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“黑马”建发，跑不动了

杠杆地产 · 公众号 · · 2024-08-28 23:15

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文|炸天团文章来源|地产大爆炸

最近，跟一些央国企地产商的朋友聊天，听到最多的一个词就是：

卷。

这与炸天团以往的认知有点不同。

以前，提到央国企，都会觉得是低调、求稳甚至有点“躺平”的，风格与民营企业大相径庭。

但在当下的地产行业，随着大多数民营房企在资金巨压下退出竞争之列，留下来的央国企不得不扛起大旗，在土地市场拼抢、在销售市场冲刺。

谁说央国企只求安全、不看业绩？

其实，现在的央国企开发商早已卷成了民企的样子。

甚至有过之而无不及，他们 卷业绩、卷产品、还卷人，甚至也开始卷铺盖撵人。

最近正好是房企半年报密集发布期，又到了高管们的交卷时刻，业绩好、有能力的人可能就此被提拔，反之业绩不达预期的企业，管理层就免不了被“动刀”。

近日，闽系房企带头大哥建发股份就进行了人事换防：

董事长郑永达改任副董事长；总经理林茂升任董事长；副总经理程东方升任总经理；副董事长黄文洲辞职。

其实这几年，“建发系”以肉眼可见的速度崛起扩张，但在土地市场挥金如土以及对美凯龙的投资失败，让这家闽系新“黑马”承受了不少压力。

一个企业的发展战略与领导人的风格是息息相关的，而在此时换人，建发股份想必是做了充分考虑。

不管是改任副董事长的郑永达，还是新任董事长林茂，都是建发体系内的老将。

公开资料显示，郑永达出生于 1971 年， 1998 年就进入建发集团，一直在建发系旗下多家企业身居要职。先是任职建发股份进出口六部，历任副总经理、总经理，后又经历建发包装、建发纸业，分别担任总经理。

2010 年，郑永达进入建发股份管理层，担任董事、常务副总经理； 2016 年，郑永达去副转正，担任董事、总经理； 2020 年，郑永达出任建发股份董事长，至此其职业履历也达到巅峰，直到此次调整。

在郑永达出任董事长期间，建发股份的营收从 2020 年的 4329.49 亿元增长到 2023 年的 7636.78 亿元，增幅高达 76% 。

激进的扩张让建发成了业界口中的闽系“黑马” ，同时也带来了一系列问题。

在建发股份的业务中，房地产是其最主要的业务之一，同时也是公司归母净利润的主要来源之一。建发股份旗下的房地产业务主要是由建发房产和联发集团承载。

这两个平台相比较而言，建发房产更为业界熟知。实际上，建发房产也是近几年才突然爆发，特别是 郑永达出任建发股份董事长后，建发房产的业绩直线上升。

在 2015 年时，建发房产销售额破还刚突破 200 亿元，而到 2020 年时，其销售额就突破千亿达到 1296.8 亿，短短五年时间规模扩大了 5 倍多。到了 2023 年，当百强房企销售额同比下跌 17% 时，建发房产的销售额却逆势增长 13% 至 1890.6 亿元，行业排名也升至第 8 。

相比之下，联发集团更为低调，属于“闷头赚钱”的类型。 2020 年时，联发集团销售额 413.7 亿元，排在行业第 78 ； 2023 年，其销售额 564.9 亿元，排名行业第 26 ，不管行业形势怎么变，联发集团的业绩主打一个“稳”字。

过去，两家地产业务公司为建发股份贡献了高利润，但随着房地产行业深度调整，地产业务整体利润都在下滑，这也导致建发股份的利润面临挑战。

从 2020 年至 2023 年，建发股份的归母净利润从 45.04 亿元下滑到 41.45 亿元（剔除重组收益和收购美凯龙经营损益后）。

目前，建发股份还未发布 2024 年中期财务报表，但其旗下建发房产的上市平台建发国际已经率先披露了中期业绩。

整体来看，“增收不增利”。

上半年，建发国际录得收益约 327.53 亿元，增幅约 34.46% 。这样的增幅，放在头部房企中也相当高了。

但同时，建发国际的销售成本同比增长近 40% 至 288.51 亿元。成本增幅明显高于收益增幅，利润下降就在所难免。

今年上半年，建发国际毛利率为 11.92% ，同比下降 3 个百分点；归母净利润 8.17 亿元，同比下降 36.4% 。

建发国际执行董事兼行政总裁林伟国在业绩会上表示，上半年结转项目中有 94% 的项目是公司在 2020 年、 2021 年期间获取的项目，这些项目的毛利率较低。

换言之：

建发房产拿了太多高价地，利润被挤压了。

炸天团翻了下过往财报， 2020 年，建发房产和联发集团合计新增土地 75 宗，高于 2019 年的 42 宗，两家公司拿地金额达到 820.75 亿元，同比大增 68.85% 。

这些地块普遍溢价率较高，比如 2020 年 7 月建发在安徽蚌埠拿的地溢价率 56.87% ，打破当地居住用地总价记录； 2021 年 2 月拿下上海普陀区石泉社区地块，溢价率 36.15% ，由于溢价过高还被区政府约谈。

据机构统计， 2021 年至 2023 年，建发房产在土地上面的支出分别为 956.5 亿元、 692.3 亿元、 888.2 亿元，分别排在行业第 10 、第 7 、第 4 。

即使知道地价高，建发房产也并未停止拿地的节奏。今年前 7 月，建发房产拿地金额 337.1 亿元，已经登上了房企拿地榜首。

疯狂拿地，终会付出代价。这些高溢价地块如何去化，成了难啃的“硬骨头”。

管理层给出的方案是：灵活销售，以此来保障这些土地成本较高的老库存项目能够在合理的流速下，有序、逐步清掉。

但是，在目前的市场环境下，如何灵活？多久去化？恐怕建发房产也给不出答案。

好在建发房产擅于反思和调整。

据管理层介绍，建发每年都会有一个新策略，有时是一年，有时甚至半年就会调整。

今年的调整在土地端尤为明显——收敛了、聚焦了。

相比过去的“无地不拿”，建发房产确实在收缩投资，但上半年也投了 279 亿元在获取土地上。另一方面，拿地策略聚焦后，新的问题也接踵而至——土地资源分布过于集中。

建发今年几乎是在倾全集团之力重仓杭州。 279 亿元中有 158 亿元投在了杭州。投资决心之坚定让业界都以为建发要当第二个滨江。

实际上，建发房产重仓杭州，一方面是为政府托底，另一方面也确实吃到了城市发展红利，业绩有明显增长。

最典型的就是去年，建发房产在杭州的之江未来社区项目，单盘一年就卖了 176.9 亿元，成为去年的全国项目销冠。

从销售表现就能看出，在建发房产的销售构成中，杭州已经一家独大。

今年上半年，建发房产在杭州的销售额 101.29 亿元，比在北京、上海以及苏州三大城市的销售额之和还要多。仅杭州一城的销售额就占了约 20% 。

建发房产在杭州的业绩太硬核了，以至于杭州所在的建发房产东南集群董事长都被委以重任。

今年 4 月底，建发国际发布一则人事变更：

彭勇辞任执行董事，许伊旋接任。

彭勇是建发房产的董事兼副总经理、海西集群董事长，许伊旋则是建发房产的副总经理、东南集群董事长。

在杭州的业绩带领下，东南集群业绩上升是必然的。对比之下，彭勇所在的海西集群销售业绩不太理想。

克而瑞数据显示，在海西集群的核心城市厦门，建发房产今年上半年的销售额为 36.34 亿元，与去年全年销售额 258.44 亿元相比，下滑严重，不仅丢了厦门楼市连续多年的榜首位置，还被其他房企反超，仅排在厦门房企第 4 。

从彭勇和许伊旋的境遇来看，在建发，高管的业绩才是最大的话语权。

当下，杭州楼市前景并不乐观，建发房产这样重仓杭州，做法是否保险还应打个问号。

此外，对于建发股份而言，资金压力是可以预见的。

一方面，去年建发股份曾以 62.86 亿元购买美凯龙 29.95% 的股份，交易价大概 4.82 元 / 股，成为其第一大股东。

本意是想借此布局家具板块，提升整体利润率，但没想到，美凯龙业绩持续恶化。去年，美凯龙给建发股份贡献的归母净利润为 -5.63 亿元。今年上半年，美凯龙归母净利润预亏 10.2 亿元 ~13.8 亿元。

有报道计算，投资美凯龙，建发股份浮亏超过30亿元。

目前，建发股份还未发布 2024 年中报，但截至 2023 年末，建发股份的现金流表现并不乐观，有信息显示，建发股份未来三年不足以通过自有资金满足业务发展所需的资金需求，预计资金缺口 296.34 亿元。

从已经发布中期业绩的建发国际的财务数据来看，大举扩张还是带来了一些“后遗症”，比如负债的攀升。

财报数据显示，截至 2024 年 6 月 30 日，建发国际录得净负债 439.58 亿元比 2023 年末增加了超百亿负债额，净负债权益比率约为 45.72% ，相比 2023 年末的 33.64% 进一步攀升。

截至报告期末，建发国际的负债比率增至 96.9% ，而在借款总额当中，约 98.18 亿元须于一年内偿还。

亟待改善的财务指标，或许也是建发股份在此时进行换人的原因。

毕竟从新任董事长林茂的过往履历来看，林茂既有管理经验，同时也出任过集团财务部副经理、董事会秘书等职务。

此前建发股份曾因房地产业务中个别长期股权投资、存货的减值测试不够审慎等财务处理问题收到厦门证监局警示函，或许有林茂这位多面手担任董事长，这些问题能够迎刃而解吧。

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