成了暴涨。
当然，现在能够买的，估计都是真有钱人。穷人连首付都出不起，更别提几百万的房贷了。但对富人来说，这种加杠杆更刺激，1000万的房子，转眼成2000万了，干什么能迅速来1000万啊！
但这总让我想起美国的次贷危机。
2006年到华盛顿工作，一些美国朋友在聊天时，还总为没有及时买房或少买了房子懊恼不已。一位当地华人就很后悔地对我说，他买的60万-70万美元一套的别墅，已涨到了150万美元左右，如果多买一套，该多好啊！
万万没想到的是，也正是从2006年起，美国房市突然急转直下，有些房价暴跌到高峰时的一半甚至零头。结果大家也都知道了，次贷危机，金融海啸，国际金融危机……
一度对金融危机不以为然的“股神”巴菲特，后来也感叹说：当时所有人都犯了同样的错误，认为房价会永无止境地上涨，
“基本上，四五年前，几乎每个美国人脑袋里都有这样一个概念，不管是正式的还是非正式的，认为房价不可能大幅下跌……这是愚蠢的想法，也是从众心理使然。”
他最后说了这样一句话：“只有在退潮的时候,你才能看到谁在裸泳。”
对这一点，相信很多中国人是不以为然的，不是有这样一个说法吗：
中国房地产就像无肩带胸罩，一半人在疑惑：是什么支撑了它？另一半人则在盼着它掉下去，以抓住机会。但似乎永不可能掉下来。就算快掉下来了，提一提还是又上去了....
因为在中国，除了上面提到的货币超发、资源优势等等，人们还发明了丈母娘因素种种，总认为狂欢还会继续，中国就是奇迹，万里长城永不倒，中国楼市不得了。
希望是真的，想一想美国、日本楼市破灭的结果，确实是不寒而栗。
所以，也难怪安倍现在这么穷。虽然出身政治世家，虽然也贵为一国首辅，但2015年安倍财产申报，只有1.0528亿日元，折合算下来，550万人民币。
可怜，在北京二环内，安倍现在买一个一居室都够呛，想买个二居乃至以上，只能做日本梦了！
从房改到限购，地产调控二十年之回顾
接下来是方正宏观任泽平老师的文章，原标题
《以史为鉴：从房改到限购，地产调控二十年之回顾、反思与抉择》
，就让我们跟着老师的文章，来回顾这20年来的房价情况吧！
1998年房改释放了房地产市场的洪荒之力。
过去20年，一方面，房地产业迅猛发展成为支柱产业，对国民经济产生了巨大的带动作用。另一方面，
房地产调控在稳增长和控房价之间几经反复，先后动用了货币、信贷、税费、土地等各种政策工具，但为何房价越调越涨？
北上深一线城市房价排在全球前列。在“房子是用来住的、不是用来炒的”新定位下，本文回顾历次房地产调控的背景、措施、效果，并反思经验教训。
1998-2001年：房改启动市场
1998年，面对亚洲金融风暴冲击，为扩大内需，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）正式印发，启动了房地产市场。
房改主要目的是刺激住房消费需求，使其成为国民经济的支柱产业。
1998-2001年间房地产以价格平稳趋势得到全面发展；互联网泡沫的破裂催生炒房团，股市大起大落；债券交易活跃；房地产相关的重化工业得到迅猛发展。
1.1 房改背景：国外亚洲金融危机，国内市场经济改革
国际：亚洲经济危机，出口转内需
由于严格的资本账户管制，1997年亚洲金融危机期间，中国承诺人民币不贬值。但是，东南亚危机对中国的进出口、投资、旅游等都带来了不同程度的影响。对外出口同比下降，出口金额同比从1997年1月的27.6%下降到1998年10月的-17.3%，1998年全年的出口增速仅为0.4%，比1997年的增速降低了20.1%；外资也受到经济危机影响而下降，1998年外商直接投资额基本保持不变，1999年一反过去趋势，首次出现负增长，同比增速-11.31%。
为了拉动经济增长，不得不将原来刺激出口政策转向刺激国内需求，房地产业被确定为重点支持的产业。政府决定把房地产行业作为中国经济发展新的增长点。1998年7月，国务院颁布23号文，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，标志着城镇住房商品化制度开始建立。
国内：市场经济体制改革，计划经济转市场经济
1989年，十三届五中全会提出“逐步建立符合计划经济与市场调节相结合原则的，经济、行政、法律手段综合运用的宏观调控体系”。1992年的十四大明确中国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。
房地产业是国民经济的重要部门，计划经济转市场经济必然要对房地产行业进行市场化改革。
1998年之前，房地产市场的改革已经开始，国务院接连颁布文件进行住房体制改革，虽然那时还没有涉及到住房改革的具体措施，但是这些措施为1998年的住房商品化奠定了基础。
1.2 配套政策：健全市场制度，完善相关措施
1998年的23号文发布之后，城镇住房制度改革快速推进，
相应的银行信贷、土地管理等配套政策相继出台，鼓励住房消费的政策框架初步形成。主要政策事件是1998年的房改、1999年的房贷、2001年的税费改革、2002年的土地招拍挂。
第一，管理政策：1998年下半年开始逐步实行住房分配货币化政策，建立和完善房地产企业、中介收费、住房销售等方面的管理。
第二，土地政策：完善土地流转、使用等方面的制度。经营性用地由协议出让转变为招标、拍卖或挂牌方式出让。
第三，住房供应政策：建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系，不同家庭实行不一样的住房供应政策。最低收入家庭可租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭可购买经济适用房；其他收入高的家庭可以市价购买或租赁商品住房。
第三，减税政策：2001年1月1日起,对政府定价出租的住房,暂免征收房产税，营业税,对个人按市场价格出租的居民住房,减征营业税(由5%降为3%),房产税(由12%降为4%),个人所得税(由20%降为10%)。对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房、商业用房?写字楼,至2002年12月31日之前免征营业税，契税。
第四，金融政策：完善住房信贷、公积金管理等制度。全面推行住房公积金制度，出台住房信贷政策，使居民在只支付首付的情况下购买住房。在贷款利率上，2002年2月央行下调贷款利率0.54%，公积金5年以上贷款利率4.59%下调至4.05%，住房商业贷款由5.58%下调至5.04%。
1.3 房改效果：启动住房市场，运行较为平稳
房地产业全面发展，价格平稳增长。
在房地产投资方面，逐年增加，占比不断提高，对中国经济增长贡献维持在15%左右，年均对GDP拉动1.2个百分点；
在新开工面积方面，1998年为20387万平方米，2002年为42800万平方米，年均增速20%以上；在房地产销售面积方面，1998年为12185万平方米，2002年为26808万平方米；在房地产价格方面，房地产价格平稳增长，涨幅一直低于5%，低于同期收入涨幅。
1998年改革达到当初目的，房地产成为国民经济的支柱产业。特别是1998年的房改、1999年的房贷唤醒了民众的购房需求。但是这一时期
住房供应结构不合理矛盾突现，以招标、拍卖等方式的土地转让为其后来的高房价问题埋下了隐患。
2002-2004年：抑制房地产市场过热
1998年启动房地产市场以后，2002-2004年房地产出现过热苗条，2002年后房地产宏观调控全面展开，控制房价过快上涨的目标未能实现。
每次房地产调控带来股市的下降；债市也处于低迷。
2.1 调控背景：房地产供求矛盾显现，价格投资增长过快
2003 年国家确立房地产为支柱产业，同年全国房地产开发投资首次突破 1 万亿元，同比增长 29.7%，全国商品房平均价格同比增长 3.8%。从2003年起，房地产出现过热的苗头。2003-2004年，全国房地产开发投资增长超过30%；2004年全国房地产销售均价增长超过17%，部门地区的房地产价格的增长幅度已超过当地居民收入增长幅度。房地产行业出现投资和需求并存的过热现象。
2.2 调控政策：加快推进住房市场化，抑制房价过快上涨
为了进一步促进房地产市场健康发展，解决房地产价格投资增长过快等问题，2003年8月12日，国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文）。提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”，还提出要“促进房地产市场持续健康发展”。相关部门出台相应政策进行辅助。
第一，管理政策：明确住房市场化改革方向。强调搞活住房二级市场。18号文提出鼓励居民换购住房，这使得“卖旧换新”的需求大大增加。
第二，土地政策：加强调控。要求各地从严土地管理，严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅类用地的土地供应；明确2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，一律实行招标拍卖挂牌出让。
第三，住房供应政策：控制房地产开发。将房地产开发项目（不含经济适用房）资本金比例由20%提高到35%；控制拆迁规模，确保2004年全年拆迁总量比2003年有明显减少。
第四，金融政策：加大信贷调控。对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。同时，央行首次上调存贷款基准利率0.25个百分比。
2.3 调控效果：房价涨幅过大
房价投资和供给下降，但房地产价格上涨势头并未控制住，反而加快了上升速度。受“831大限”政策影响，新开工面积增长率由2003年的27.82%下降到2004年的10.43%，城镇住宅占固定资产投资比重也出现下降；2003年受“非典”影响，全国新建商品房价格上涨4.84%，2004年上涨17.76%，远远超过城镇居民人均收入增长率。
2005-2007年：稳定住房价格
如果说2003年是房地产宏观调控全面开展的一年，那么2005年则是房地产历史上首个大举“宏观调控”之年。
房地产从出现过热的苗头，到上涨压力巨大，政府先后出台调整土地供应、调节市场、信贷结构和开征交易税费等措施；但这么多政策之下，2007年频现天价“地王”，稳房价的目标实现并不理想；股楼双牛，后股市大跌；债券由牛转熊。
3.1 调控背景：投资得到控制，价格上涨问题仍突出
房地产居住需求和投资需求大量增加。受政府调控影响，虽然城镇房地产投资占全社会固定资产的比重开始下降，但是由于城镇化率的提高，住房需求大量增加，同时房地产行业投机行为普遍存在。
3.2 调控政策：金融成主要手段，限制外资进入
18号文出台后，房地产投资过热现象得到一定缓解，但住房价格上涨过快的问题仍很突出。温家宝在“两会”上单辟章节提出抑制高房价。2005年3月26日，国务院发布8号文，要求高度重视稳定住房价格工作。
第一，管理政策：控制房价过快上涨。2015年4月，国务院常务会议明确表示，宏观调控的突出任务是解决房地产投资规模和价格上升幅度。
第二，土地政策：深化土地调控。严格土地审批，从紧控制农用地转为建设用地的总量和速度，完善土地出让、使用等规定。
第三，住房供应政策：调整住房结构。明确新建住房结构比例，要求套型面积90平米住房须达到开发建筑总面积的70%；以廉租住房为重点，解决低收入家庭住房问题。
第四，金融政策：从紧调控。提高贷款首付比例，从2007年9月27日开始二套房首付不低于40%，利率不低于基准利率1.1倍；加强对外商投资房地产的审批。同时，央行加息、上调存款准备金率（2007年上调十次）、基准利率。
第五，税收政策：开始使用税收进行调控。2005年6月1日起，个人将不足2年的住房销售，全额征收营业税；2006年6月1日起，住房转让环节营业税免征期限2年提高到5年。
3.3 调控效果：稳房价不理想
稳定房价不是很成功。2005年房地产市场密集的政策让整个行业猝不及防，房价在经过短暂停顿后报复性上涨，价格和成交量双双上升；2006年调控政策之多、措施力度之大都抵不住房价的飙升；2007年地王频现，多次加息；2008年销售面积出现下降，这是1998年以来首次新建住房销售面积下降，价格也相应下降1.9%，一方面是受货币政策收紧的影响，另一方面是受国际金融危机的冲击。
2008-2009年：刺激住房消费
国际金融危机爆发，为稳定经济增长、避免房地产市场下滑，政策开始转向刺激住房消费，推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策，房价大涨。
4.1 调控背景：次贷危机全球经济衰退，国内四万亿投资刺激
由美国次贷危机引起全球经济衰退。美国金融危机导致美国经济下滑、消费者信心不足，对进口的需求大大减少。美国次贷危机及随后的欧债危机迅速向全球蔓延，升级成国际金融危机和世界经济危机，中国经济也受到冲击。不仅如此，国际金融危机还打击了投资者的信心，国际资本大量撤离，中国利用外资总额在2009年下降了3.6%。
国家推出四万亿投资计划。2008年11月5日，国务院常务会议决定在未未2年内投资四万亿元以刺激经济。中国宏观经济政策第一次采用“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”进行描述，并罕见地提出用“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”的力度执行该计划。
